luc a écrit :conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC

"RC" = ?

(...)

J'ignore ce que l'AR relatif à la "comptabilité des ACP" va prévoir à ce sujet (suis pas dans le secret législatif), mais Luc a l'air d'en savoir plus, puisqu'il se réfère à un mode de fonctionnement différent (sans l'expliquer).

Cela m'aurait étonné aussi qu'on fasse simple quand on peut faire compliqué...

RC = Règlement de Copropriété

Quand à l'AR je n'ai lu que la réponse du nouveau Ministre de la Justice vers mi décembre à un parlementaire, ainsi que les projets de l'AR jusque y compris le 07.01.2010. C'est tout que je sais, mais c'est suffisante. Le projet de 2010 va être changé, suite à un avis du Conseil d'Etat.

@Pim

La méthode que vous expliquez est correcte. En plus le syndic ne peut pas donner ces info, qu'avec l'accord explicite, écrite et préalable du CP vendeur, si non il dépasse son mandat de mandataire de l'ACP.

Comme vous le savez sans doute, les ACP s'appellent là-bas des syndicats.

Les syndics mentionnent habituellement les frais de mutation dans le contrat de syndics, à la rubrique des prestations particulières et individuelles. Cependant, un arrêt de la Cour de cassation du 11 octobre 2005 précise que les décisions d’assemblées générales de même que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement. Cet arrêt de la cour de cassation, s'appuyant sur l'article 1165 du Code civil, n'est nullement remis en cause par la loi ENL de 2006 et s'applique donc toujours.

La conséquence juridique est que les prestations figurant au contrat de syndic ne sont facturables qu'au seul syndicat, donc à l'ensemble des copropriétaires, chacun payant à hauteur des tantièmes qu'il détient.

Et si un agent immo prend l'initiative de demander une prestation en dehors de l'intervention du CP concerné, il n'est pas illogique qu'il lui soit demandé de payer cette prestation... (ou même de la lui refuser s'il ne passe pas par le CP concerné)

A mon avis, si un tiers demande des informations privées, il ne faut pas lui donner (sauf le cas du notaire, dont c'est la mission et pour quoi c'est requis par la loi)

Théoriquement, même pour les autres informations concernant une copropriété, le syndic ne devrait pas les donner à un tiers. En pratique, quand un confrère s'informe, ou qu'un candidat acheteur passe s'informer, il est de bon ton de transmettre des informations générales (bilan, charges,...). Mais pas des informations privées (compte individuel du propriétaire concerné)

Après les notaires et les huissiers de justice, va-t-on (peut-être) imposer la TVA aux prestations des syndics ?

Qui sait ?

Je commence cette année en parfait accord avec Saxo concernant la réalité de ce risque futur !

Et j'en profite pour souhaiter une excellente année à toutes et tous !!!

Cela m'aurait étonné aussi qu'on fasse simple quand on peut faire compliqué...

J'avais compris l'application éventuelle de la TVA de la même façon que Pim.

Et étant d'un esprit naturellement simple, je plussoie abondamment l'idée de Pim :

Le CP vendeur demande au syndic les documents nécessaires et se charge de les distribuer aux différents intervenants (notaire, agents immo...). Le syndic facture UNE prestation à l'ACP qui la répercute en frais privatifs.

Si le CP impose au syndic la répétition des envois de ces documents, il est cohérent qu'il soit contraint de payer plusieurs fois les prestations.

Et si un agent immo prend l'initiative de demander une prestation en dehors de l'intervention du CP concerné, il n'est pas illogique qu'il lui soit demandé de payer cette prestation... (ou même de la lui refuser s'il ne passe pas par le CP concerné)

Il y est dit simplement que si le syndic est non-assujetti à la Tva,

Pourquoi "si" ?

Le syndic est d'office non assujetti à la TVA.

C'est le ministre des finances REYNDERS qui l'a lui-même expliqué au Parlement le 6 février 2007 (c'est sur le site de pim.be) :

le syndic d’un immeuble ou d’un groupe
d’immeubles bâtis, placés sous le régime de la copropriété
forcée et tombant sous l’application des dispositions
des articles 577-3 à 577-14 du Code civil, doit être
considéré comme l’organe de l’association des copropriétaires,
qui est dotée de la personnalité juridique,
lorsqu’il agit dans les limites des pouvoirs qui lui sont
conférés par la loi, le règlement de copropriété, les
statuts ou, le cas échéant, le mandat de l’assemblée
générale. Dans cette hypothèse, le syndic n’agit pas de
manière indépendante pour l’application de l’article 4,
§ 1er, du Code de la TVA et, dès lors, les prestations de
services qu’il effectue en cette qualité sortent du champ
d’application de cette taxe.

