Un huissier c peut être pas très malin......mais c'est assermenté !

http://www.youtube.com/watch?v=vGtniYl1ps0

Le souci je pense, c'est que si le bailleur va en justice, il ne va pas réclamer ces fameux 200€ qu'il ne peut justifier, mais le mois d'indemnité prévu au bail !

Et vu qu'il n'existe aucune trace écrite d'un accord, le risque de condamnation est réel !

J'ai tout lu, Grmff... Je gagne quoi ? Il existe en effet des arguments pour le locataire (je n'avais pas capté la profession du bailleur, ni la facture au loc pour l'annonce) mais je persiste malgré tout à dire que si le bailleur réclame le mois d'indemnité prévu au bail, il demeure un risque de condamnation.

Les conseils sont cependant judicieux et l'argumentation fouillée peut être convaincante. Bravo pour l'exercice de style !

Par contre, j'ai tiqué en lisant ceci :

Ce n'est pas "évidemment" de l'abus de droit, et en pratique, il peut arriver qu'un juge ne suive pas. Mais ce n'est pas automatique ! J'ai vécu le cas deux fois de l'acceptation de ces trois mois, dont une fois où le bail prévoyait 6 mois que le juge a ramené à 3 -"en me demandant si j'étais d'accord"... et j'ai acquiescé.

Yes et je suis époustouflé devant l'argumentaire.

Une réponse très complète (#97) s'y trouvant, j'ai demandé à l'auteur de pouvoir la copier-coller ici. Je vous la reproduis donc. Les #15 font référence au numéro du message dans le sujet que vous trouverez sur bricozone.

---------------------------------------------
== by Géronimo®  sur BricoZone  ==
---------------------------------------------
Ce genre de sujet est souvent renvoyé vers pim.be. Et il s'y trouve.

J'ai relu en diagonale le sujet complet, et j'y ai trouvé beaucoup de contre-vérités qui sont communément acceptées comme des vérités par tous ceux qui ne sont pas spécialistes, ni juges, ni avocats, ni agents immobiliers.

J'en fais donc un petit florilège... Bonne lecture à vous

C'est pas du "black", puisque le propriétaire ne serait pas taxé dessus... (sauf s'il est propriétaire via une société)

Si les huissiers connaissaient la loi, cela se saurait. Les huissiers, comme tout le monde, sont spécialistes dans leur domaine. Mais ils ne connaissent pas plus la loi que d'autres. Faut pas être malin pour être huissier. Il en est de très intelligents, de très bons, de très sympas. Mais il faut reconnaitre qu'il ne sont pas tous malins.

J'ai particulièrement le souvenir d'un pli déposé "à l'angle de la rue ... et de la rue..." Bravo pour l'adresse. A cet endroit, il y a ... une poubelle. J'ai hésité à porter plainte contre l'huissier en question!

Donc, non, les huissiers n'y connaissent rien par leur métier.

Ce n'est pas exact. Très souvent, la caution est libérée quand tout s'est bien passé, même si un décompte est encore à intervenir. Par exemple, pour une copropriété qui clôture ses compte de chauffage en décembre et les présente en mai suivant, si le locataire quitte fin janvier 2012, elle aura son décompte final en mai 2013!

Un propriétaire humain pourra comprendre qu'il trouve cela un peu long... D'autre part, il pourrait demander à attendre au moins mai 2012 pour avoir le décompte de 2011.

Par ailleurs, de très nombreux baux prévoient que la libération de la garantie n'emporte pas solde de tout compte.
Par exemple, extrait du bail Pim.be:

Tout à fait d'accord. Les indemnités administratives ne sont pas prévues au code civil. Ce sont des dépenses "propriétaires" En outre, elle aurait eu autant de dépenses administratives un moi plus tard, et c'aurait été à sa charge.

Si elle insiste, il faudra demander un écrit. Si l'écrit mentionne des frais administratifs, c'est tout bon pour vous, parce que cet écrit démontrera en plus qu'elle renonce à l'éventuelle indemnité d'un mois.

Par contre, ne lui écrivez rien. Elle ne vous a rien écrit? N'écrivez rien. Le temps ne joue pas pour elle. L'écrit peut se retourner contre celui qui l'émet. Attendez sa demande officielle.

De nombreux proprios travaillent de cette manière. Mais ce n'est pas un droit acquis, ce n'est pas un extrait du code civil.

Les indemnités, dans les baux de 9 ans (souvent appelés baux 3-6-9) sont dues. Et les proprios qui les laissent tomber, ils sont bien gentils et cela aide leur karma. Mais ils ne sont en aucun cas obligés de les laisser tomber, comme souvent les locataires le croient.

Dans le cas d'un bail de 3 ans, le locataire n'a pas le droit de quitter sans un accord avec le propriétaire. Parfois, le bail mentionne les conditions de résiliation anticipée, souvent avec 3 mois d'indemnités. Si c'est le cas ici, le propriétaire serait théoriquement en droit de demander 3 mois!!! En pratique, c'est évidemment de l'abus de droit, et aucun juge ne suivrait la loi à la lettre de cette manière.

C'est évidemment faux. La garantie est là pour couvrir toutes les sommes éventuellement dues par le locataire, sauf convention contraire: les dégâts locatifs, les impayés, les frais judiciaires, etc.

Souvent, les baux mentionnent que la garantie ne peut être affectée au payement de loyer. Beaucoup de gens en déduisent à tort que les impayés de loyers en peuvent pas être repris sur la garantie.

En fait, cette petite phrase interdit au locataire de se mettre en retard de 2 mois en disant au proprio qu'il n'a qu'à se servir sur la garantie. Perso, mes baux, c'est plutôt "La garantie ne peut être affectée au payement de loyer PAR LE LOCATAIRE". C'est plus clair pour tout le monde...

