Vous pouvez approuver les comptes même si des CP ont encore des dettes vis à vis de la copropriété.

Le nouveau syndic doit maintenant faire le compte des impayés pour chaque CP en défaut de paiement et encore présent dans l'immeuble en y ajoutant les indemnités de retard prévues dans l'acte de base.

Pour les autres, qui ont vendu leur appartement, il faut leur écrire en chiffrant leur dette. S'ils ne réagissent pas dans un délai de X jours, 2ème courrier avec menace de poursuite.

Cela démontre de manière non équivoque que les fonds figurant au passif (fonds de roulement, fonds d'épargne etc...) ont bien servi à éponger les dettes des mauvais payeurs en 2008 et 2009.

La procédure judiciaire, si elle vous permet de récupérer les sommes dues, vous permettra aussi de "nettoyer" le bilan.

Sinon, vous risquez de tirer ces postes au bilan ad vitam eternam...

Les deux derniers exercices de  l’ancien syndic sont contestés, ces procédures sont toujours pendantes  en justice, mais actuellement intelligemment bloquées par l’ancien Syndic.

Ces procédures peuvent être débloqués.

S'il s'agit de 2008 et 2009 ET  s'il n'y pas eu un commissaire aux comptes avant 2010, alors cela permet de prouver le fait qu'en 2008/2009 l'ex-syndic n'a pas fait ce qu'il faut pour récupérer les charges (y compris ceux du 31.12.2007) ET l'a caché.

Le montant de charges non-récupérables pourraient alors être mis à charge de l'ex-syndic, ou au moins une partie.

Ce qui pose problème, c'est uniquement les anciens propriétaires. Seuls ceux qui ont vendu sont susceptibles de tomber sous le coup de la prescription.

A eux aussi, il faut écrire. Les gens ne sont pas tous de bonne foi, mais la plupart le sont. Ce qu'il faut, c'est leur écrire...

Or ce bilan comptable contient surement tout l'historique des mauvais payeurs.

Ces comptes ont-ils été approvés avec réserve sur le passé?

Les deux derniers exercices de  l’ancien syndic sont contestés, ces procédures sont toujours pendantes  en justice, mais actuellement intelligemment bloquées par l’ancien Syndic.

Avec l’arrivée du nouveau syndic, qui coïncide également avec  la rentrée en vigueur de la nouvelle loi,  chaque année  un commissaire  aux comptes est désigné.

Un rapport écrit est établi et est à disposition des CP au siège de l’ ACP, lors de l’ AG, il est lu et expliqué  avant l’approbation des comptes.

Un décompte annuel et décompte personnel détaillé est envoyé  aux CP un mois avant l’AG.

Les comptes et toutes les pièces sont également à disposition pour tous les CP au siège de l’ACP.

Le problème exposé  concerne exclusivement la période de gestion antérieure au changement de syndic  ou aujourd’hui  de sérieux manquements  ont étés détectés avec d’importantes lacunes qui remontent jusqu’en 2001 !

Actuellement, depuis l’arrivée de nouvelle gestion, les comptes sont approuvés à l’unanimité des propriétaires.

D’où ma question initiale.

De vos réponses je retiens principalement :

Qu’après 5  ans, il y a prescription pour les impayés et les propriétaires défaillants ;

Que pour espérer bénéficier une hypothétique indemnisation via la  RC de l’ancien syndic,  il faut au minimum un jugement au civil.  Bonjour les procédures longues, trop couteuses aux yeux de la majorité des propriétaires.

Merci pour ces renseignements.
Raspoutine

Et qu’en est-il de la responsabilité de l’ancien Syndic ?
Quelqu’un a déjà dû faire appel à la R.C. du syndic ?

1. Avez-vous donné le quitus annuel?
2. Avez-vous un commissaire aux comptes?
3. Donne-t-il un rapport annuel par écrit?
4. Avez-vous un décompte annuel par écrit remis avec ou avant l'invitation?
5. Il y a-t-il un CP qui conteste actuellement les comptes (= procédure en cours devant le Juge).

Si oui pour les questions 1 à 4, alors j'espère que c'est oui pour la 5ème question. Si non il faut consulter un avocat.

Il faudra au moins un jugement en civil, avant que la RC du syndic va peut-être payer ... .

Ceux de bonne foi payeront. Les autres et ceux qui se renseignent sur Pim.be vous enverront sur les roses...

Donc, toutes les sommes dues et qui sont antérieures à 2007, ne pourraient  plus être réclamées auprès des Coppropriétaires.

Et qu’en est-il de la responsabilité de l’ancien Syndic ?

Quelqu’un a déjà dû faire appel à la R.C. du syndic ?

Raspoutine.

Voir notamment ici

Comme quoi, il est des syndic qui coûtent cher...

Après un changement de syndic,  On a découvert des impayés qui dateraient de 2001-2002 jusqu’à ce jour !

L’ancien syndic à faillit à une de ses principales missions : récupérer  les impayés auprès des propriétaires défaillants.

Mes  questions  sont les suivantes:

Quel est de délai de prescription pour réclamer des impayés de provisions charges de copropriété (plus exactement des approvisionnements pour fond de réserve pour des travaux spécifiques) ?

Et Lorsque le lot a changé de propriétaire ?

Durant son mandat, l’ancien syndic n’a effectué aucune mesure de rappels auprès de propriétaires défaillants, s’il y a prescription, son assurance  R.C. ne devrait-elle pas intervenir ?

D’avance je vous remercie pour vos précieux renseignements.
Raspoutine.