...
Moi, je n'accepte pas d'être un "pigeon" et de payer le syndic qui va SE défendre aux frais de l'ACP.

Moi je n'accepte pas d'être le pigeon d'un petit groupe de CP, qui impose d'une façon autoritaire son opinion aux autres. ....

Un avocat qui défend les intérêts du syndic et pas les intérêts de l'ACP ? On destitue pour moins un syndic, même judiciaire. Mais il faut avoir confiance dans la justice, bien qu'elle soit lente.

Et jouer la balle et pas l'homme.

La comparaison avec un réviseur ne tient aps debout. Un réviseur  ets un mandataire qui a reçu un mandat de vérification de la comptabilité, tenu par le syndic.

L'avocat représente le syndic de l'ACP dans sa mission d'exécution des décisions de l'AG de cette AG.

Si maintenant il a un conflit entre les décisions de l'AG et le jugement, c'est le jugement qui la priorité. Mais l'AG peut imposer que l'ACP aille en appel. Pour cette mission elle peut désigner un syndic provisoire, qui désignera l'avocat pour représenter le syndic provisoire de l'ACP avec mission spécifique dans ce procès. L'AG devra lui allouer un budget. Le syndic judiciaire en paiera les honoraires de l'avocat, lui transmis par le syndic provisoire pour paiement. Ce syndic provisoire rendra des comptes annuellement jusqu'au jugement final.

Cela c'est votre propre interprétation de la loi.

Moi, je n'accepte pas d'être un "pigeon" et de payer le syndic qui va SE défendre aux frais de l'ACP.

C'est cependant le droit de chacun d'accepter de payer n'importe quoi, mais pas de l'imposer aux autres.

L'avocat représente le syndic de l'ACP dans sa mission d'exécution des décisions de l'AG de cette AG.

Si maintenant il a un conflit entre les décisions de l'AG et le jugement, c'est le jugement qui la priorité. Mais l'AG peut imposer que l'ACP aille en appel. Pour cette mission elle peut désigner un syndic provisoire, qui désignera l'avocat pour représenter le syndic provisoire de l'ACP avec mission spécifique dans ce procès. L'AG devra lui allouer un budget. Le syndic judiciaire en paiera les honoraires de l'avocat, lui transmis par le syndic provisoire pour paiement. Ce syndic provisoire rendra des comptes annuellement jusqu'au jugement final.

...
je dois dire que les faits sur le terrain ont prouvés que le Juge avait raison à 200%.

L'avocat n'est
- ni l'avocat de l'ACP
- ni l'avocat de l'AG de l'ACP
- ni l'avocat de la personne (physique ou morale) qui remplit la fonction de syndic,

mais bien l'avocat du syndic de l'ACP, pas plus ni moins.

Pas d'accord avec vous.

- Dans le cas précis, l'AG a donné mandat à cet avocat en 2004 pour "assurer la defense de l'ACP".

- Depuis cette date cet avocat commence tous ses courriers par "Vous connaissez ma qualité de conseil de l'ACP ****"." et non, je suis le conseil du syndic de l'ACP ***.

- Dans ces conditions, alors que l'AG n'a pas mis fin à son mandat, il a cependant jeté le gant dès qu'il a eu connaissance de la révocation du syndic.
J'ai alors signalé au conseil de copropriété qu'il devait refuser cette démission, ce qui n'a pas été fait, le conseil de copropriété ayant déjà pris fait et cause pour le syndic judiciaire qui devriendra, grâce aux nombreuses procurations du conseil de copropriété, le nouveau syndic.

- Si par contre, c'est le syndic judiciaire qui a mis fin à ce mandat, en dehors d'une AG, il a selon moi commis une faute.

- Par ailleurs, un mandataire ne peut pas démissionner lorsque bon lui semble.

A ce propos, je vous renvoie au récent avis de l'IRE concernant la démission du cabinet de révisorat Daerden & Co. 

L'IRE précise qu'une démission doit être actée par l'assemblée générale des sociétés pour lesquelles ce cabinet travaille et que dans ces conditions, leur mandat court jusqu'à ce moment.

