luc a écrit :
Pour plus d'info sur les honoraires des avocats voir entre autres ...FAQ (Questions fréquentes) sur le site de l'Ordre des Architectes.

(cfr mot mis en gras)
Beau lapsus

Effectivement c’est un lapsus, mais en fait pas tellement.

En effet en lisant «  l’Avis aux débiteurs de commissions, courtages, ristournes, vacations, honoraires, gratifications, rétributions ou avantages de toute nature de 2011   » sur un site du SPF Finances je me demande si au nom de la transparence un syndic peut refuser d’établir annuellement les fiches 281.50 pour ce type de dépenses payés à des architectes, avocats, syndics, mais aussi à des copropriétaires-mandataires de l’ACP.

Et ceci quand on sait que le non-établissement de ces fiches ne rend pas impossible de taxer ces revenus, mais rend possible que la responsabilité de l’ACP est engagée.

Comme mandataire, ce que le syndic en somme est puisque selon l’IPI c’est lui le comptable de l‘ACP, il doit donner en application du Code Civil (Art. 1984 à 2010 CC) priorité aux intérêts de son mandant (l’ACP) et pas à ses propres intérêts. Son intérêt est que ces honoraires ne sont pas connus par le Fisc et l’intérêt de l’ACP est qu’elle ne puisse pas être rendu responsable envers le Fisc des conséquences des agissements fiscales de ses mandataires.

Si le syndic ne veut pas, alors le règlement de copropriété peut l’imposer.
Pour des motifs pratiques il est conseillé d’attendre la publication de l’AR sur le schéma minimal des comptes de l’ACP, qui devrait être publié prochainement. N’oublions pas que ce sont les copropriétaires qui décident du contenu de ce règlement, et pas le syndic.

Toute la liste des avis des fiches individuelles 281 et les relevés 325 correspondants pour 2010 est accessible en allant sur  la page « Avis aux employeurs et autres débiteurs de revenus - Revenus de 2010   ».

Pour plus d'info sur les honoraires des avocats voir entre autres ...FAQ (Questions fréquentes) sur le site de l'Ordre des Architectes.

(cfr mot mis en gras)
Beau lapsus

actros1730 a écrit :  Ici, l'architecte, qui semblait déjà avoir l'aval du syndic pour la réalisation des travaux, et ceci avant le vote, a de plus, lors de l' AG extraordinnaire suivante, " laissé" tomber 2% de ses 8% de commission....

Le pourcentage affecté à l'architecte ne correspond pas à une commission !, mais à des honoraires couvrant ses prestations et sa responsabilité.
Ne mélangeons pas les genres svp.

Pour plus d'info sur les honoraires des avocats voir entre autres ...FAQ (Questions fréquentes) sur le site de l'Ordre des Architectes.

Pour plus d'info sur le principe des commissions voir la page Commission (rémunération) de Wikipedia.

En soi les commissions sont parfaitement légales, s'ils sont donnés d'une façon transparente. Lire pour cela l'Art. 577-8 §4 15° CC concernant le mélange d'intérêts. Si cet article n'est pas appliqué, alors elles deviennent illégales envers l'ACP.

Si l'architecte n'est pas choisi par l'ACP (= AG), alors on peut selon moi émettre un doute. Une diminution d'honoraires de 25%, laisse au moins planer un doute quand à la manière que cet architecte détermine ses frais ou ses recettes.

  Ici, l'architecte, qui semblait déjà avoir l'aval du syndic pour la réalisation des travaux, et ceci avant le vote, a de plus, lors de l' AG extraordinnaire suivante, " laissé" tomber 2% de ses 8% de commission....

Le pourcentage affecté à l'architecte ne correspond pas à une commission !, mais à des honoraires couvrant ses prestations et sa responsabilité.
Ne mélangeons pas les genres svp.

Il n'en demeure pas moins qu'il me semble bizarre qu'une AG vote à 75% des voix des travaux que 30CP sur 180 ne peuvent pas payer. Tout aussi bizarre d'envisager des travaux de cette importance avec un fond de réserve si faiblard. Encore plus bizarre de n'avoir aucune précision quant à la nature précise de ces travaux, de leur étalement dans le temps, du début du chantier... et qu'enfin, la question des primes éventuelles n'ait pas été débattue...

La réponse se trouve dans l'acte de base de votre immeuble.

D'une façon générale, les travaux nécessaires à l'entretien et à la bonne conservation de l'immeuble se votent à la majorité simple (50%+1 voix) et les travaux de rénovation ou d'amélioration de l'immeuble se votent à 75% des voix. (par exemple remplacer une porte de rue par une porte de sécurité). Le critère n'est pas le prix des travaux, mais la catégorisation de leur finalité.

