Question: comment évalue-t-on le "juste" prix d'un bien en nue-propriété pour l'achat afin de ne pas avoir de contestation du fisc par après??

Et qu'en est-il des droits et frais? Comme pour un achat normal, en appliquant simplement les pourcentages au prix de la nue-propriété?

- les droits de mutation sont calculés sur la cession en pleine propriété
- la valeur de la nue-propriété est déterminée par déduction de la valeur de l'usufruit qui lui-même tient compte de l'âge des usufruitiers

Lire notamment ceci:
http://www.berquinnotarissen.be/pdfs/Ge … BE6.FR.pdf

Citation :
1/ donnent en katimini des sommes d'argent à leurs enfants

certainement pas en catimini ! Au contraire !
Il faut, avec des modalités très précises (cfr votre notaire au sujet du don manuel) à respecter, soit
- donner selon acte authentique de donation (dont coût, à Bxl, de 3%)
- soit faire un simple don manuel sans acte, mais cela rentre dans la masse successorale si décès avant 3 ans

Voilà une bonne précision, j'avais aussi avalé de travers à la lecture du terme "en katmini", on est en Belgique quand même :-)

Cela dit, merci en passant aux intervenants pour ces exemples chiffrés, même si ça ne me concerne pas, ça m'éclaire pour d'autres sujets.

Question: comment évalue-t-on le "juste" prix d'un bien en nue-propriété pour l'achat afin de ne pas avoir de contestation du fisc par après??

Et qu'en est-il des droits et frais? Comme pour un achat normal, en appliquant simplement les pourcentages au prix de la nue-propriété?

certainement pas en catimini ! Au contraire !
Il faut, avec des modalités très précises (cfr votre notaire au sujet du don manuel) à respecter, soit
- donner selon acte authentique de donation (dont coût, à Bxl, de 3%)
- soit faire un simple don manuel sans acte, mais cela rentre dans la masse successorale si décès avant 3 ans

Les enfants qui achètent la nue-propriété doivent pouvoir justifier de l'origine de leurs fonds pour cet achat.
A défaut, cela rentrera d'office dans la succession.
(je résume)

confusion juridique: il n'y a pas indivision entre un nu-propriétaire et un usufruitier. C'est un démembrement du droit de propriété.
La nuance n'est pas négligeable

C'est devenu une obligation légale de désigner, à l'égard de l'ACP, son représentant unique (cfr salon copropriétés)

Donc la première chose à savoir est le but que vous poursuivez en voulant financer un bien à 4 alors que sur l'acte de propriété seulement vous et votre conjoint y figureraient...et que les 2 autres investisseurs vont y résider à titre gracieux.

Ce que je vois très souvent dans les copropriétés que je connais et où certains appartements s'arrachent à plus de 450.000€, ce sont en fait des parents âgés de plus de 80 ans qui :
1/ donnent en katimini des sommes d'argent à leurs enfants
2/ les enfants achètent en indivision la nue propriété d'un bien avec cette somme
3/ les parents achètent l'usufruit.

Aux décès des parents, l'usufruit s'éteind et les enfant deviennent pleinement propriétaires sans devoir payer de droits de succession.

Evidemment pour les Syndics, ce sont de vrais casse-têtes car ils ne savent pas à qui ils doivent envoyer le convocation pour les AG ni les décomptes de charges. Ils exigent alors très souvent la nomination d'un mandataire commun pour la gestion du lot.

Mais absolument rien à déclarer si Bronzato et son conjoint n'achètent que la nue-propriété...

Pas de précompte immobilier non plus...

Toutes les taxes et impôts sont à charge des usufruitiers.

Eh bien merci beaucoup, vous m'avez donné des informations intéressantes. Je vais contacter mon notaire pour un rdv. Il semblerait qu'une acquisition scindée corresponde assez bien à ma situation.

Bon dimanche.

Pas de précompte immobilier non plus...

Toutes les taxes et impôts sont à charge des usufruitiers.

Pour un RC de 1000€, cela fera un revenu immobilier complémentaire de 1000 x 1.5790 x 1.40 = 2210.6€ environ (je ne connais pas les règles d'arrondi...)

Si vous n'avez aucun prêt hypothécaire (ou mandat...), ce montant s'ajoute à votre base taxable. Si vous gagnez bien votre vie, et êtes dans les tranches maximum, cela fera environ 1100€ d'impôt supplémentaire.

Ce qui a beaucoup de succès à l'heure actuelle, c'est l'acquisition scindée:
Vos beaux-parents achètent l'usufruit et vous la nue-propriété.

Vos beaux-parents seront redevables de toutes les taxes et impôts mais à leur décès, l'usufruit s'éteind automatiquement...

Il est parfois plus intéressant de faire un prêt que d'acheter cash.

Sans doute c'est pour cela que je me renseigne ici. Nous allons certaintement faire appel à un fiscaliste. Une question qui se pose aussi est de savoir si on doit prendre cette appartement comme residence secondaire ou si cet appartement peut etre la residence principale de mes beaux parents auquel cas ca change les choses par rapport a la taxation. Mais peut on dire que c'est leur residence principale alors que c'est nous (beau fils + fille) les acquereurs?

Merci et bonne soirée.

Donc si je comprend bien et dans l'hypothese ou le RC se monte à 1000 euros, nous aurons a payer chaque annee 1400 euros + le precompte immobilier?

Vous dites que je serai taxe sur ce bien comme si je le louais. C'est un peu dommage car je ne tire pas d'avantages (loyers) sur ce bien. Ce sera la redidence principale de mes beaux parents. Il n'y aurait pas une solution plus avantageuse a trouver?

@Grmff: on ne desire pas faire un pret car nous avons l'argent et on a deja un pret pour notre appartement (residence principale)

Excusez mon ignorance et merci encore pour votre aide.

Je pense pouvoir dire qu'un prêt diminuera votre base taxable.

Il convient donc de consulter un fiscaliste!

Donc vous serez autant taxé sur ce bien que si vous le louiez.

Et vos beaux-parents ne vous paieront pas de loyer? Si oui, cet appartement sera leur résidence principale? Vont-ils utiliser une partie pour leur profession? Allez-vous acheter ce bien avec votre conjoint 50%-50%?

Les réponses à toutes ces questions sont primordiales pour déterminer vos impôts et taxes...

Mon épouse et moi même désirons acheter un appartement sur Bruxelles d'une valeur de 240.000 euros. Nous n'avons pas l'intention de faire un crédit sachant que nous avons l'argent pour cet achat mais je me demandais quels pouvaient être les inconvénients de ne pas faire de crédit (je ne suis pas trop au courant de tout cela). J'entend aussi parler de taxes sur l'immobilier depuis la crise que nous traversons. Pourriez- vous m'éclairer sur ce que je devrais sazvoir avant de m'engager sur cet achat?

Ah oui, je devrais peut être aussi préciser que ce seront nos beaux-parents qui habiteront cet appartement. Cela ne sera donc pas une résidence principale pour nous (les acquéreurs) ni une location. Je ne sais pas si cela change quelque chose en ce qui concerne la taxation.

En vous remerciant pour votre réponse.