Pourquoi en serait-il autrement ici ?

Voilà qui est troublant puisque vous dites que l'avocat est celui du syndic !

Pensez-vous que dans un cas de contestation de la gestion du syndic, l'avocat va aller à l'encontre des intérêts de son client...le syndic ?

Dans le jugement de désignation de ce syndic judiciaire, il n'est NULLE PART mentionné que le syndic judiciaire doit rendre compte de sa mission au Juge de paix.

Cela n'est pas normal non plus.

Petite mise au point !
Comme vous devez le savoir, c'est précisément la thèse que nous défendons depuis notre arrivée dans notre ACP en 1996.

@pim Ce texte a été écrit dans le même contexte technique qui posait des problèmes il y a quelques jours. Je crois/espère que le problème est résolu.

comme vous ne m'avez jamais expliqué le problème, j'ignore s'il a été résolu...

... Réponse du Juge: « J'ai désigné un syndic judiciaire, et celui-ci peut désigner un avocat » !!

Quid alors du rôle primordial de l'assemblée générale dans la défense de ses propres intérêts et le choix de ses mandataires ? ...

Ayant eu un cas similaire il y a quelque temps (jugement confirmé en appel), je dois dire que les faits sur le terrain ont prouvés que le Juge avait raison à 200%.

L'avocat n'est
- ni l'avocat de l'ACP
- ni l'avocat de l'AG de l'ACP
- ni l'avocat de la personne (physique ou morale) qui remplit la fonction de syndic,

mais bien l'avocat du syndic de l'ACP, pas plus ni moins.

Il s'en suit que l'avocat doit avoir impérativement et exclusivement la confiance du syndic (Art. 577-8 §5). Si l'AG n'est pas content de l'avocat, il ne peut que refuser la décharge au syndic ou mettre un point à l'OJ: révocation du syndic OU proposition de révocation du syndic judiciaire par le Juge.

Dans ce dernier cas le bâtonnier sera éventuellement obligé de désigner un avocat d'office pour exécuter cette décision en toute impartialité OU le Juge peut désigner avant de dire droit un syndic ad hoc, pour représenter l'ACP dans cette procédure (et de se faire représenter comme syndic de l’ACP par un avocat désigné par lui).

N’oublions pas que c’est le syndic qui représente l’ACP (Art. 577-8 § 4  6°). C’est donc à lui de désigner l’avocat qui va le représenter comme syndic de l’ACP.

Dans le cas d'un syndic judiciaire il doit rapporter au Juge (si non il est un syndic provisoire nommé par le Juge, et par ce fait révocable par l'AG). Les CP mécontents peuvent aussi intervenir comme partie volontaire (s'ils ne sont pas déja partie) et argumenter que c'est dans l'intérêt de la copropriété que le syndic judiciaire soit révoqué.

Je vous rappelle que je vous ai déja dit que la somme des intérêts des CP n'est pas égale à l'intérêt de la copropriété.

@pim
Ce texte a été écrit dans le même contexte technique qui posait des problèmes il y a quelques jours. Je crois/espère que le problème est résolu.

J'attire l'attention sur la dernière phrase de l'introduction, qui résume bien la situation:
Citation :La copropriété aux mains des copropriétaires, c’est l’enjeu de la loi de 2010.

La copropriété aux mains des copropriétaires ?   Tu parles !! 

Ce matin, au tribunal, assistant à l'audience de plaidoiries d'un ami pour une récupération de créance, j'ai eu la confirmation du contraire.

Notre syndic a été révoqué sur le champ ce 1 mars, mais l'assemblée générale n'a pas mis fin au mandat de l'avocat qui depuis l'arrivée de ce syndic en 2004 « défendait les intérêts de notre ACP » (sic) .

Le 11 mars, le Juge de paix a désigné un syndic judiciaire avec pour mission la gestion courante, dans l'attente d'organiser dans les « meilleurs délais » (resic) une AGE après avoir recueilli plusieurs candidatures.

