Stal,

Je vous souhaite la bienvenue sur ce forum.

Néanmoins, je ne suis pas convaincu par votre position.

Le propriétaire qui remet en location sans tarder agit en bon père de famille pour diminuer le dommage. C'est ce qu'un juge de paix m'a dit, quand je lui ai posé la question.

Je ne connais ni votre expérience, ni votre formation, ni votre métier. Mais attendre que l'expert judiciaire ait été nommé par un juge en 3 semaines, cela me semble plus qu'aléatoire.

Ceci dit, je n'ai jamais essayé. Je n'ai jamais eu de locataire solvable qui quittait de cette manière...

Tout d'abord je voudrais féliciter les responsables de ce site.

Il est vrai que vous êtes tombé sur un dur à cuire, mais si un expert judiciaire n'est pas nommé par le Juge, et que vous présentez une expertise unilatérale, avec témoignages et pv de l'huissier, c'est pas mal...... mais  l'adversaire ne manquera pas d'invoquer des éléments pour contrecarrer vos pièces (style : témoignage de complaisance... rv contradictoire non communiqué...) et encore c'est le Juge qui décide sur la validité de votre expertise ....... cependant le pv d'un huissier est une pièce importante mais qu'a-t-il indiqué dans ce pv, a-t-il assisté à l'expertise et constaté les manquements lui-même?
Légalement vous ne pouvez pas prendre possession de l'appartement avant la nomination d'un expert judiciaire qui vous libère les lieux.
C'est délicat de reprendre les lieux avant cette libération vous risquez de perdre vos droits et de devoir indemniser votre locataire.
Avez-vous invité votre locataire à l'expertise de sortie par lettre recommandée, quelle réponse de celui-ci à cette invitation? Comment les clés vous ont été restituées, quelle réaction avez-vous faite à la réception de ces clés.
Imaginez les conséquences:
- si le locataire prétend n'avoir pas été invité à l'expertise.
- si vous reprenez ou reçu les clés sans réserves, cela signifie que vous avez accepté les lieux tels quels.... etc. Votre expert aurait du vous informer de vos droits mais aussi de vos devoirs.
Votre Juge de Paix à raison cependant vous ne pouvez mettre le Juge en défaut qu'il fasse constater les manquements de votre locataire par un expert qu'il désigne. Cette disposition est une faute dans votre chef et vous en subirez toutes les conséquences.
Agir unilatéralement est souvent cause perdue devant un Juge, agir en bon père de famille ne signifie pas nécessairement agir dans la précipitation car en espérant gagner un mois de location vous risquez de perdre vos droits et d'être condamner à libérer la garantie locative en faveur du locataire et de surcroît d'être soi-même condamné aux dépens et à l'indemnité des frais d'avocat de la partie adverse.
A bon entendeur,

Je vous souhaite la bienvenue sur ce forum.

Néanmoins, je ne suis pas convaincu par votre position.

Le propriétaire qui remet en location sans tarder agit en bon père de famille pour diminuer le dommage. C'est ce qu'un juge de paix m'a dit, quand je lui ai posé la question.

Je ne connais ni votre expérience, ni votre formation, ni votre métier. Mais attendre que l'expert judiciaire ait été nommé par un juge en 3 semaines, cela me semble plus qu'aléatoire.

Ceci dit, je n'ai jamais essayé. Je n'ai jamais eu de locataire solvable qui quittait de cette manière...

et j'aurais bu un sacré bouillon...j'aurais pu y perdre pas mal de plumes...et déjà là j'en perds...

le juge a une expertise unilatérale en mains, + un pv d'huissier, des témoignages et même les factures des transfos faites par l'ex locataire, malgré ça monsieur émet encore des réserves et m'a fait un calendrier de conclusions qui prolonge la procédure d'un an....que voulez vous que je dise moi

et qu'en serait il d'un proprio qui a reçu les clés d'un bien non remis en étât....non remise en état qui empèche ou gène fortement la relocation et le proprio n' a pas les moyens de remettre en état, car c'est très coûteux ( au delà de 10.000 euros )...donc bien non reloué plusieurs mois, voire un an ou plus

on fait quoi dans ce cas là ?

