Type de logement    Moyen / Médian       
Studios    48    /    28
A1    83    /    56
A2+    71    /    51

Le pourcentage des baux dans les classes de durée ne change pas d'un yota. L'âge médian non plus. L'âge moyen d'à peine un mois. J'ai eu quelques changements: les casses pieds (mauvais choix de locataires récents) sont partis, et j'ai eu un décès. Donc, quelques nouveaux baux qui font rechuter les chiffres.

Par contre, je constate donc une inflation de 6.6% par rapport à 2025, 9% par rapport à 2023 et 19% par rapport à 2022.
C'est certes le montant moyen de mes loyers, qui inclut l'indexation générale, l'inclusion d'un nouveau bail pour une colocation (donc très élevé) et la location de biens que je réservais à la vente. Mais cela représente tout de même l'augmentation réelle de mes loyers de départ des nouveaux locataires.

Je devrais faire une stat en fonction de l'âge des baux, mais cela devient compliqué. Et pas sûr que ce serait représentatif ni lisible ou interprétable.

Bref, l'indexation de 3.38% de ce mois de mai va se sentir.

Je pense que la plupart des bailleurs qui ont quelques années de location derrière eux pourraient écrire un message similaire.

L’erreur est peut-être simplement de regarder ces situations une par une, parce que dans ce cas elles deviennent vite très frustrantes. Si on prend un peu de recul et qu’on regarde cela sur plusieurs années et sur l’ensemble d’un portefeuille, on se rend souvent compte que ces dossiers restent heureusement minoritaires.

Dans la pratique, ce sont toujours les 2 ou 3 locataires compliqués qui monopolisent 80 % du temps et donnent l’impression que tout va mal. Pendant ce temps, les autres paient leur loyer tranquillement et on n’en parle plus.

Dans mon expérience, une bonne partie des conflits locatifs vient aussi d’un mélange de négligence, d’incompréhensions techniques et de communication qui se dégrade. Une fois que chacun s’est convaincu que l’autre est de mauvaise foi, la situation devient vite un bras de fer.

Il m’est arrivé récemment d’intervenir dans un dossier où bailleur et locataire se renvoyaient la responsabilité d’un problème technique depuis des mois. Après une visite sur place et quelques explications assez simples sur ce qui relevait de l’entretien et ce qui relevait du bâtiment, la situation s’est débloquée en moins d’une heure. Comme quoi certains conflits vivent parfois plus longtemps que les problèmes eux-mêmes.

Cela ne veut évidemment pas dire que tout se règle ainsi. Il y aura toujours une petite proportion de dossiers plus lourds à gérer. Mais si, sur dix locataires, huit ou neuf vivent normalement leur bail, on reste finalement dans quelque chose de relativement classique en gestion locative.

C’est en tout cas la conclusion à laquelle j’arrive chaque fois que je prends un peu de recul.

Age des baux en cours par type de logement:
Type de logement    Moyen / Médian       
Studios    48    /    28
A1    84    /    54
A2+    69    /    49

Question... Les loyers sont charges comprises?
Car quand tu fais de gros frais et que les locataires en profitent par une baisse de consommation de 25-30%, est ce que tu récupères une partie quelque part? Ou tu considères juste que cela te permet d'augmenter un peu le loyer à chaque sortie?

Le loyer mentionné est un loyer hors charges.
Donc, si la consommation diminue parce que j'investis, c'est purement au profit des locataires.

Analyse:
Le loyer moyen a augmenté de 6% cette année. C'est nettement plus que l'index. Cela démontre que les loyers augmentent beaucoup plus vite que l'index. J'ai effectivement largement augmenté les loyers des studios remis en location. Et j'ai toujours autant de demande. J'ai même de la demande spontanée quasi toutes les semaines (amis et famille de locataires, anciens locataires, ukrainiennes, etc), même quand je n'ai aucune annonce en cours. En outre, j'ai personne qui me dit que c'est trop cher. Je n'ai pas de liste d'attente (casse pied à gérer) mais je sais que j'ai des candidats sous le coude. Cela veut dire que je suis dans le bon au niveau des prix. Tout cela démontre aussi une tension dans le marché, avec une demande soutenue, qui soutient les prix de location.

L'âge moyen des baux continue a augmenter. On est passé de 44 mois fin 2023 à 51 mois fin 2024 et  57 mois aujourd'hui. Idem avec l'âge médian (32-37-42) Les locataires restent plus longtemps...

Le nombre de baux de moins d'un an est redevenu stable à +/- 21%, après une pointe à 27% l'an dernier. Bon, on a eu des pointes à 35%. Voire 51% tout au début du projet Volga.

Et la proportion de baux de plus de 3 ans est en progression positive (à la hausse) également. (46-52-54)

Je n'ai pas encore fait mon ratio de perte de loyer de 2025 (le mois n'est pas fini) mais on est aujourd'hui avec 3.3%. C'est beaucoup. Cela représente bien les 3 gros crashes que j'ai eu cette année, dont deux sont encore en cours. Je m'attends à en récupérer un gros tiers, même si cela prendra du temps, ce qui nous conduira à une mauvaise année à 2% de perte.

