Très intéressant cette affaire, mais si elle a des conséquences pas très agréables.

Rappelons tout d'abord que l'article 1715 n'est pas d'ordre public, voire simplement de droit impératif. Il est donc parfaitement possible d'y déroger.

Le projet de bail pourrait ainsi indiquer comment les parties entendent donner exécution au bail, par exemple par la remise des clés et l'établissement d'une quittance du premier loyer.

Plus fondamentalement, elle place le débat sur le plan de la formation du contrat. Il y a-t-il offre dès l'instant où un projet de contrat est dressé ? L'on pourrait être enclin à le croire, dès l'instant où les éléments essentiels du contrat s'y retrouvent, objet et prix, en sorte que sa seule acceptation suffirait pour que le contrat se forme.

En n'indiquant pas ces éléments (ils pourraient être biffés par une mention du style 'ce document ne constitue pas une offre juridique de bail dont la seule acceptation formerait le contrat'), le bailleur devrait être à l'abri de le type d'agissement dénoncé.

En ce qui concerne le compétence du juge, en matière de baux de résidence principale du preneur, il faut se référer à l'arrêt de la Cour constitutionnelle du 26 juin 2008. La Cour confirme dans cet arrêt que la compétence du juge est nécessairement limitée aux éléments énumérés à l'article 1 bis de la loi, savoir l'identité des parties, la date d'entrée en vigueur du bail, la description du logement loué et le montant du loyer.

La Cour précise cependant avant toute chose, et elle rappelle ainsi un principe bien ancré (voyez, entre autres, l'arrêt de la Cour de cassation du 14 mai 1982) , que "le juge qui prononce un jugement ayant valeur de bail écrit ne peut le faire que lorsqu'il considère qu'il existe suffisamment de preuves de l'existence d'un contrat de bail verbal".

Il est difficile de faire des commentaires sur une affaire où l'on dispose pas des arguments des uns et des autres.

Mais si le paiement peut constituer la preuve de l'exécution du bail, à l'inverse "l'occupation même prolongée d'un immeuble, sans qu'il soit reconnu ou légalement établi qu'elle procède d'un contrat de bail, est sans relevance pour prouver l'existence de ce contrat" (J.P. Tournai, 12 février 2008, J.L.M.B., 2009, p. 494).

Le droit et les tribunaux c'est très beau mais, actuellement, pour la vie quotidienne, ils sont inopérants : sauf exception, on ne peut espérer des juges dignes de ce nom qu'en degré d'appel, c'est à dire, suivant les cantons, de 1 à trois ans d'attente, et des frais d'au moins 3.000 €.

Il faut vraiment avoir les moyens.

La seule parade est de faire des montages qui permettent de s'en tirer sans passer par les rtibunaux et avec peu de dégâts.

Dans le cas qui nous occupe, à savoir : comment éviter de se faire pièger lors de la négociation d'un bail, j'ai ajouté dans le texte :

- Dans le titre et les en-têtes de pages "PROJET DE BAIL NON CONTRACTUEL"
- En grand, à travers chaque page : "NON CONTRACTUEL"
- à la fin :

REMARQUES :
Il est expressément souligné que l’agence immobilière agit en tant qu’intermédiaire et n’a aucun mandat pour engager le bailleur.
Le bailleur ne sera engagé vis-à-vis du preneur que par sa signature authentique.
Dans le cas où le candidat à la location désirerait confirmer son intérêt pour l’appartement en question, il lui est demandé de bien vouloir communiquer à l’agence :
-    Une copie de la (des) carte d’identité,
-    Un certificat de domicile,
-    Une copie du (des) contrat d’emploi,
-    Une copie du (des) dernier avis d’imposition.

Après examen de ces documents, le bailleur fera savoir au candidat si il accepte la passation d’un contrat de bail.

En plus : une grenade à main dans la ceinture, et un pistolet dans la manche.

De toutes manières je ne loue plus : je vends.

Comme ça, ça devrait aller.

Rappelons tout d'abord que l'article 1715 n'est pas d'ordre public, voire simplement de droit impératif. Il est donc parfaitement possible d'y déroger.

Le projet de bail pourrait ainsi indiquer comment les parties entendent donner exécution au bail, par exemple par la remise des clés et l'établissement d'une quittance du premier loyer.

Plus fondamentalement, elle place le débat sur le plan de la formation du contrat. Il y a-t-il offre dès l'instant où un projet de contrat est dressé ? L'on pourrait être enclin à le croire, dès l'instant où les éléments essentiels du contrat s'y retrouvent, objet et prix, en sorte que sa seule acceptation suffirait pour que le contrat se forme.

En n'indiquant pas ces éléments (ils pourraient être biffés par une mention du style 'ce document ne constitue pas une offre juridique de bail dont la seule acceptation formerait le contrat'), le bailleur devrait être à l'abri de le type d'agissement dénoncé.

En ce qui concerne le compétence du juge, en matière de baux de résidence principale du preneur, il faut se référer à l'arrêt de la Cour constitutionnelle du 26 juin 2008. La Cour confirme dans cet arrêt que la compétence du juge est nécessairement limitée aux éléments énumérés à l'article 1 bis de la loi, savoir l'identité des parties, la date d'entrée en vigueur du bail, la description du logement loué et le montant du loyer.

La Cour précise cependant avant toute chose, et elle rappelle ainsi un principe bien ancré (voyez, entre autres, l'arrêt de la Cour de cassation du 14 mai 1982) , que "le juge qui prononce un jugement ayant valeur de bail écrit ne peut le faire que lorsqu'il considère qu'il existe suffisamment de preuves de l'existence d'un contrat de bail verbal".

