Et comme le nouveau proprio ne paut voter que pour ses quotités, son vote est contrebalancé par celui des autres copropriétaires.

Oui ce sais, "on" dit à chacun des 25 CP que leur vote ne vaut que 4% et ne vaut donc rien.

Mais les très petits grains de sable se sont msi ensemble, ont construit par ce fait des dunes et ainsi arrêté la mer.

La dune nait assez souvent autour d'une petite plante.

Pour moi, je ne vois pas le problème entre la loi, en particulier l'Art. 577-11 § 5. et une répartition au prorata temporis !

Les charges de consommation (eau, chauffage) sont réparties suivant les relevés des compteurs et les autres charges, au prorata temporis.  Cela me semble le plus juste pour les 2.

'ai oublié de signaler que le CP vendeur ne participe pas à l'AG qui doit approuver les comptes de l'exercice auquel il a participé, parfois durant presque tout l'exercice.

Parfois même durant tout l'exercice. Une vente chez le notaire en janvier avec une AG en février... c'est le nouveau proprio qui vote pour les charges de l'ancien proprio.

Bizarre? D'accord. Mais c'est comme cela...

Ma méthode de travail était: pro rata temporis pour tous les postes concernés. Les accords entre vendeur et acheteur ne me concernaient pas... et c'est la solution de base de mon logiciel.

D'ailleurs, avec des calorimètres, il est IMPOSSIBLE de faire des comptes intermédiaires.

Soyez réalistes, bon sang...

Par contre, si vendeur et acheteur me consultaient pour faire un compte en fonction de ce qu'eux avaient relevés, j'étais ravi de leur donner mon calcul.

Je n'ai jamais eu de contestation entre vendeur et acheteur. Jamais. Pas une fois.

Personnellement, je n'ai jamais trouvé normal que le syndic procède à la balance entre vendeur et acheteur aussi longtemps après la vente, parfois plus de 15 mois après la vente.

J'ai oublié de signaler que le CP vendeur ne participe pas à l'AG qui doit approuver les comptes de l'exercice auquel il a participé, parfois durant presque tout l'exercice.

J'ai cependant connu le cas dans l'ACP voisine où le syndic a fait participer l'acheteur et le vendeur à l'approbation des comptes.

Je possède la copie de ce PV, mais le syndic n'explique pas comment il a réparti les votes !!!

L'exemple de Luc est mon exacte pratique à un détail près: le remboursement au vendeur n'est fait qu'après le décompte final.

Dans l'exemple de Luc, les charges réelles sont inférieures aux provisions. Il reste donc un solde à rembourser au propriétaire.

Mais si les charges réelles avaient été supérieures aux provisions, la copropriété se serait retrouvée avec un solde négatif. Qu'aucun courrier n'auraient réussi à faire payer au propriétaire qui avait vendu un an plus tôt. Et cela, même si le propriétaire n'est pas parti en Espagne.

Dans ma comptabilité, il n'y avait pas de "compte individuel" pour un appartement en particulier. Mais au global, cela revient au même, évidemment.

Personnellement, je n'ai jamais trouvé normal que le syndic procède à la balance entre vendeur et acheteur aussi longtemps après la vente, parfois plus de 15 mois après la vente.

Par ailleurs, cette manière de faire, plus facile pour le syndic, n'est pas correcte et contraire au texte de loi.

Le syndic procède à une simple règle de trois sur base des charges totales de l'exercice pour calculer la quote-part qui revient au vendeur et à l'acheteur.

Or, les charges ne sont pas constantes durant l'année et il me semble que l'équité commande que chacun paye ses charges et non les charges de l'autre.

Le texte de loi est clair puisqu'il stipule:

Art. 577-11 § 5.
En cas de transmission de la propriété d'un lot :

1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

Le terme "EFFECTIVEMENT" vient encore renforcer "la période durant laquelle...".

Sinon, je pense que le législateur aurait simplement écrit "...au proprata du nombre de mois ".

En ce qui concerne la possibilité de réclamer un surplus de charges au vendeur, la loi ne dit-elle pas :

le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires ...

??

Proposition pour l'avenir:  : RESTER DANS LE SUJET OU 3 JOURS D'EXCLUSION DE FORUM !   

Merci de ne plus répondre dans le présent fil pour ce qui concerne la récupération des charges, mais le laisser consacré uniquement aux problème de fond de roulement / fond de réserve.

