J'ai en effet de très nombreuses fois eu un visiteur pour un bien en particulier, qui déclinait l'offre, mais aurait été intéressé par un autre bien en location également.

En ce cas, je fais la visite immédiatement, au grand bénéfice de tout le monde: le candidat (content de trouver autre chose de bien), et le futur ex-locataire (content que je trouve vite un locataire...)

J'ai même eu un cas où le sortant m'annonce qu'il quitte le matin, et je reloue le jour même, sans la moindre annonce.

Par exemple:
- tous les lundis de 18h à 20h
- tous les mercredis de 18h à 20h
- tous les samedis de 10h à 12h

Objet : fin anticipée du bail de la maison sise ******* par accord amiable

Ce document a pour objectif de définir les conditions de la fin anticipée du bail d’une durée initiale de trois ans ayant pris effet le 1er décembre 2010 entre Mlle *****, M. *****(ci-devant les locataires) et Mme *****(ci-devant la propriétaire).

Les deux parties signifient par la présente leur souhait de mettre un terme au contrat de bail les liant.

Les locataires s’engagent à quitter le logement au plus tard le 31 janvier 2012, et à faire connaître leur date de départ avec un préavis de trois mois.

Les locataires s’engagent à afficher de façon visible sur le bien une affiche fournie par la propriétaire signifiant que le logement est à louer.

Si le cas se présente, les locataires indemniseront la propriétaire pour la période où le bien serait vacant, dans une limite de trois mois de loyer, soit **** euros, réglés mois par mois tant que le logement n’est pas reloué.

Tant que le logement est occupé, les visites seront assurées uniquement en présence des locataires. Les locataires s’engagent à accepter au moins trois visites par semaine durant le délai de préavis.

Fait en trois exemplaires, à *****, le      16     septembre 2011.

        Lu et approuvé                    Lu et approuvé
        Les locataires                    La propriétaire
 

Merci d'avance pour vos remarques sur les clauses éventuellement à ajouter ou à modifier !

Je sens qu'on ne va pas être d'accord. Un bail, même non enregistré, reste un bail, et l'acquéreur est subrogé dans les droits (et devoirs) du vendeur.

"Cette question est controversée, la doctrine étant divisée."
dixit l'avocat Gilles Carnoy : http://www.businessandlaw.be/article54.html

où il écrit notamment :

"Si le bail n'est pas enregistré mais est exécuté depuis plus de 6 mois, et d'une durée de 3 ans au plus :

On sait que le bail non enregistré mais exécuté depuis plus de 6 mois peut être résilié dans les conditions de l'article 3 §§ 2 à 4. Or ces dernières dispositions visent le bail de 9 ans. La question est donc de savoir si l'article 9, qui autorise l'acquéreur a expulser le preneur dans ces conditions, s'applique aussi au bail de 3 ans.

Cette question est controversée, la doctrine étant divisée.

Certains auteurs exposent que l'article 9 ne s'applique qu'au bail de 9 ans puisqu'il fait référence à l'article 3 qui vise le bail de 9 ans (LEDOUX et CAMBIER, Saisie immobilière et opposabilité des baux, Rev. Not. Belge 1992, p. 165 ; ROMMEL, Le bail de résidence principale, p. 52; VANWIJCK-ALEXANDRE, Baux à loyer, bail de résidence principale et droit commun, 1991, p. 571 ; VANWIJCK-ALEXANDRE, La vente du bien loué, Chronique du droit à l'usage des juges de paix et de police, cahier n° 7, 16 octobre 1993, p. 13, Brochure du Ministère de la Justice).

Par contre, d'autres auteurs estiment que si l'article 9 permet de résilier un bail de 9 ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de 3 ans (FORIERS, la nouvelle réglementation des baux à loyers, n° 91 ; LOUVEAUX, Le droit du bail d erésidence principale, p. 250).

Enfin, les publications récentes relatent la controverse sans prendre position (MIGNON-GILLIS, Le bail de résidence principale, 5 ans d'application, p. 251) ou en esquivant la question (MERCHIERS, Rép. Not. T VIII, p. 191).

