le sondage réalisé est une initiative du syndic

il faut savoir qu'il y a deux ans, la société qui avait été "imposée" par le syndic a été remplacée suite à une analyse de marché réalisée par certains propriétaires

c'est toujours cette première société qui intervient en cas de problèmes imprévus 

le terme quorum est effectivement mal utilisé, il convient de parler de majorité

je suis étonné qu'une majorité simple puisse suffire pour un tel montant

le syndic doit présenter au moins trois offres et il est possible que certains propriétaires présentent aussi l'une ou l'autre offre de service

il est peu probable que l'une de ces offres ne recueille plus de 50 % au premier tour

faut-il alors envisager un second tour en ne retenant que les deux sociétés ayant recueilli le plus de votes 

S'agissant de travaux affectant des parties communes, il faut en effet réunir une majorité des 3/4 des voix (et non pas de 50 % comme je l'avais erronément laissé entendre) conformément à l'article 577, § 1er, b), du Code civil. Si aucun des fournisseurs présentés ne recueille 3/4 des voix, j'avoue que je ne sais pas s'il faut alors conclure que la proposition de changement de fournisseur doit être considérée comme rejetée ou s'il faut, comme vous le suggérez, procéder par plusieurs étapes (tours). Si j'étais confronté à ce problème, il me semble que je proposerais à l'ag de voter sur ce point (un seul vote ou plusieurs tours), ce qui me paraît garantir la régularité de la décision.

il faut savoir qu'il y a deux ans, la société qui avait été "imposée" par le syndic a été remplacée suite à une analyse de marché réalisée par certains propriétaires

c'est toujours cette première société qui intervient en cas de problèmes imprévus 

le terme quorum est effectivement mal utilisé, il convient de parler de majorité

je suis étonné qu'une majorité simple puisse suffire pour un tel montant

le syndic doit présenter au moins trois offres et il est possible que certains propriétaires présentent aussi l'une ou l'autre offre de service

il est peu probable que l'une de ces offres ne recueille plus de 50 % au premier tour

faut-il alors envisager un second tour en ne retenant que les deux sociétés ayant recueilli le plus de votes 

il est exact que les mécontents s'expriment bien plus souvent que les satisfaits 

en 7 ans, nous en serions à la 5ème société d'entretien mais jusqu'à présent les changements résultaient d'accords tacites entre le conseil de copropriété et le syndic : l'AG ne pouvait qu'avaliser la décision prise par ceux-ci .... et elle l'a toujours fait en silence sans que l'un des propriétaires n'ose s'exposer aux foudres du syndic qui se justifiait en ayant agi à la demande du conseil de copropriété

il faut faire preuve d'une certaine candeur pour oser s'opposer aux discours d'un syndic habitué à manipuler les foules 

j'attends de voir aussi l'importance des abstentions afin de savoir ce que représente réellement le groupe des mécontents

de nombreux propriétaires n'ont pas nécessairement bien compris l'impact que pouvait avoir le fait que les abstentions ne soient plus prises en considération 

une question subsidiaire à ce problème : quel devra être le quorum pour que l'un des fournisseurs proposés à l'AG 2013 soit accepté ?

nous parlons ici d'un engagement financier de 20.000 EUR 

faut-il la majorité absolue des votes exprimés ou une majorité de 80 % des votes exprimés ? 

Le conseil de copropriété n'ayant qu'une mission de surveillance du syndic (et auparavant, le conseil de gérance, une mission d'assistance), celui-ci ne peut pas régulièrement justifier une décision quelconque en affirmant qu'il a agi à la demande de ce conseil. Il n'y a que l'ag qui peut décider de changer de fournisseur. Les règles applicables le veulent ainsi, mais je vis dans le même monde que vous et je sais bien, qu'en pratique, une ag peut approuver tout et n'importe quoi (avec le sourire), étant entendu qu'une fois l'ag terminée, les cp sont individuellement très mécontents des décisions qu'ils ont eux-mêmes prises. On ne peut malheureusement pas y faire grand chose.

Je ne comprends pas bien la question relative au quorum. Le quorum est le nombre minimal de cp (et de quote-parts) présents ou représentés requis pour que l'ag puisse valablement délibérer (50 %).

Si par quorum, vous entendez majorité, pour le choix d'un fournisseur, une majorité absolue (50 % + 1) suffit, sauf si les statuts en disposent autrement.

Je me demande pourquoi le syndic a organisé ce "sondage". Y a-t-il été obligé ?

Puisque vous êtes lié au fournisseur jusque 2014, vous (le syndic en réalité) peut toujours tenter de faire pression sur celui-ci en menaçant de ne pas renouveler le contrat s'il n'améliore pas la qualité de ses prestations ou ne réduit pas ses tarifs. On ne perd rien à essayer.

en 7 ans, nous en serions à la 5ème société d'entretien mais jusqu'à présent les changements résultaient d'accords tacites entre le conseil de copropriété et le syndic : l'AG ne pouvait qu'avaliser la décision prise par ceux-ci .... et elle l'a toujours fait en silence sans que l'un des propriétaires n'ose s'exposer aux foudres du syndic qui se justifiait en ayant agi à la demande du conseil de copropriété

il faut faire preuve d'une certaine candeur pour oser s'opposer aux discours d'un syndic habitué à manipuler les foules 

j'attends de voir aussi l'importance des abstentions afin de savoir ce que représente réellement le groupe des mécontents

de nombreux propriétaires n'ont pas nécessairement bien compris l'impact que pouvait avoir le fait que les abstentions ne soient plus prises en considération 

une question subsidiaire à ce problème : quel devra être le quorum pour que l'un des fournisseurs proposés à l'AG 2013 soit accepté ?