La réponse se trouve pas dans les statuts, mais dans la loi ...

Donc:
- ou bien le syndic décide et l'AG peut/doit lui refuser la décharge s'il a dépassé son mandat et si suite à cela sa décharge n'est accordé pas moyennant un majorité absolue de 50%+1
- ou bien les travaux se décident préalablement à l'AG avec une majorité de 75%

En tenant compte avec la disposition suivante, qui est impérative:

D'une façon générale, les travaux nécessaires à l'entretien et à la bonne conservation de l'immeuble se votent à la majorité simple (50%+1 voix) et les travaux de rénovation ou d'amélioration de l'immeuble se votent à 75% des voix. (par exemple remplacer une porte de rue par une porte de sécurité). Le critère n'est pas le prix des travaux, mais la catégorisation de leur finalité.

- Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS)
(lire d'abord la légende à droite - chercher "rénovation")

- Contrôle du cahier des charges et son concordance avec le
Règlement régional d'urbanisme (Région Bruxelloise - 2006)

Mais le plus important pour vous à ce moment est probablement celui-ci:

- Le Centre Urbain, qui "conseille tout bruxellois soucieux d'un développement urbain durable pour son habitat".

Contactez les par téléphone ou va les visiter sur place.
Insistez sur le manque d'information du syndic vis à vis des copropriétaires.

Une autre possibilité est d'aller chez votre notaire avec l'acte d'achat et lui demander conseil concernant un vice caché lors de l'achat. Est-ce les décisions sont bien mentionnés dans les documents remis lors de l'achat?
Attention son avis sera peut-être partial, s'il n'y avait qu'un notaire.

Votre syndic doit s'être informé et vous avoir transmis cette info. C'est bien la moindre des choses de la part d'un pro, me semble-t-il ! En tout cas, sa gestion me paraît présenter d'importantes lacunes. (Des terrasses qui se dégradent, ce n'est pas vraiment un événement subit et imprévisible, et voter des travaux de cette ampleur avec un fonds de réserve pratiquement inexistant, c'est à mon avis bien peu professionnel).

Mais... savez-vous si une date a déjà été prévue pour le début d'exécution de ces travaux ? Il se peut que l'AG n'ait accepté que le principe, avec une augmentation du fonds de réserve en prévision... ce serait déjà plus cohérent je trouve.

Mes interventions de ce type ont et vont nettement diminuer, vu que les interventions sur ce forum sont présentés depuis quelques semaines avec des liens pratiquement "inline" comme des avis d'experts immobiliers sur d'autres sites.

???

D'accord avec votre analyse ... mais la faille se trouve probablement dans l'inaction de la majorité silencieuse.

Sauf si le pouvoir réel a caché des choses. Alors tout retombe sur le syndic.

@actros1730

Des gens du pouvoir réel ont probablement promis qu'ils arrangerait tout au moment opportun. Maintenant la réalité est là. Mais l'argent pas ... .

Ces ACP devraient d'abord déterminer leurs besoins, faire un planning sérieux et global, puis déterminer leurs moyens financiers, faire un planning réaliste et assumer.

Ce qui impose entre autres d'avoir un dossier présentable aux organismes de prêt, donc un dossier fait par un architecte ou analogue ...

PS Un fonds de réserve devrait être constitué par 10% de la valeur des parties communes de la copropriété, avec exclusion de la valeur du terrain. Ce fonds devrait être constitué pendant le premières années, pour être consolidé avant la 20ème année et utilisé systématiquement à partir de la 21ème année. L'idéal est que les travaux sont payés par le fonds de réserve et que les CP n'ont qu'une contribution fixe à payer au fonds de réserve.

@pim

Mes interventions de ce type ont et vont nettement diminuer, vu que les interventions sur ce forum sont présentés depuis quelques semaines avec des liens pratiquement "inline" comme des avis d'experts immobiliers sur d'autres sites.

Beaucoup entre nous ont une expérience concrète, mais ne sont pas pour cela des experts, même s'ils sont professionnel.

Expert immobilier, on ne l'est après des études, étant agréé d'une façon ou autre et ayant une expérience.

Je ne suis pas un professionnel du secteur. Je n'ai pas l'habitude de travailler d'une façon amateuriste. J'ai une horreur de professionnels amateuristes.

Donc je n'aime pas qu'on m'attribue des qualités que je n'ai pas sur un site amateuriste (et je ne parle ici pas du site de PIM, qui est loin d'être amateuriste).

Certains "experts" ont oublié la formule mathématique, appris en humanité je crois:

100 * 0 = 0