Le dossier était prêt à être plaidé , toutes les parties ayant conclu avant la révocation du syndic, selon le calendrier prévu.

Surprise ce matin, un autre avocat, désigné par le syndic judiciaire en dehors de toute décision d'AG, se présente à l'audience.

Mon ami le conteste devant le Juge, au motif que l'assemblée générale n'a pas mis fin au mandat de l'avocat et qu'un mandat se poursuit jusqu'à la prochaine AG.

Réponse du Juge: « J'ai désigné un syndic judiciaire, et celui-ci peut désigner un avocat » !!

Quid alors du rôle primordial de l'assemblée générale dans la défense de ses propres intérêts et le choix de ses mandataires ?

Après l'audience, j'ai interpellé le conseil du syndic judiciaire en lui signifiant que moi non plus je ne le reconnaissais pas comme défenseur de nos intérêts en dehors d'une décision d'AG.

Je l'interroge ensuite sur le coût de son intervention qui devra s'ajouter aux frais déjà énormes d'un dossier comportant de très (trop) nombreuses erreurs comptables.

Sa réponse a été: ça c'est pas mon problème !!

Est-ce cela que l'on appelle « la copropriété aux mains des copropriétaires » ?

Ma question: un avocat peut-il « jeter le gant » impunément ?

Que devient le rôle de l'assemblée générale ?

Si c'est comme cela que l'on compte impliquer davantage les copropriétaires dans la gestion de leur ACP et la défense de leurs intérêts en les incitant à participer activement aux assemblées générales, il faut reconnaitre que c'est raté.

Je ne vous cache pas ma déception.

Je vous répercute l'info suivante (de manière désintéressée):

Colloque de la revue Jurimpratique - Revue pratique de l’immobilier
L’incidence de la nouvelle loi sur la copropriété forcée pour les praticiens du droit immobilier
...
...
Cependant adoptée dans la précipitation, la loi comporte des imprécisions et lacunes, qui risquent de susciter... des controverses nouvelles. Faudra-t-il une loi « réparatrice » ?

Voilà qui confirme, si besoin en était encore, la précipitation avec laquelle cette loi a été votée... et ses conséquences !!!

Dans l'intérêt de qui ?

Certainement pas dans l'intérêt des copropriétaires, mais ce sont eux qui feront à nouveau les frais de ces nouvelles imperfections.

Vous ne m'en voulez pas, dites...

Quel coût?

C'était mis dans le lien... pour autant qu'on y clique.

Vais-je récompenser la paresse ?
Allez, un petit effort pour notre Grmff.
Voici donc:

Informations pratiques

Date et heure
Jeudi 26 mai 2011 - De 9h30 à 17h30

Lieu
Facultés universitaires Notre-Dame de la Paix à Namur
Faculté de Droit - Auditoire D1
Rempart de la Vierge 5 • 5000 Namur

Frais d’inscription (HTVA)
> 120 € : prix préférentiel pour la participation au colloque, réservé aux personnes déjà abonnées à Jurimpratique pour l’année 2011.
> 250 € : prix préférentiel pour la participation au colloque et la souscription d’un nouvel abonnement à Jurimpratique pour l’année 2011.
> 300 € : prix pour la participation au colloque uniquement.

Les frais d’inscription comprennent la participation au colloque, le lunch, la pause-café, la farde de documentation et les actes du colloque publiés dans le n° 2011/1-2* de Jurimpratique. Pour les nouveaux abonnés participant au colloque, le prix comprend également un an d’abonnement à Jurimpratique.