Après les notaires et les huissiers de justice, va-t-on (peut-être) imposer la TVA aux prestations des syndics ?

Qui sait ?

conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC

"RC" = ?

Je n'ai pas compris l'intervention d'Absa dans le sens sous-entendu que vous invoquez.
Il y est dit simplement que si le syndic est non-assujetti à la Tva, sa prestation à ce sujet, si elle est portée en compte à l'ACP, n'est pas à majorer de la TVA.
Ce qui ne serait pas le cas en cas de facturation directe , si j'ai bien compris.

Par ailleurs, je trouve effectivement assez logique de considérer que ces prestations effectuées par le syndic, le sont en vertu de son contrat avec l'ACP et qu'en conséquence, la prestation qui est demandée par le CP concerné (ou son mandataire ou son notaire) est une demande à l'ACP, elle-même étant représentée par le syndic.
Les décomptes doivent apparaître dans la comptabilité de l'ACP et la prestation sera payante si c'est prévu dans le contrat entre ACP et syndic.

J'ignore ce que l'AR relatif à la "comptabilité des ACP" va prévoir à ce sujet (suis pas dans le secret législatif), mais Luc a l'air d'en savoir plus, puisqu'il se réfère à un mode de fonctionnement différent (sans l'expliquer).

Cela m'aurait étonné aussi qu'on fasse simple quand on peut faire compliqué...

1.
le contrat de gestion de l'immeuble est conclu entre le syndic et la Copropriété.

Or ici, ce que veulent les syndics, c'est qu'ils imputent, pour eux mêmes, des frais privatifs à quelqu'un qui n'est pas partie au contrat.

2.
De plus, ABSA nous explique carrément que cette manière de faire (sic), autrement dit cet arrangement ni vu ni connu , comme on dit ici, permet d'échapper à la TVA :

Cette manière de faire à aussi le grand avantage d'économiser pour le propriétaire vendeur les 21% de TVA que le syndic devrait appliquer en cas de facturation directe (si le syndic travail sans être assujetti à la TVA dans le cadre de sa mission.)

PIM a écrit : L'idéal, c'est que l'agent immobilier informe son cocontractant propriétaire-vendeur qui lui confie une mission de vente, de l'obligation de donner certaines informations aux candidats-acquéreurs et que ce soit le dit propriétaire-vendeur qui constitue le dossier informatif (PEB, PV, montantd du fonds de roulement et de réserve, etc.) et en remette copie à son agent immobilier.

C'est d'autant plus vrai, s'il s'agit de missions non exclusives.

Chaque AI ne va tout de même pas demander la même prestation au syndic....

Simple, logique et efficace !

Le plus simple est de mettre cette modalité d'exécution dans le RC

L'idéal, c'est que l'agent immobilier informe son cocontractant propriétaire-vendeur qui lui confie une mission de vente, de l'obligation de donner certaines informations aux candidats-acquéreurs et que ce soit le dit propriétaire-vendeur qui constitue le dossier informatif (PEB, PV, montantd du fonds de roulement et de réserve, etc.) et en remette copie à son agent immobilier.

C'est d'autant plus vrai, s'il s'agit de missions non exclusives.

Chaque AI ne va tout de même pas demander la même prestation au syndic....

Simple, logique et efficace !

Synthèse actuelle:
- conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC
- tarification exacte à spécifier dans le contrat entre l'ACP et la firme du syndic
- facture par la firme du syndic à l'ACP
- l'ACP crédite le compte comptable de la firme du syndic (et paie la facture à la firme)
- l'ACP débite le compte comptable du CP cédant, avec le montant de la facture (et fait payer ce montant comme indiqué dans le RC).

Comme tout les honoraires complémentaires demandés par le syndic, ils doivent être contractuellement prévus ou acceptés par une assemblée générale.

De manière général,le système de facturation est celui décris par Françis. Facture à l'ACP et repris en frais privatif au copropriétaire vendeur. Cette manière de faire à aussi le grand avantage d'économiser pour le propriétaire vendeur les 21% de TVA que le syndic devrait appliquer en cas de facturation directe (si le syndic travail sans être  assujetti à la TVA dans le cadre de sa mission.)

En réponse à Grmff, oui la réponse que le syndic doit fournir est une obligation légale du syndic, ce n'est pas pour cela qu'elle doit être gratuite. Le législateur l'a compris (voir l'article ci-dessus).

Je profite de mon passage sur le Forum pour vous souhaiter une bonne année 2012.

Yves Van Ermen

C'est d'autant plus vrai, s'il s'agit de missions non exclusives.

Chaque AI ne va tout de même pas demander la même prestation au syndic....