Il est difficile de faire des commentaires sur une affaire où l'on dispose pas des arguments des uns et des autres.

Mais si le paiement peut constituer la preuve de l'exécution du bail, à l'inverse "l'occupation même prolongée d'un immeuble, sans qu'il soit reconnu ou légalement établi qu'elle procède d'un contrat de bail, est sans relevance pour prouver l'existence de ce contrat" (J.P. Tournai, 12 février 2008, J.L.M.B., 2009, p. 494).

Est-ce que le premier payement peut être considéré comme "exécution" du bail ?

>> le premier payement peut être considéré comme exécution du bail, et semble avoir été considéré comme tel par le juge.

Bonne soirée à vous.

VW

Que penser de l'article du code civil suivant?
Citation :   Art. 1715. Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.   Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

Est-ce que cela ne contredit pas un peu l'argument de Me Wijns?
Est-ce que le premier payement peut être considéré comme "exécution" du bail?

Tout ça est très intéressant mais nous éloigne de la simple question : "comment évietr de telles arnaques ?"

J'avais noté dans le jugement que la mention "PROJET" sur toutes les pages et dans le titre était sans valeur au prétexte que "lorsqu'un projet a été approuvé, ce n'est plus un projet".

Je présume donc qu'il faudrait marquer "PROJET NON CONTRACTUEL"

Qu'en pensez-vous ?

Est-ce que cela ne contredit pas un peu l'argument de Me Wijns?
Est-ce que le premier payement peut être considéré comme "exécution" du bail?

Un contrat de bail est valable dès qu'il y a un accord du propriétaire sur le montant du loyer et sur la désignation des locaux dont le locataire aura la jouissance.

C'est au juge à apprécier si accord il y a eu ou non. Vous avez cependant des éléments à faire valoir en faveur de l'absence d'accord (interjeter appel reste une option ... ).

Quoiqu'il en soit, vous pouvez réclamer le remboursement du mois de loyer que vous avez payé et qui n'a pas été pris en compte par le juge (dès lors qu'il vous a été porté en compte par le jugement) sur base du paiement indû (l'article 1235 du C.C. prévoit en effet que tout payement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.)

Vincent WIJNS
Avocat au barreau de Bruxelles

Vous avez apparemment été victime d'une arnaque, en effet.

Cela dit, il fallait immédiatement rembourser la somme versée et/ou tout au moins envoyer une lettre de mise au point rappelant qu'en l'absence d'accord signé et compte tenu de l'attente de l'attestation promise,  étant entendu que les documents remis étaient indiqués comme "projet" et ne pouvaient en aucun cas faire foi de l'existence d'un bail,  le versement ne pouvait dès lors engager que le candidat locataire et pas vous.
Il me semble donc que vous avez quelque peu manqué de prudence. Si elle était au courant, votre agence aurait pu vous mettre en garde.
Par ailleurs, le délai que vous avez mis à signifier votre décision pourrait éventuellement être considéré comme un peu long...

Il n'en reste pas moins que, selon votre récit, cette candidate locataire paraît malhonnête et que le juge semble avoir fort facilement adopté le point de vue du locataire, ce qui, malheureusement, n'est pas exceptionnel.

Et en payant à une personne insolvable, vous pouvez faire une croix sur vos sous de manière définitive.

C'est tellement énorme que cela ne me semble pas possible.

C'est assez violent effectivement comme affaire et votre conseil de ne pas mentionner sur le projet de bail le compte bancaire du bailleur est pertinent.

L'absence de bail écrit signé n'empêche pas l'interprétation en bail verbal et l'acceptation du premier mois de loyer est un début de preuve de l'existence du bail...

Vous indiquez que l'exploit d'huissier demandait, outre l'indemnité de résiliation, le remboursement du loyer versé: vous ne l'aviez pas déjà remboursé à ce moment-là ? Pourquoi avoir tellement tardé ?

Vos intérêts ont été défendus par un avocat ou est-ce une condamnation par défaut ?
Le jugement vous a été signifié ?

Vous n'aviez pas une clause d'arbitrage dans votre projet de bail (cfr nos modèles) ?

Oui le remboursement avait été fait et j'en apportais la preuve.

Oui j'étais représenté par un avocat.

Non il n'y avait pas de clause d'arbitrage.

Non il n'y en aura pas à l'avenir car je ne loue plus rien : je vends.

cambouis a écrit :

La semaine suivante, je reçois un exploit d’huissier m’invitant à payer à la personne : trois mois de loyer plus le remboursement du loyer déjà remboursé, plus les frais d’huissier.

Je ne comprends pas, vous n'étiez pas présent au tribunal?

Mais si j'étais représenté par mon avocat, mais oui j'avais remboursé le loyer et en apportais la preuve, mais non le projet de contrat n'était pas signé.

Si j'en parle sur le forum c'est justement parceque c'est "énorme".

L'absence de bail écrit signé n'empêche pas l'interprétation en bail verbal et l'acceptation du premier mois de loyer est un début de preuve de l'existence du bail...

Vous indiquez que l'exploit d'huissier demandait, outre l'indemnité de résiliation, le remboursement du loyer versé: vous ne l'aviez pas déjà remboursé à ce moment-là ? Pourquoi avoir tellement tardé ?

Vos intérêts ont été défendus par un avocat ou est-ce une condamnation par défaut ?
Le jugement vous a été signifié ?

Vous n'aviez pas une clause d'arbitrage dans votre projet de bail (cfr nos modèles) ?

La semaine suivante, je reçois un exploit d’huissier m’invitant à payer à la personne : trois mois de loyer plus le remboursement du loyer déjà remboursé, plus les frais d’huissier.

Je ne comprends pas, vous n'étiez pas présent au tribunal?