1 - Il paraît qu'un an sur deux, les caves sont inondées sur 1 mètres lors de fortes pluies

Peut-être qu'un simple bouchon est à faire sauter... ou qu'une canalisation est à renforcer...

Si ce sont des étudiants étrangers, ils changent chaque année. Vous pouvez donc vite choisir vos propres locataires...

Avec les étudiants, les pertes sont toujours limitées. Personnellement, mon expérience avec des étudiants est excellente.

Il y a travaux et travaux. Parfois, en un simple pot de peinture, on transforme tout un hall d'entrée... Si vous vous arrêtez à l'aspect, vous aurez du mal à trouver quelque chose de rentable.

Vos réponses m'auront appris certaines choses, mais pour le batiment que j'avais trouvé :

1 - Il paraît qu'un an sur deux, les caves sont inondées sur 1 mètres lors de fortes pluies

2 - quasi tous les locataires sont des étudiants étrangers (pas mal de dégats, et vas-y pour retrouver un Erasmus Equatorien...)

3 - pas malde travaux à prévoir.

Donc, c'était trop beau pour être vrai...

Merci!

Il n'y a pas de règle établie, mais je pense que pour le premier immeuble de rapport, sans autre bien en aval, un apport de 20 à 25%, soit indispensable aujourd'hui. Vous pouvez néanmoins encore obtenir des crédits à 100 à 125% aussi, si vous n'êtes pas pointilleux sur le taux proposé. N'oubliez pas que les taux pour un immeuble de rapport sont toujours supérieur à ceux que vous aurez pour une habitation unifamiliale. Pour votre premier immeuble, l'important n'est pas le taux, mais d'avoir le crédit !

"nashbridges" et "krasnaya" Soyez plus exhaustif dans vos calculs et mettez-y au minimum:
- Cadastre
- Assurance "incendie & dégâts de eaux"
- Assurance "solde restant du"
- Chômage locatif, impayés de vos loyers, coûts des procédures ou conseils éventuelles (avocats)
- Mise en conformité ou travaux nécessaires
- Une réserve permanente sur votre compte immeuble pour faire face aux imprévus (les réparations a devoir faire dans l'urgence, sont les plus coûteuses)
- etc...

Personnellement, la mensualité de mon crédit d'un immeuble, ne dépasse jamais les 2/3 des revenus locatif réel ou plutôt espéré à court terme (après valorisation/rénovations).

Il existe de multiple moyen pour valorisé un immeuble à court terme. Un exemple parmi d'autres: acheter avec des unités libre, que vous rénovez immédiatement et demander à la banque de ne payer que les intérêts sur la première année. Cette pratique permet d'amortir le coût de ces travaux durant la période ou vous ne payerez que vos intérêts. (! le coût réel des travaux est souvent sous-estimé) La banque y verra également un avantage, car vous valorisez l'immeuble (leur part de "risque" deviendra moindre) et ils s'assurerons que vous serez plus à l'aise financièrement dès que vous commencerez à rembourser intérêt +capital.

Ce n'est qu'une piste parmi tant d'autres...

La gestion de ses biens n'est pas une "occupation" à prendre à la légère ! Passer un certains nombre d'unité, cela devient vite un métier.

"Assainir" un immeuble (mise en conformité administratif/travaux etc...) c'est au grand minimum 6 mois de travail, voir une année. Je ne parle pas de "maquillage" (technique de marchands de biens), mais de travail propre !

A+
Phibxl

Le jour venu, je dirai une incantation pour vous.

J'ai des liens assez étroits avec la Russie, je ne pouvais pas ne pas remarquer cette photo 

Sinon, une explication sur ce rachat?

(ma question s'adresse aussi bien au "fol en Christ" qu'aux autres membres    )

J'avoue ne pas avoir complètement compris...

Une petite explication de Raspoutine? 

Je dois avouer que pour le moment, je n'ai pas encore les reins assez solides pour me lancer dans un tel projet, je voulais seulement savoir si l'argument des loyers supérieurs au crédit pouvait pallier le manque de liquidités...

Donc, malgré tout, un espoir demeure.

Merci!

Croyant vraiment que c'est réalisable, je réessaie avec un projet un poil moins ambitieux mais présenté un peu différemment. Là, c'est un autre son de cloche et j'ai RDV vendredi pour introduire le dossier (mais j'ai "feu vert"    ).
Marrant hein?

Bref, il ne faut pas se décourrager et si c'est pas cette affaire ci, ca sera un autre.

Faut essayé. J'ai toujours entendu un banquier qui me disait qu'on ne prenait que 80% des loyers (mais des loyers charges comprises si on présente bien le bazar) qu'on ne prêtait qu'en 15 ans (mais tous mes prêts pour investissement sont en 20 ans) et qu'on ne prêtait que 60% (mais les derniers étaient à 100%), et qu'on ne prêtait que 30% des revenus professionnels (même sans revenus professionnels, je suis arrivé à emprunter)

Un dossier n'est pas l'autre. Cela vaut la peine de se pencher sérieusement sur le dossier. Oubliez tout ce que votre banquier vous raconte. Montez le dossier, et foncez.

Ceci étant dit, souvent, quand c'est trop beau pour être vrai, c'est qu'il y a une c.uille dans le potage. J'ai dit souvent. Pas toujours. L'idéal étant de prendre les affaires qui sont trop belles pour être vraies... mais qui sont vraies. Et il y en a. En immobilier, si on n'est pas pressé, c'est du tout bon...

Et bien c'est foutu, donc! 

Sur 30 ans à taux fixe j'étais à 1800 euros de plus value mensuelle (sauf si le prix augmente biensur...)

Merci pour les infos malgré tout!