Pourquoi écrivez-vous "dans les 3 mois de l'AG". N'est-ce pas 4 mois depuis la nouvelle loi ?

Un petit conseil: vous avez lancé plusieurs sujets. Restez dans les sujets et ne les mélangez pas.

Sur le point des votes secrets, discutez des votes secrets.
Pour le point du calcul des charges et de leur ventilation, restez dans le fil "Les erreurs de calcul"

merci à luc et à rexou pour toutes leurs réponses pertinentes

comme le dit luc dans le troisième sujet que j'avais lancé : "La vériité fait toujours surface, tôt ou tard."

Les propriétaires présents à l'AG ont acceptés mes remarques lors de notre troisième AG : je revenais chaque année avec les erreurs existant dans la ventilation des charges.

L'AG a voté à une large majorité que l'on en revienne à la règle de la solidarité avec une participation aux charges proportionnelle à vos quotités.

L'un des sages (il y en a) a conclu "Le passé est le passé, intéressons nous à l'avenir".

Si je reviens sur ce sujet, c'est que lors de l'AG deux des propriétaires responsables de la variabilité des clefs dans les premiers exercices sont revenus à la charge pour un montant représentant 5 euros par propriétaire.

Ils ont demandé que la comptabilité soit corrigée : ce point n'étant pas à l'ordre du jour, l'AG n'a pas été appelée à voter.

J'était de nouveau commissaire aux comptes et j'avais pu cette fois vérifier toutes les pièces en ce compris les décomptes annuels individuels (nous avons toujours le même syndic et les personnes faisant partie de son bureau ont été remplacées).

Le syndic pourrait répondre positement à la requête de ces deux propriétaires car l'un des deux travaille positivement dans la gestion.

J'ai informé le syndic que je m'opposait à la correction de la comptabilité de cette année.

J'ai recalculé les gains ou les pertes des propriétaires pour appuyer ma demande et il est apparu que les deux propriétaires concernés avaient à l'époque "gagné" quelques centaines d'euros.

Je trouve que cette fois, ils poussent e bouchon un peu loin !

Les petits calculs de la vanité et de la médiocrité méfiante ont eu plus d'importance que le salut de l'état. -Mirabeau

salutations,

Réponse à rexou : le syndic est bien entendu informé des principales remarques faites durant son abscence. Cette information évite toutefois de préciser l'identité des propriétaires ayant formulé celles-ci.

Oui, je comprends le raisonnement... je ne le cautionne pas. Je pense qu'un minimum de courage est nécessaire pour maintenir de saines relations.

La loi impose de nommer les CP ayant voté contre la majorité. Cela leur permet notamment d'attaquer en justice une décision contre laquelle ils auraient voté et qui leur causerait préjudice. Ce qui est impossible avec un système de vote secret.

Votre question m'interpelle :

Avec cette logique, vous devriez aussi considérer que ce que vous nommez les "erreurs de calculs" sont aussi devenues légales, non ???

Dans les deux cas, la réponse est la même : ce n'est pas légal, mais à défaut de contestation en temps utile pour les exercices écoulés, cela a été avalisé et les décisions sont donc valables. Pour le futur, vous pouvez rectifier le tir... ou pas.

Le principe "1 propriétaire = 1 voix" pour les votes secrets a été présenté aux propiétaires lors de l'AG 2010 en présence de propriétaires possédant plus d'un appartement dans la résidence.

Ce point est repris dans le procès-verbal de cette assemblée et aucune plainte n'a été reçue, ni lors de la réunion ni dans l'année écoulée.

Pouvons-noius dès lors considérer que cette règle soit devenue "legale" pour notre résidence ?

Si personne n'a fait opposition à ce mode de fonctionnement pour le passé, il faut savoir que les décisions prises sous ce mode de fonctionnement sont valides.

Par contre, tout propriétaire peut s'y opposer pour l'avenir. En effet, ce mode de fonctionnement est contraire au code civil.

Vous allez me dire qu'il est piquant de voir qu'une décision en soi illégale devient valide si on ne réagit pas dans les 3 mois de l'AG. C'est vrai. Mais le législateur a mis en balance la sécurité juridique et le respect des règles. Il a préféré la sécurité juridique, à raison.

Ce point est repris dans le procès-verbal de cette assemblée et aucune plainte n'a été reçue, ni lors de la réunion ni dans l'année écoulée.

Pouvons-noius dès lors considérer que cette règle soit devenue "legale" pour notre résidence ?

Réponse à rexou : le syndic est bien entendu informé des principales remarques faites durant son abscence. Cette information évite toutefois de préciser l'identité des propriétaires ayant formulé celles-ci.

Le syndic, et toute personne employée par lui, sortent lorsque l'AG aborde le point relatif au changement éventuel de syndic.  Tout propriétaire présent peut alors s'exprimer librement !  Il s'agit le plus souvent de critiques négatives et les quelques opinions positives sont toujours suivies de plusieurs contre-exemples.  Mais à l'issue du dépouillement du vote, le contrat de syndic est prolongé avec plus de 80 % des bulletins qui lui sont faforables.  La loi ne justifie selon moi que dans ce cas car des bulletins nominatifs mettraient effectivement chacun devant ses responsabillités.  Nous travaillons ici selon le principe "1 propriétaire = 1 voix" sans tenir compte de leurs quotités.

Délibérer hors de la présence du syndic est une excellente chose. J'espère que les critiques -fondées- qui sont émises sont aussi communiquées au syndic, ne serait-ce que pour lui permettre d'y remédier si possible...

A noter que si 80% des CP sont satisfaits, ces critiques ne doivent pas être trop virulentes ! Ou alors, à défaut d'alternative proposée, on reconduit le syndic par facilité.