Je ne compte pas les frais d'huissier de cette année qui ont explosé à cause des 3 gros crashes.

mais cela me coûte une journée de shopping avenue Louise - ça, c'est fait

L'occasion de reconstituer le stock de manons

Et je ressors avec 3... 50% quoi.
- une personne ne s'est pas encore domiciliée sur place
- une personne s'est domiciliée, mais ce n'est pas encore actif dans le Registre National (ce sera pour mercredi)
- une personne étrangère hors EU n'est pas autorisée sur le territoire et ne peut donc pas se domicilier. Et donc impossible d'avoir un certificat de domicile...

Cela ne m'est jamais arrivé.
Solutions que je vais mettre en oeuvre:
- me taper Bruxelles pour obtenir le certificat qu'ils ne donnent pas par courrier ni par mail. C'est c'est immédiat et c'est gratuit, pas de file au guichet, mais cela me coûte une journée de shopping avenue Louise - ça, c'est fait
- attendre mercredi et espérer que le RN sera à jour - on verra demain
- Faire signer une désolidarisation du bail pour le cosignataire qui n'est pas domicilié - j'ai rendez-vous demain

Et pour l'avenir, plus de contrat avec un non européen qui n'a pas un document attestant son droit de rester sur le territoire.

J'ai gagné une lettre sur ma moitié des logements, passant de E à D. Et en faisant le total des consommations théoriques, j'ai gagné 20%.

Etant en cours de repasse pour les autres immeubles, je suis curieux de voir si l'évolution est similaire.

Pour rappel, j'avais fait cet exercice sur le Volga, et j'avais gagné 25% (bon, j'avoue, j'avais suivi le certificateur pour mieux lui montrer les isolations existantes et il en a tenu compte, alors que c'était facultatif...)

Cela confirme mon impression générale: les gens s'accrochent à leur logement et restent plus longtemps. Sans doute que je filtre mieux. (Bémol: j'ai 3 dossiers qui vont mal se terminer...)

En outre, on peut voir que l'évolution du loyer moyen, malgré que le nombre de nouveaux baux est en diminution, et donc que le nombre de baux suivant l'indexation de base, est en hausse importante.

Depuis un an, le loyer moyen de mes biens a augmenté de 5.6%, alors que l'indexation sur la même durée est de 2%.

C'est évidemment le signe que les loyers des nouveaux locataires est largement en hausse par rapport aux loyers en cours. Sans doute parce que je révise un peu plus fermement les loyers des nouveaux à la hausse. La demande est telle que je peux le faire. Et le nombre de candidats confirmant leur candidature lors de la visite est proche de 100%. La hausse n'est donc pas prête de s'arrêter.

La raison pour laquelle je révise plus fermement les loyers à la hausse, outre le fait que le marché est porteur, est que j'ai eu une hausse de mes coûts depuis un an. Je cherche donc un meilleur rendement.

Les loyers de Charleroi, depuis longtemps ville pas chère, vont rejoindre les prix des villes voisines.
Le prix de vente suit-il? Je ne sais pas, je n'achète plus. Mais c'est quand même mon sentiment quand je jette un coup d'oeil sur les annonces... A suivre...

Annonce placée sur marketplace le 20/2
Annonce désactivée le 24/2.
4670 clics sur l'annonce.
48 messages de demande d'info (qui n'ont pas lu l'annonce: mon numéro s'y trouve...)
Une vingtaine d'appel
10 rendez-vous fixés pour une visite
4 visiteurs sont venus
3 étaient dans les conditions (un m'avait raconté des conneries)
1 a signé.

Cette annonce était pour un studio meublé.

J'ai tenté le coup pour une colocation 3 chambres:
Annonce publiée il y a 6 jours
523 clics sur l'annonce
8 messages de demande d'info
2 appels à côté de la plaque, ils voulaient un appart 1 ou 2 chambres
Zéro visite

Conclusion: les colocations, c'est encore plus compliqué que les locations simples. Et il va y avoir beaucoup plus de boulot...

Ages moyens et médian par type:
Type de logement    Moyen / Médian       
Studios    44    /    32
A1    75    /    43
A2+    70    /    49

Je constate que:
1. le pourcentage de baux qui ont plus de 3 ans est en constante progression depuis que je fais attention à ce paramètre.
2. L'âge médian des baux est passé de 18 mois à 42 mois, ce qui reflète grandement ma tranquillité
3. L'âge moyen des baux n'a pas fort augmenté. Mais certains baux fort anciens ont été arrêté.
4. Il semble difficile de faire baisser le pourcentage de baux de moins d'un an sous les 25%. C'est un effet collatéral d'une application plus ferme de ma politique  "Casse pas les pieds ou je te vire" Je pense que ce paramètre va continuer a s'améliorer au fur et à mesure que les studios occupés par des casse-pieds finissent par être occupé par une personne plus stable.
5. Mon loyer moyen a augmenté de 11% en 3 ans. Pas mes mensualités de crédit....
6. L'âge médian de mes baux est de 42 mois, mais seulement 32 mois pour les studios, 43 mois pour les appart 1ch, et 49 mois pour les appart 2ch et plus. Ca confirme que c'est plus sportif de louer des studios que des apparts 2 chambres. Cela est confirmé par les âges médians également.