La clause du bail qui précise que la garantie ne peut servir au preneur à couvrir les derniers mois de loyer existe pour éviter que systématiquement les locataires ne paient pas leurs 2 derniers loyers pour se trouver en position de force à l'ELS.

Évidemment bien sur ! Mais si le locataire passe outre -et il est aussi motivé et stimulé par l'obligation de verser une garantie pour son nouveau logement- quel est le réel recours du bailleur ?
Le locataire néglige de payer ses deux derniers loyers et libère "généreusement" la garantie en faveur du bailleur. Si les dégâts constatés lors de l'ELS sont conséquents et le loc solvable, une action en  JP se justifie. Si une de ces deux conditions n'est pas remplie, les dégâts locatifs devront être actés en perte...

Le problème c'est que depuis que la garantie a été réduite à seulement 2 mois de loyer, c'est en général largement insuffisant si le locataire cumule:
- des arriérés de loyer
- des dommages locatifs
- une indemnité de rupture

bien sûr, mais en même temps si un loc cumule tout ce que vous énumérez, 3 mois c pas assez non plus ...
pour en revenir à mon ex....3 mois de garantie pour 20.000 euros que je réclame ....ben euh...

De plus, le propriétaire est-il en droit de refuser d'établir l'état des lieux pour ce genre de motif ?

Pour moi, la réponse est clairement NON, il ne peut pas. Comme dit Francis, la garantie sert (et c'est en général précisé dans les baux) à garantir TOUTE somme due par le locataire dans le cadre du bail. Même s'il est exact qu'elle ne peut être affectée au paiement des (derniers) loyers, il n'existe aucune raison qu'elle ne puisse couvrir l'indemnité de rupture, qui (à défaut d'indication contraire dans le bail) n'est due il me semble qu'en fin de location.

L'ELS est l'occasion d'établir les décomptes finaux -sous réserve de relevés éventuels de consommations à encore effectuer-, de libérer la garantie locative au prorata des sommes dues. Enfin, établir un document qui reprend le détail des conditions de fin de bail avec (promesse de) paiement des sommes qui peuvent encore être dues si la garantie s'avère insuffisante.

Avec un bémol quand il dit:

Il y pose une question. La réponse est simple: parce qu'il faut les avoir, les deux ou trois mois d'indemnités. Et quand on a pas fait de dégats, c'est dur. D'autant plus que le sortant vient sans doute de donner une deuxième garantie locative et un mois de loyer ailleurs!

Je crois qu'il faut agir un peu au feeling, suivant le locataire, l'état de l'appartement, etc.

Bien évidemment, l'ELS ne doit pas absolument se faire le dernier jour du bail, ou de l'occupation légale.  Les experts ne travailleraient que 2 jours par mois !

L'ELS se fait dès que les lieux sont vides et nettoyés, et que le rdv convient à tous: locataire, propriétaires et expert(s).  Une fois le rdv fixé, il est mal venu de vouloir le changer pour n'importe quel motif.

Si le locataire est certain de n'avoir causé aucun dégât locatif, pourquoi ne pas verser l'indemnité qq jours avant le fin de l'occupation et récupérer sa garantie après l'ELS.

La garantie locative ne peut pas servir à cela: elle ne sert qu'à garantir les éventuels dommages locatifs.

L'expert lui a peut-être dit quelque chose, mais cela n'a aucun sens.  De nombreux baux prévoient que l'indemnité soit payée au moment où on donne le renon.

En pratique, c'est souvent compliqué.

Cfr lettre de renom standard

ici

Je suis locataire.

Pouvez-vous me dire à quelle moment doit être payée l'indemnité de rupture de bail ?

Bail de résidence principale de 3 ans, j'ai donné le renom durant la deuxième année, le bail se termine le 15/11/2011.

Le propriétaire m'a informé hier (jeudi) que l'expert chargé de l'état des lieux de sorties lui a dit que l'indemnité de rupture doit être payée avant l'état des lieux (donc pour mardi au plus tard).
Aucune mention en ce sens ne figure dans le bail.
Le propriétaire avait, début du mois, donné son accord par mail pour attendre la libération de la garantie et faire le prélèvement de l'indemnité dessus.

Le propriétaire est-il en droit d'exiger cela ?

De plus, il laisse sous entendre que tant que l'indemnité de rupture n'est pas payée il ne procèdera pas à l'état des lieux.

L'état des lieux ne doit-il pas obligatoirement avoir lieu le jour de la fin du bail ?

Un grand merci d'avance pour votre aide.