Dans l'état actuel de la jurisprudence, il faut être prudent et estimer que le bail non enregistré, exécuté depuis plus de 6 mois et d'une durée de 3 ans au plus, doit être respecté jusqu'à son terme. "

Lis-je de travers si le bail n'est pas enregistré?

Je découvre la FAQ, et je suis très surpris.

Pour moi, un bail de type court, enregistré ou non, ne peut être brisé par le nouveau proprio pour occuper le bien.

Où ai-je affirmé cela ?

Pour moi, un bail de type court, enregistré ou non, ne peut être brisé par le nouveau proprio pour occuper le bien.

Mr. PIM,

Je connais tout cela par coeur!!

Et donc le nouveau propriétaire ne peut prendre possession "comme cela" de son nouveau bien si ce dernier est loué (en tant que résidence principale) et que le contrat est enregistré!!

C'est tout ce que je voulais dire...

Ok, ok.
Je n'en doute pas.

mais l'affirmation "l'obligation de respecter le bail en cours" pouvait prêter à confusion dans le chef d'un lecteur moins averti, d'où mon intervention.

Je connais tout cela par coeur!!

Et donc le nouveau propriétaire ne peut prendre possession "comme cela" de son nouveau bien si ce dernier est loué (en tant que résidence principale) et que le contrat est enregistré!!

C'est tout ce que je voulais dire...

Et oui, en Belgique, avec un contrat standard (Résidence principale - 9 ans), les droits du locataire sont protégés pendant 9 ans.

Si le contrat est enregistré, et que le bien est vendu, le nouveau propriétaire à l'obligation de respecter le bail en cours...

Panchito est fatigué aujourd'hui ou quoi ?
En cas de vente, le bail est résiliable par le nouveau proprio, pour occupation personnelle, comme expliqué ici dans notre FAQ:

"J'achète une maison occupée par un locataire : puis-je l'occuper ?

     Plusieurs hypothèses juridiques sont possibles. Nous présentons ici les principaux cas qui résultent des lois du 20 février 1991 et du 17 avril 1997, lorsque les contrats de bail portent sur le logement affecté à la résidence principale du locataire et donc aussi pour les contrats en cours et conclus après le 28 février 1991.
Les autres cas doivent faire l'objet d'un examen particulier.

A.- si le bail a été enregistré avant la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur est subrogé aux droits et obligations du vendeur (ancien bailleur). En clair: vous devenez bailleur à la place du bailleur...

Si ce bail enregistré est un bail "ordinaire" de 9 ans (l'ancien 3-6-9 ans n'existe plus depuis la loi du 20/2/1991) ou d'une durée supérieure à ces 9 ans habituels, vous pourrez y mettre fin à tout moment pour "occupation personnelle" moyennant notification d'un congé de 6 mois, sans indemnité.

Si ce bail enregistré est de courte durée (c'est-à-dire de 3 ans maximum), vous ne pourrez pas y mettre fin anticipativement (sauf, bien sûr, de commun accord avec le locataire).

B.- si le bail n'a pas été enregistré avant votre acte authentique de vente, il existe 2 possibilités, qui résultent de la durée d'occupation par le locataire:
a) si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, vous pourrez mettre fin au bail, et ce sans motif, ni indemnité.
b) si le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins (sa domiciliation à la commune le prouve), vous pourrez mettre fin au bail pour occupation personnelle, moyennant un préavis de 3 mois, sans indemnité. Ce congé doit être notifié au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la passation de l'acte authentique."

Si le contrat est enregistré, et que le bien est vendu, le nouveau propriétaire à l'obligation de respecter le bail en cours...

Mais au delà du gag, c'est bien là le risque : plus on (sur)protège le locataire, plus les bailleurs sont méfiants et exigeants.

Naegiss, je vois très bien les avantages en France pour le locataire... mais pour qu'un bailleur accepte, il faut bien une contrepartie. Toutes les mesures qui ont pour effet de "fausser le marché" ont un effet retour. La conséquence de cette protectionnite aigüe est de laisser sur le carreau (ou sous un pont) un certain nombre de personnes présentant trop peu de garanties. A y regarder de plus près, il vaut mieux être locataire en Belgique...