nous parlons ici d'un engagement financier de 20.000 EUR 

faut-il la majorité absolue des votes exprimés ou une majorité de 80 % des votes exprimés ? 

le fournisseur est chargé de l'entretien de l'immeuble 

j'ai tendance à réagir comme tempura le dit mais je ne suis pas certain que les copropriétaires puissent se satisfaire de la durée de cette procédure: nouveau fournisseur en juillet 2014 

je m'attends à ce que peu des copropriétaires mécontents se montrent satisfaits des mesures qui ne seront prises qu'à l'AG 2013 

Je comprends bien, mais, sauf si je me trompe, les règles du jeu ne permettent pas d'aller plus vite.

Les insatisfaits devront :
- soit trouver d'autres sources de satisfaction;
- soit, s'ils disposent du nombre de voix suffisants, provoquer la tenue d'une ag extraordinaire;
- ou encore, à condition qu'ils disposent de la majorité nécessaire pour l'imposer, faire en sorte que la copropriété paie une indemnité au fournisseur actuel pour résiliation anticipée du contrat.

Par ailleurs, il n'est pas du tout certain qu'un changement de fournisseur mette fin à l'insatisfaction. A propos des entreprises ou des personnes qui assurent le nettoyage des parties communes, je n'ai jamais entendu que des plaintes, justifiées ou non.

j'ai tendance à réagir comme tempura le dit mais je ne suis pas certain que les copropriétaires puissent se satisfaire de la durée de cette procédure: nouveau fournisseur en juillet 2014 

je m'attends à ce que peu des copropriétaires mécontents se montrent satisfaits des mesures qui ne seront prises qu'à l'AG 2013 

lors de la dernière AG, le syndic avait inscrit à l'ordre du jour un sondage afin d'évaluer la satisfaction des propriétaires vis-à-vis de l'un de nos fournisseurs

dans notre AG, le dépouillement des votes ne se déroule malheureusement pas en cours d'assemblée mais quelques jours plus tard : le président de l'assemblée paraphe tous les bulletins de vote pour exclure toute fraude

de ce dépouillement, il s'avère qu'il y a eu plus de votes négatifs que de votes positifs pour ce point

ce fournisseur représente un coût de l'ordre de 20.000 EUR pour la copropriété et l'une des AG antérieures a fixé à 7.500 EUR le montant au-dessus duquel tout changement de fournisseur devra faire l'objet d'une proposition du syndic comportant au moins trois offres

cette position des copropriétaires pourrait avoir surpris le syndic car son sondage n'était suivi d'aucune offre de service pour d'autres fournisseurs

le contrat avec le fournisseur actuel est annuel et couvre la période allant du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante

le contrat en cours va du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013

notre prochaine AG se tiendra début novembre 2013

ce service devra au moins être garanti du 1er juillet 2013 à la prochaine AG

qu'elle devrait être l'attitude du syndic pour respecter la loi du 2 juin 2010 ? 

Je ne connais pas précisément la question qui a été posée, ni le type de fournitures que le fournisseur fournit, mais s'il ne s'agit que d'un sondage, le syndic n'est pas nécessairement tenu de changer de fournisseur. Il peut par exemple informer le fournisseur en question du résultat du sondage et l'inviter à s'adapter en conséquence.

Si la question du principe d'un changement de fournisseur a été posée et qu'elle a reçu une réponse positive, le syndic doit, conformément à vos règles internes, mettre plusieurs candidats en concurrence et les proposer à la prochaine AG ordinaire. Je ne pense pas qu'il soit tenu d'organiser un ag extraordinaire pour délibérer de ce seul point, à moins qu'il en ait reçu l'ordre formel lors de l'ag "sondage", ce qui ne semble pas être le cas.

Ce n'est que lorsque l'ag (ordinaire de novembre 2013) aura formellement opté pour un nouveau fournisseur que le syndic pourra mettre fin au contrat actuel, qui se terminera alors en juin 2014.

En tout cas, c'est ainsi que je vois les choses.

Si c'est la fourniture de sel d'hiver, c'est pas trop grave.
Si c'est la fourniture de chauffage urbain, à remplacer par une chaudière avec cheminée à construire, c'est plus compliqué...

dans notre AG, le dépouillement des votes ne se déroule malheureusement pas en cours d'assemblée mais quelques jours plus tard : le président de l'assemblée paraphe tous les bulletins de vote pour exclure toute fraude

de ce dépouillement, il s'avère qu'il y a eu plus de votes négatifs que de votes positifs pour ce point

ce fournisseur représente un coût de l'ordre de 20.000 EUR pour la copropriété et l'une des AG antérieures a fixé à 7.500 EUR le montant au-dessus duquel tout changement de fournisseur devra faire l'objet d'une proposition du syndic comportant au moins trois offres

cette position des copropriétaires pourrait avoir surpris le syndic car son sondage n'était suivi d'aucune offre de service pour d'autres fournisseurs

le contrat avec le fournisseur actuel est annuel et couvre la période allant du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante

le contrat en cours va du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013

notre prochaine AG se tiendra début novembre 2013

ce service devra au moins être garanti du 1er juillet 2013 à la prochaine AG

qu'elle devrait être l'attitude du syndic pour respecter la loi du 2 juin 2010 ?