1/ Remise des clés ou fin de bail.
Aucune faute ne peut être mis à charge du propriétaire si celui-ci introduit une requête auprès de la Justice de Paix dans un délai raisonnable c'est à dire le plus vite possible après la fin du bail ou la restitution des clés, évidement si l'on attend plus que nécessaire.......
C'est suite aux manquements du locataire qu'une procédure est entamée.

Il faut impérativement attendre l'autorisation de l'Expert pour reprendre la possession les lieux litigieux.
Toute cette période d'indisponibilité est à charge des locataires.
PERIODE D'INDEMNISATION et D'IMPRODUCTIVITE
L'indemnisation porte sur la période d'indisponibilité et non sur l'improductivité et ce jusqu'a remise des lieux par l'Expert Judiciaire.
Plus le nombre de jours pour la réparation des dégâts locatifs.
2/ Si pas moyen d'avoir un accord signé avec le locataire, pas d'autre solution que d'assigner en justice à la fin du bail.
3/ La comparution auprès du Juge de Paix prend max 2 à 3 semaines après
l'introduction du dossier et la nomination de l'Expert est faite le jour de la comparution.
4/ Bien sur, par toutes voies de droits, mais cela peut être contesté par la partie adverse (paroles contre paroles) évidement si la partie adverse ne conteste pas......
5/ Bien sur, l'expertise unilatérale peut être invoquée et évidement si la partie adverse ne conteste pas, cette expertise sera acceptée par le Juge, généralement le Juge fera appel à un Expert Judiciaire, mais on peut essayer.
6/ Si possible négocier, si pas de solution possible (en cas d'accord un écrit signé par toutes les parties)
Pour avoir une idée sur l'étendue des dégâts locatifs, vous pouvez faire une expertise unilatérale mais vous ne récupérez pas les frais de cet expert (néanmoins cela pourrait vous servir mais pas certain)
De plus, si la négociation a échoué je vois mal le locataire accepter votre expertise unilatérale.

Afin de gagner du temps, vous pouvez introduire une requête huit à dix jours avant la fin du bail.
Au préalable il vous faut aller à la Maison Communale pour demander les attestations de résidence de vos locataires à remettre au greffe.
7/ Il vous est très difficile de louer actuellement votre bien car vous ne savez pas exactement la durée pour réparer les dégâts, suspendez votre location vous pourriez avoir pas mal d’ennuis.

j'ai failli avoir la blague ....

et c'est dingue des situations comme ça, à cause de la malhonnèteté d'autres pas suffisamment et pas assez rapidement sanctionnés

Si le propriétaire n'a pas les moyens, ce ne sera pas le problème du locataire sortant.

Ceci étant dit, je ne suis pas juge, je ne connais pas tout votre dossier (et notamment pas la version de votre ex-locataire), et un équilibre des forces en présence peut être pris en compte par le juge.... ou pas.

En clair, le juge est maître en son tribunal...

on fait quoi dans ce cas là ?

Le propriétaire est dans l'obligation de limiter sa perte au mieux.

Si le locataire sortant n'est pas présent lors de l'état des lieux, et refuse de s'y trouver, le propriétaire qui fait un état des lieux unilatéral, bien documenté, basé sur des photos, éventuellement basé sur des témoignages, ne pourra se voir reprocher d'aggraver le dommage.

On oublie souvent que le propriétaire peut prouver son dommage par toute voie de droit. Notamment le témoignage.

J'ai personnellement produit en justice un état des lieux unilatéral, mais signé par un témoin (autre locataire). Et j'ai eu gain de cause sur toute la ligne.

Je connais un cas où le propriétaire, pour démontrer l'état des lieux à l'entrée du jardin, a fait appel aux photos du locataire précédent. Les photos des enfants dans le jardin!

Par contre, avec la lenteur des procédure, le propriétaire qui ne remettrait pas en location un logement dont il a reçu les clés, se verrait refuser une quelconque indemnité de relocation pour toute la période d'improductivité pour laquelle il est responsable par suite de procédure judiciaire...

Votre rapport d'ELE est-il suffisemment détaillé?

La question principale : votre locataire est-il solvable ou non?

J'avais déjà posé la question sans obtenir de réaction... et pourtant, c'est en effet la toute première réponse à apporter...