Par contre, dans le cas de l'offre "intermédiaire "signée avant la rédaction du compromis complet, pas d'argent versé.

Dans mon cas, l'agent m'a fait signé une offre de quelques lignes, qui bloquent donc l'acheteur et le vendeur, les lie jusqu'au compromis et jusqu'au versement du premier euro.

Comme quoi, ces offres basiques qu'on rédige vite fait pour sceller un accord, c'est vraiment un jeu dangereux, aussi bien pour l'acheteur que le vendeur, selon que l'un ou l'autre la rédige à son avantage.

Utile peut-être pour réagir vite quand le temps presse, mais on a intérêt de bien connaitre la signification des clauses...

Alors pour un acheteur pauvre qui se voit refuser un pret, on le condamne à la prison s'il ne paie pas l'indemnité?

Ben non, on décompte l'indemnité de l'acompte...

Dans mon cas c'est resté théorique, car ce qu'on ma proposé ne contenait jamais ce genre de clause. Et quand j'en ai parlé à mon père qui a plus d'expérience que moi dans ce domaine, il m'a dit "Quoi?! Ca va pas la tête! J'ai jamais vu ça, jamais signer un truc pareil!".

Mais ça dépend évidemment de quel côté on se place. En tant qu'acheteur, j'aurais refusé de signer cette clause, mais lorsque je serai dans la position de vendeur (ce qui arrivera problement bientôt), il est possible que j'y songe...

En fait, il me semble quand même plus intelligent de se passer de clause, et de mettre plutot l'accent sur la "sélection de l'acheteur". Car obtenir une commission ou un acompte, c'est parfois compliqué, alors je me demande dans la pratique comment on récupère une indemnité en cas de refus de la banque... On fait un procès pour quelques centaines d'euros? J'ai entendu récemment que la justice est tellement saturée que les cambrioleurs ne sont réellement poursuivis et condamnés qu'à partir du 11ème vol... Alors pour un acheteur pauvre qui se voit refuser un pret, on le condamne à la prison s'il ne paie pas l'indemnité?

Tenter de savoir à quel genre d'acheteur on a à faire me semble plus important. Dernièrement, un propriétaire qui vendait sa belle villa me disait qu'il était exaspéré de voir débarquer pour les visites des jeunes couples sans argent qui recherchent plutot un pret social pour un appartement 2 chambres. Mais il était trop flou dans son annonce, et prenait beaucoup trop de temps pour chaque visite, en considérant chaque curieux comme un acheteur sérieux.

L'agent qui vient de me vendre a aussi été trop "laxiste" (du moins si je regarde les choses de son point de vue et de son client, car pour moi ça me convient parfaitement). En 4 mois de négociation, il ne m'a même pas demandé une seule fois ce que je fais comme métier, ou combien je compte emprunter. Aucune clause sur l'offre. J'aurais pu être un simple mythomane qui s'amuse à faire des offres refusées par la banque. Il aurait perdu son temps autant que son client.

Une indemnité pour immobilisation du bien, cela se peut se concevoir dans le cadre d'une condition suspensive du compromis de vente (même Test-Achats le prévoyait dans son modèle de compromis, avec un pourcentage du prix de vente. J'ignore si c'est toujours le cas),
mais c'est plus douteux dans le cadre d'une offre unilatérale sur laquelle le vendeur ne s'est pas encore prononcé...

Dans le cadre d'un compromis bilatéral, cela montre le sérieux de l'acquéreur et cela crée une motivation sérieuse pour l'acquéreur d'obtenir son prêt.

Si on ne veut pas faire de compromis de vente tout de suite, il est toujours possible de passer par le mécanisme de l'option écrite, payante le cas échéant.

Heu.... Même si je comprends ce que vous voulez dire,  vous mélangez au shaker (c'est l'heure de l'apero) les concepts juridiques... et cela ne va pas faciliter la bonne compréhension de nos lecteurs.

Récemment une agence m'en a donné un sur lequel il était écrit que si jamais je n'obtenais pas mon crédit ou si la vente ne pouvait pas se faire, je devrai payer une indemnité de 750 € à l'agence ! Un ami AI m'a dit que ce n'était pas correct s'ils étaient agréés IPI

Pourquoi donc incorrect ?
Mettez-vous à la place de l'agent... Pendant la période qu'il vous "laisse" pour obtenir votre prêt, il se prive de possibilités de vente, et la durée de son contrat de courtage continue de s'écouler.
Pendant cette même durée nécessaire à obtenir un prêt, l'acquéreur "immobilise" quelques centaines de milliers d'euros.. Ce n'est pas gratuit
C'est une pratique peu courante, sans doute pas très commerciale, mais pas illogique ou incorrecte.
Une offre avec clause suspensive, c'est une option d'achat que vous donne le propriétaire en l'acceptant. Ca se paye...

Une fois de plus, c'est une question de confiance, et cela vaut la peine de le préciser dès l'offre d'acquisition.

Pour l'agent immobilier qui craindrait de ne pas être payé pour la transaction, il lui est possible de demander à son client de signer un ordre irrévocable et confirmée de verser la commission.

De cette manière, l'agent est sûr de recevoir ses sous... s'il en reste.

Et s'il n'en reste pas, l'agent n'avait qu'à faire son travail de savoir s'il resterait des sous!

Mais c'est vrai, je ne dois pas supposer des choses vous concernant et vous mettre dans le même sac que certains indélicats.

Ne pas géneraliser et pondérer chaque phrase (je n'avais l'avocat de DSK à côté de moi en écrivant le post pour corriger).

Donc je retire mon procès d'intention, mais je maintiens que souvent les agents proposeront la garantie chez eux, et que dans bien des cas, ce n'est pas de l'intérêt de l'acheteur.