Voter sans tenir compte des quotités ? Et comment avez-vous décidé de cette façon de procéder ? Combien de lots dans votre ACP ? Et si un CP devait décider d'acquérir un second appartement dans l'immeuble ? Il vote pour "un" et paie pour deux ???

Le vote secret et votre façon de comptabiliser les votes sortent du cadre de la légalité et du cadre de la logique... Cela répond uniquement à une envie de s'exprimer anonymement et c'est malsain.

Une décision prise de cette manière peut être annulée en justice de paix à la demande de n'importe quel CP. Si personne ne se plaint, pas de problème bien sur.

La pratique préconisée est appliquée depuis depuis 2 ans.

Le syndic, et toute personne employée par lui, sortent lorsque l'AG aborde le point relatif au changement éventuel de syndic.

Tout propriétaire présent peut alors s'exprimer librement !

Il s'agit le plus souvent de critiques négatives et les quelques opinions positives sont toujours suivies de plusieurs contre-exemples.

Mais à l'issue du dépouillement du vote, le contrat de syndic est prolongé avec plus de 80 % des bulletins qui lui sont faforables.

La loi ne justifie selon moi que dans ce cas car des bulletins nominatifs mettraient effectivement chacun devant ses responsabillités.

Nous travaillons ici selon le principe "1 propriétaire = 1 voix" sans tenir compte de leurs quotités.

Il n'en est plus de même quand les propriétaires doivent accepter ou refuser la candidature de l'un des leurs comme membre du conseil de copropriété ou comme commissaire aux comptes.

La loi n'est pas strictement respectée mais les décisions de l'AG peuvent-elles être annulées pour celà ?

Salutations,

Il n'y a pas de lien social ni de foi qui demeurent inviolés quand il s'agit de régner. / Cicéron

Dans ce cas, je continuerai à conseiller que les votes se déroulent à bulletins secrets car toute autre solution rendrait l'atmosphère dans la propriété plus lourde encore.

Les relations entre syndic et copropriétaires seront-elles facilitées si le syndic peut maintenant connaître les copropriétaires qui s'opposent à son maintien en place ?

Il me semble parfaitement normal et cohérent que le vote soit en effet nominatif !

Demander au syndic de sortir durant les délibérations entre CP au sujet de son mandat permet à chacun de s'exprimer à loisirs, puis de voter sans subir de pression. Cette mesure est nécessaire et suffisante.

Et les CP qui souhaitent émettre des critiques doivent avoir le courage de les énoncer pour qu'un dialogue et une amélioration soit possible. C'est vraiment le minimum !

§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires ou, prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

Les relations entre syndic et copropriétaires seront-elles facilitées si le syndic peut maintenant connaître les copropriétaires qui s'opposent à son maintien en place ?

Une solution est de demander au syndic et à son personnel de sortir de séance lorsqu'on discute de lui et de son contrat.

Mais je reste persuadé que le vote doit rester nominatif.

Une solution utilisée par le passé est de voter à bulletin nominatif hors de la présence du syndic, et de ne consigner que le résultat du vote. En gardant les bulletins dans une enveloppe scellée. Il était convenu, à l'époque, qu'un personne s'opposant au vote par voie de justice aurait le droit de faire ouvrir l'enveloppe en question pour démontrer son vote "contre"

C'est tordu de la tête... et ce n'est plus possible.

Comme le rapporte le projet de loi, maintenant abandonné, il s'avère que l'identification des propriétaires ayant refusé de voter en faveur d'un candidat à l'un des postes pour le conseil de copropriété ou comme commissaire aux comptes est une grande source de tensions dans la copropriété.

Dans une grosse propriété, tout le monde n'aime pas tout le monde et cette confirmation dans les votes n'est pas susceptible d'arrondir les angles.

Ne serait-il pas possible de soumettre à l'AG une proposition pour que les votes relatifs aux personnes soient réalisées sur des bulletins vraiment secrets où n'apparaîtraient ni le nom, ni les quotités des propriétaires.

Le vote de cette proposition serait réalisées sur un bullettin normal oµ noms et quotités seraient spécifiés.

La décision serait prise à la majorité simple des voix et, quelle qu'elle soit, elle serait inscrite de préférence dans le règlement de copropriété.

amitiés

- La proposition retirée de 2011

- Proposition initiale de 2008, qui est devenu la loi de 2010:
1. Fiche complète du trajet parlementaire avec des liens vers les documents
2. Texte proposé le 07.07.2008 (Lisez les pages 3 à .

Dans les documents du Parlement vous trouverez les déclarations finales, lors du vote à la Chambre le 07.05.2010 ... (j'ai souligné le texte important dans le cadre du sujet traité):

La loi n'est pas un manuel, mais délimite un cadre de vie.

Si les CP refusent la responsabilité, qu'ils ne viennent pas plus tard lamenter si quelque chose ne fonctionne pas parce que le syndic faisait ce qu'il voulait.

Vous croyez que c'est impossible?
Vous le croyez réellement?

J'ai vu ce WE l'invitation pour une AG d'une ACP, où le syndic avait refusé pendant 10 ans de faire les rénovations nécessaires dues par l'usure des installations, ni proposer à provisionner un fonds de réserve.

Maintenant les CP sont furieux parce que TOUS les travaux postposés se trouvent sur l'OJ de AGA 2011.

Ils y sont mis par le nouveau syndic, parce que le syndic professionnel, qui était aussi CP, a vendu ses lots et quitté ... . 

Il faut dire que les CP du clan du ex-syndic professionnel ont pu vendre leur appartement à un bon prix (le coût des travaux nécessaires à été de fait mis à la charge de l'acheteur).