    * Outre les rapports des intervenants au colloque, ce numéro spécial de Jurimpratique qui sera remis aux participants contiendra les contributions suivantes :
    - Les servitudes au sein de la copropriété forcée d’immeubles ou
    groupes d’immeubles bâtis - Sophie Boufflette
    - Les assurances « globales » pour immeubles en copropriété et le rôle du syndic - Marc Gouden

Le paiement doit être effectué au plus tard le 23 mai 2011 sur le compte de De Boeck Services n° 250-0102310-60 - IBAN BE73 2500 1023 1060 - BIC GEBABEBB avec la référence « Colloque Jurimpratique 26 mai 2011 » + nom et prénom du participant.
L’inscription n’est pas effective avec le paiement seul. Il est nécessaire de retourner le bulletin d’inscription.
Le nombre de place étant limité, les inscriptions ne seront prises en compte qu’après réception du paiement

C'est un colloque intéressant et probablement très rentable pour les professionnels spécialisés.

Quand aux copropriétaires, cela dépend selon moi de l'enjeu.

Les N° de Jurimpratique précédents traitent de sujets intéressants, comme entre autres l'hébergement collectif, le risque pénal de l'immobilier, le CoBAT, ...

Colloque de la revue Jurimpratique - Revue pratique de l’immobilier
L’incidence de la nouvelle loi sur la copropriété forcée pour les praticiens du droit immobilier
Modèles et clauses commentées
Sous la coordination de Françoise Balon et Pierre-Yves Erneux

Date et heure Jeudi 26 mai 2011 - De 9h30 à 17h30

La loi du 2 juin 2010, entrée en vigueur le 1er septembre 2010, modifiant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété forcée des immeubles bâtis, a conservé la philosophie de la loi de 1994 tout en ayant comme objectif de moderniser le fonctionnement des associations de copropriétaires et d’accroître la transparence dans leur gestion. Des dispositions nouvelles apportent des solutions à différentes controverses et difficultés apparues depuis la loi du 30 juin 1994.
Cependant adoptée dans la précipitation, la loi comporte des imprécisions et lacunes, qui risquent de susciter... des controverses nouvelles. Faudra-t-il une loi « réparatrice » ?
Mais dans ce domaine très particulier, dans lequel il faut concilier droit de propriété et cohabitation, la loi pourrait-elle rencontrer toutes les sources de tension humaine générées par la proximité ?
Les orateurs s’attacheront à passer en revue et à examiner les dispositions nouvelles de la loi à la lumière des travaux préparatoires et des premiers commentaires avec, comme fil conducteur, un acte de base.
Ils pointeront également les questions laissées sans réponse. La copropriété aux mains des copropriétaires, c’est l’enjeu de la loi de 2010.

Au programme
9h30 - Accueil
10h00 - Une nouvelle loi sur la copropriété : qui, quoi, pourquoi et comment ? Entre réforme salutaire et occasion manquée
Julien Lecler
10h30 - Les associations partielles
Valérie Simonart
11h00 - Les conditions nécessaires à l’exclusion d’une copropriété du champ d’application des articles 577-3 et suivants du Code civil après la loi du 2 juin 2010
Hugues Simon
11h30 - Les copropriétaires au pouvoir
Françoise Balon, Rym Hadabi
12h00 - Les nouveaux défis de la gestion des immeubles en copropriété
Corinne Mostin
12h30 - Lunch
13h30 - La récupération des charges de copropriété
Sophie Lebeau, Matthieu Van Molle
14h00 - La cession des lots
Pierre van den Eynde
14h30 - Opposabilité des actes de copropriété : de la théorie à la pratique
Olivier Jauniaux
15h00 - Pause-café
15h30 - L’impérativité et l’application dans le temps de la loi du 2 juin 2010. Principes et perspectives
Manuela von Kuegelgen
16h00 - Le contentieux de la copropriété. Les apports et incertitudes de la réforme
Julie Bockourt
16h30 - L’interaction entre le statut civil de copropriété forcée et le droit public immobilier. Questions particulières en Région wallonne et Région bruxelloise
Pierre-Yves Erneux
17h00 - La copropriété et les droits d’enregistrement
André Culot

> Renseignements et inscriptions
Éditions Larcier
Fond Jean-Pâques 4 - 1348 LOUVAIN-LA-NEUVE
Tél.: +32 (0)10/48 25 65 - Fax: +32 (0)10/48 27 50
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