Dans l'exemple de Luc, les charges réelles sont inférieures aux provisions. Il reste donc un solde à rembourser au propriétaire.

Mais si les charges réelles avaient été supérieures aux provisions, la copropriété se serait retrouvée avec un solde négatif. Qu'aucun courrier n'auraient réussi à faire payer au propriétaire qui avait vendu un an plus tôt. Et cela, même si le propriétaire n'est pas parti en Espagne.

Dans ma comptabilité, il n'y avait pas de "compte individuel" pour un appartement en particulier. Mais au global, cela revient au même, évidemment.

En utilisant ces définitions (et ceux d’une comptabilité en partie double) et en utilisant une variante de l’exemple 1, complétée avec des données nécessaires, on arrive au résultat suivant :

Exemple fictif 2 :
En appliquant les principes de la loi de 2010 en 2001:

Données globales pour l‘ACP

- Montant de l’avance permanente pour le fonds de roulement par quotité au 31/12/2000 : 10 €
- 100% des frais sont répartis pro rata de quotités
- Budget global de l’année 2001 = 48.000 €, d’où une demande de provisions de 4 € par quotité par mois
- Frais réels à repartir en 2001 au niveau de l’ACP : 46.800
- AG 2002, qui approuve la répartition des frais 2001 et la comptabilité 2001, est tenu le 21/03/2002.
- La répartition des frais entre les propriétaires pour l’année 2001 est faite le 31/12/2001 (cette date par essence comptable peut être discutée dans un autre sujet)

L’appartement en question

Vente en 2001 de l'appartement (25 quotités sur 1.000)
Acte chez le notaire le 31/03/2001, avec prise en possession le 01/04/2001 à 0h.

Pour le propriétaire sortant A :

- Sa quote-part dans le fonds de roulement  était le 31/12/2000 : 10 € x 25 = 250 €
- Ce montant est remboursé quelques jours après la 30/03/20001 sur base de la lettre du notaire
- Montant des provisions mensuels de charges 100 €
- Il a donc payé 300 € de provision pendant l'année 2001 et globalement 250 + 300 – 250  = 300 €

Pour le propriétaire entrant B:

- Sa quote-part dans le fonds de roulement est 10 € x 25 = 250 €, dont le paiement est demandé quelques jours après le 30/03/2001
- Montant des provisions mensuels de charges 100 €
Il a donc payé 250 + 900 € de provision sur l'année 2001.

Pour le syndic:

- Il a quelques jours après le 31/03/2001 remboursé 250 € au CP sortant et réclamé 250 € au CP entrant.
- Il a demandé  au CP effectif pour cet appartement chaque mois des provisions de 100 € = 1.200 €
- Il établit en date du 31/12/2001 un état global de repartions de frais dans laquelle apparait à la ligne de l’appartement en question dans la colonne débet le montant de 1200 € et dans la colonne crédit le montant de 46.800 / (25/1000) = 46.800 / 40 = 1.170 €

Considérant le cas ou les frais sont repartis sur tous les mois, les frais jusqu’au 31/03/2001 s‘élèvent donc à 1170 x 1 / 4 = 292, 50 €.

Le syndic va donc envoyer le 22/03/2002 la répartition individuelle au CP A, qu’il va lui rembourser le montant de 7, 50 €, et au copropriétaire B le montant de 22, 50 € ensemble avec la répartition des frais de l’ACP comme justificatif et l’extrait du compte de l’appartement de 2001.

Le solde du compte individuel de l’appartement doit être 0 € au 31/12/2001. Ceci peut être obtenu par exemple avec les mouvements suivants en 2001:

Fonds de roulement du 01.01.2001 : - 250 € (venant d’un compte de transit)
Provision 2001 : - 1200 € (en fait une ligne de 100 € par mois)
Frais reparties : + 1170 € (voir l’état de répartition des frais du 31.12.2001)
due au CP A : + 07.50 € (voir la répartition individuelle envoyé au CP A et B)
due au CP B : + 22.50 € (voir la répartition individuelle envoyé au CP A et B)
Fonds de roulement du 31.12.2001 : + 250 € (vers un compte de transit)

Vous avez une autre idée?

Fort probable, mais tenez compte avec les prémisses, sinon c'est un débat de sourds.

Le but du fond de roulement était clairement annoncé: un fond de caisse pour amortir les fluctuations financiaires dues aux charges qui ne se répartissent pas sur la période: l'assurance qui est payée en une fois, le gaz pour lequel nous payions la facture avec un relevé mensuel ou bi-mensuel, etc.