Et puis, pour ne pas toujours diaboliser les agents, j'ai découvert qu'il y avait bien pire qu'un agent... c'est le particulier qui vend lui-même sa maison.

Car là où l'agent prend encore du recul par rapport à la situation, le propriétaire, souvent pressé et dans les ennuis, est prêt à tous les bobards pour se débarrasser de son bien.

Forcément, aux lecteurs ici, suivant votre position d'acheteurs ou vendeurs, vous serez d'accord ou pas d'accord. A chacun de comprendre les intérêts en jeu et de défendre les siens.

Ca ne plaira pas à PIM, mais j'ai fait le tour de la question, et cette histoire d'acompte à l'agence c'est à vos risques et périls.

Ce qui ne me plaît pas, c'est que vous décrétez que cela ne me plaira pas !

Je ne sais pas sur base de quoi vous affirmez cela.

Dans mes propres activités professionnelles, comme agent immobilier, je n'ai jamais fait obstacle à une consignation de garantie/acompte chez le notaire, si elle est demandée et si je considère qu'au vu des éléments du dossier, cela me semble préférable pour la protection des parties, je la propose d'office moi-même !

Je me passe donc volontiers de votre procès d'intention à mon égard.

Pour faire une comparaison, c'est la fondation du compromis, comme pour les fondations d'une maison : si vous oubliez de creuser les caves au début, vous ne pouvez pas les rajouter par après.

J'ai moi-même suivi la proposition d'offre trop légère de l'agence (et même celle du notaire était un peu trop brève). Heureusement, il y avait malgré tout la clause suspensive de pret. Précisez également le montant MAXIMUM de ce prêt. Il ne doit pas être trop bas. Indiquez en fait le montant exact du prix d'achat hors frais. Ou même avec frais, mais alors le vendeur ou l'agent risquent évidemment de refuser. Regardez les modèles disponibles pour la mise en forme. C'est votre porte de sortie si vous avez mal évalué le bien. La banque vous empechera de vous endetter et vous sortira de ce mauvais pas.

Voici le sujet que j'avais créé et qui reprend un problème similaire avec une offre intermédiaire jusqu'au compromis :

https://forum.pim.be/messages.php?idsal … ge_index=2

J'étais comme vous mal renseigné, et j'ai signé un peu dans la précipitation. Heureusement, j'avais quand même assez d'infos pour éviter le pire. Je sais que c'est plus gai de visiter des maisons que de lire des textes juridiques, mais on devrait toujours le faire avant de signer.

L'offre est soumise par défaut aux "conditions générales d'usage". C'est à dire que même si on ne stipule pas clairement certaines clauses, elles seront présentes par la loi dans le compromis. Mais malheureusement, ces conditions sont sur certains points très FLOUES et sujettes à interprétation ! Et tout ce qui n'est pas précisé dans l'offre sera matière à discussion au moment du compromis.

Les 10% c'est OK, mais placez-les chez le notaire. Et il vaut mieux le préciser AUSSI dans le compromis, sinon, si vous ne trouvez pas d'accord avec l'agent après, c'est direction le tribunal avant même d'avoir commencé. Ca ne plaira pas à PIM, mais j'ai fait le tour de la question, et cette histoire d'acompte à l'agence c'est à vos risques et périls.

En fait, c'est absurde, pour une agent ou un vendeur particulier, d'essayer de faire signer sans clause suspensive de pret. Si l'acheteur n'a pas le pret, il ne peut pas payer de toute façon, même s'il y est contraint. RESULTAT : l'acheteur est dans les ennuis jusqu'au cou et est bloqué mais... le vendeur est finalement totalement bloqué aussi puisqu'il n'a pas son argent et ne peut vendre sa maison à quelqu'un d'autre en attendant un jugement. Le seul qui tire son épingle du jeu c'est... l'agent qui peu encaisser sa commission qui est sur son compte rubriqué à lui, et parcequ'il a théoriquement rempli sa mission, pendant qu'acheteur et vendeur s'étripent devant les tribunaux.

Quant à la déontologie IPI, il vaudrait mieux ne pas trop compter dessus. L'agent peut recevoir un blame, et de l'avis de gens de l'IPI avec qui j'ai discuté, c'est "au choix" de l'agent d'y attacher de l'importance ou de s'asseoir dessus. Donc pas très contraignant.

Voici également le sujet que j'avais crée concernant le compte rubriqué de l'agence, et que je viens de compléter sur base de ma dernière expérience :

https://forum.pim.be/messages.php?idsal … ge_index=1

En conclusion, ne vous laissez pas influencer dans la précipitation. Et si vous n'obtenez pas l'argent, ou que les vendeurs et agents ne vous donnent pas assez de sécurité, c'est peut-être que cet appartement n'était pas pour vous. En le "perdant" vous aurez peut-être simplement offerts les ennuis à quelqu'un d'autre.

PS : demandez aussi un engagement écrit de la banque. Les paroles ne signifient rien.

En outre, en agissant de manière éclairée, c'est-à-dire en ayant une connaissance préalable du montant concerné, tant le vendeur que l'acquéreur pourront prendre les décisions adéquates, de bonne foi."

Notre modèle d'offre prévoit que l'acquéreur rembourse ce montant au vendeur.
Si le vendeur a prévu l'inverse, il suffit d'adapter la phrase du modèle en conséquence.

est-ce que ça veut dire qu'il faudra rembourser ce que l'actuel propriétaire de toutes les sommes qu'il a versé au fonds de réserve ?
Si oui, je trouve cela contradictoire avec votre FAQ dans laquelle vous dites que le fonds de réserve est acquis à la copropriété ...

Merci pour toute votre aide