Ce n'est pas parce que le proprio ne parle pas des indemnités qu'elles ne sont pas dues. Outre le contrat, il y a la loi. Le code civil parle de ces indemnités, et nul n'est sensé ignorer la loi.

Ce n'est pas parce que la majorité des propriétaires sont sympa (3 sur 3 dans ton cas, visiblement) que c'est un droit acquis.

Perso, je fais pareil. Sauf quand je tombe sur un casse-pied ou quand je dois aller en justice: je réclame mes indemnités.

Mais une agence réclamera systématiquement les indemnités: elle est payée par le proprio, et elle appliquera la loi pour récupérer tout ce qui est dû au proprio!

---------------------------------------------------------------------------
Au delà de cela, mon avis est le suivant: vous aviez un accord. Vous avez respecté cet accord. Vous êtes donc droit dans vos bottes, et vous avez raison.

Au delà de cet avis, vous avez évidemment fait des erreurs. Il faut toujours demander tout par écrit. Même un sms ou un mail peut être produit en justice...

A la sortie, vous auriez dû signer un accord de fin de bail avec la mention "pour solde de tout compte" ou "sous réserve des charges d'eau", limitant toute demande ultérieure. Prétexter la résiliation de l'assurance incendie est une très bonne idée (merci ché plus qui, j'ai pas envie de relire le post un 4e fois...)

Voilà pour les "il aurait fallu"

Pour le reste, voici mon avis:
1. ne rien payer
2. ne rien écrire
3. ne pas avoir peur de la justice de paix. C'est une des justice les plus accessibles et humaines. Pas besoin pour un dossier aussi simple que le vôtre de faire appel à un avocat

Les éléments qui plaident pour vous:
1. votre facture pour l'annonce. En effet, pourquoi est-ce vous qui auriez mis cette annonce, si cela ne change rien pour vous. Rechercher un locataire est le job du propriétaire. Pas du locataire. Si c'est vous qui avez recherché, c'est un début de piste de contre-partie.
2. la libération de la garantie locative complète. C'est un indice fort que plus rien n'était dû.
3. la demande fort tardive: le temps joue contre le propriétaire...
4. l'adversaire est un huissier. Il ne prendra pas le risque de se faire condamner...
5. l'adversaire est un huissier. Il devra prendre un avocat et le payer. Il ne pourra pas se défendre lui-même
6. L'indemnité de procédure sera limitée à 170€ Les dépens à 35€+certif domicile. Les 170€ en couvriront certainement pas les frais de l'avocat
7. la demande est une demande illicite. Les frais administratifs ne sont jamais à charge du locataire.
8. Vous avez rempli votre part du contrat en retrouvant un locataire
9. Vous avez quitté seulement un mois avant la fin du bail de 3 ans. L'indemnité de un mois correspond donc à ce mois de préavis raccourci. En ce cas, pourquoi payer une annonce? Ce serait illogique de demander un mois d'indemnité.
10. Sauf si le bail le stipule autrement, le bail de 3 ans ne peut être cassé avant terme. Si vous avez terminé le bail avant, c'est donc avec l'accord de votre propriétaire. L'accord étant verbal, il faut voir les termes de l'accord en question, et son équilibre. Si l'accord stipulait des frais administratifs, pourquoi est-ce que la garantie a été libérée. C'est donc une condition postérieure à la cloture...

Soyez sans crainte, c'est juste un escroc qui tente de vous pomper du pognon auquel il n'a pas droit. Et tous les éléments ci-dessus le feront reculer. Il n'aimenra pas se faire traiter d'escroc devant un juge, et fondamentalement, il devrait être radié vu son comportement.

(yen a qui on tout lu?)

Et vu qu'il n'existe aucune trace écrite d'un accord, le risque de condamnation est réel !

En justice pour 18€ Francis ? Suis curieux de connaître le dessous de cet iceberg...

Pour éviter de se déplacer, de se faire juger, de payer un avocat, et parce que j'avais à 100% raison et qu'il était particulièrement de mauvaise foi, il a préféré payer pour avoir la paix.

Bref, il a fait du bluff. J'en ai fait un peu plus. Et il s'est couché. Sachant que c'est un joueur de poker professionnel, j'avoue que j'ai savouré ma victoire...

Citation :grmff a écrit :
J'ai déjà déposé un dossier en justice pour moins de 150€...

Amerloque a répondu:
Oui, d'ac, mais pas avec l'aide d'un avocat j'imagine. Combien couterait une simple lettre de demande rédigée par un avocat ?
Sans avocat, et en conciliation demandée par mail: totalement gratuit donc...

Et 100% efficace. Une semaine après le dépot de la requête, j'avais les 150€ sur mon compte...

faudra que vous nous expliquiez comment on fait ?

et surtout comment ça a été si vite, ça pourrait être utile pour tout le monde

grmff a écrit :
J'ai déjà déposé un dossier en justice pour moins de 150€...

Amerloque a répondu:
Oui, d'ac, mais pas avec l'aide d'un avocat j'imagine. Combien couterait une simple lettre de demande rédigée par un avocat ?

Sans avocat, et en conciliation demandée par mail: totalement gratuit donc...

Et 100% efficace. Une semaine après le dépot de la requête, j'avais les 150€ sur mon compte...

Pensez-vous qu'elle ira vraiment chez l'avocat pour 200€ auxquels son droit est au mieux douteux ? Ne la connaissant pas, je parierais qu'elle bluffe.

Je pense que c'est du bluff car cette demande d'indemnité n'est ni fondée, ni justifiée.

J'ai déjà déposé un dossier en justice pour moins de 150€...

Oui, d'ac, mais pas avec l'aide d'un avocat j'imagine. Combien couterait une simple lettre de demande rédigée par un avocat ?