Par exemple, 1€ par quotité, ou 100Fb par quotité (oui, je sais, cela commence à dater...)

Lors d'une vente, le fond de roulement était crédité au vendeur, et débité à l'acheteur. L'ACP remboursait donc au vendeur ce "fond de roulement"

Par contre, tout ce que le propriétaire vendeur avait payé comme provisions de charge ne lui était pas rendu. Et on ne réclamait pas de provision pour charges à l'acheteur pour une période datant d'avant l'achat.

Cette manière de faire apporte beaucoup d'avantages.
1. Le fond de roulement est vraiment un fond de caisse, identifié, et séparé des charges, du livret, etc.
2. Au moment de la vente, si le vendeur était en retard d'un mois, c'était couvert par le fond de roulement. Les pertes lors des ventes étaient réduite de manière considérable
3. pas besoin de faire appel au fond de réserve pour payer les factures: on a un fond de caisse pour cela!

C'est au moment de la clôture définitive, après approbation des comptes, qu'on sait ce qui revient au vendeur. Et c'est à ce moment-là qu'on lui remboursait le reliquat lui revenant. Ce reliquat était généralement positif grâce à ce "fond de roulement"

Vente d'un appartement en 2001

Acte chez le notaire le 30/06/2001

Montant des provisions de charges 100 €

L'ancien propriétaire a donc payé 600 € de provision sur l'année 2001.

Pour le nouveau propriétaire :

A) Le syndic doit donc établir le montant destiné au fonds de roulement durant la période du 01-01-2001 au 30-06-2001? (un % des 600 €?)

B) Le syndic réclame la totalité des provisions au nouveau propriétaire?

C) Le syndic est incapable d'établir un calcul logique et réclame un montant forfaitaire ?

D) autre réponse ?

Merci

Petite digression: Je comprends qu'un système de bonis (indemnisation des CP prévenants) est juridiquement contestable, mais il me semble de bon sens. Mais la justice et le bon sens... 

Nos statuts sont clairs, ils prévoient 6% l'an sur les provisions non payées et pas sur tout ce que le syndic décide de réclamer !

Chez nous, les indemnités de retard de paiement sont de 1€ par jour de retard à partir du 31ème jour qui suit l'invitation à payer. Au final, ça fait beaucoup plus que 6...12 ect de % et c'est inscrit dans l'acte de base.

Des indemnités classiques sont
- intérêts: taux légal +2% (annuel pro rata)
- indemnité forfaitaire de frais administratifs: 10% du montant pas payé durant le trimestre précédent.

Ces montants sont d'une manière ou autre montré sur la demande de provisions trimestrielle, ce qui a un effet persuasif.

Nos statuts sont clairs, ils prévoient 6% l'an sur les provisions non payées et pas sur tout ce que le syndic décide de réclamer !

Ce taux de 6% n'a jamais été appliqué.

Notre syndic applique 12% sur les montants réclamés non payés, alors que ce taux de 12% n'a jamais été ni voté ni même proposé en AG + 15 euros pour chaque retard + 250 euros forfaitaires de frais administratifs.

Lorsqu'il y a une action en justice, le syndic réclame sur le TOUT, présenté sans détail comme "arriérés de charges impayées" des intérêts judiciaires.

Le problème est que ces montants, quand ils sont récupérés, ne se retrouvent pas dans la comptabilité car le syndic ne détaille RIEN au bilan.

De toute manière ces montants, s'ils reviennent dans la compta de l'ACP n'alimentent pas le fonds de réserve.

Dans trois dossiers récents que j'ai suivis, l'ACP a été déboutée et condamnée car le syndic est INCAPABLE de justifier les montants qu'il réclame et de justifier comment il a calculé les intérêts de retard imputés.

Exemple: sur un montant de retard non justifié de 404 euros, il a imputé 112 euros d'intérêts de retard.
Quel taux, sur quel montant, durant combien de temps ?  Mystère.

Ces pénalités ne sont jamais détaillées dans le décompte individuel de fin d'année, elles sont englobées dans les provisions versées.

Eh oui !!!  Comme l'a reconnu récemment l'avocat dans ses conclusions"le système est un peu compliqué mais il est appliqué depuis toujours par le syndic " (sic)

En effet, ces provisions non détaillées sont comme l'a déclaré l'avocat en audience le résultat de plus et de moins (resic) !!!

Ceci a justifié que l'ACP et non le syndic soit déboutée et condamnée !