Je ne veux pas dire que le syndic pourrait, dans le cas évoqué, agir sans autorisation de l'ag, mais je veux attirer l'attention sur le fait qu'il existe des situations dans lesquelles c'est permis, alors que votre intervention semblait exclure radicalement une telle possibilité.

Comme dit Panchito, oui, le syndic a le droit et le devoir d'agir en vue de préserver l'immeuble. Il peut prendre les mesures conservatoires et urgentes qui s'imposent. Par exemple dans le cas d'une conduite d'eau explosée par le gel. Ou une panne de la chaudière commune.

Ce que j'exclus radicalement, c'est la possibilité que le syndic prenne l'initiative d'une action judiciaire à l'encontre d'un CP, sauf s'il a été expressément mandaté par l'AG pour le faire. Par exemple à l'encontre d'un CP en défaut de paiement des charges...

Par exemple dans le cas où une conduite exploserait suite au gel dans les parties communes des caves.

- Demande urgente ou conservatoire. Aucune urgence ici il me semble, et rien à préserver ni à conserver...
- En ce qui concerne les parties communes. Ici il s'agit de parties privatives et d'une suspicion de non respect du ROI.

Le texte que vous citez n'habilite pas le syndic à faire poursuivre en justice un CP suspecté de déroger au ROI.

Je ne veux pas dire que le syndic pourrait, dans le cas évoqué, agir sans autorisation de l'ag, mais je veux attirer l'attention sur le fait qu'il existe des situations dans lesquelles c'est permis, alors que votre intervention semblait exclure radicalement une telle possibilité.

"Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus  brefs délais".
(Art. 577-9, C. civ.)

- Demande urgente ou conservatoire. Aucune urgence ici il me semble, et rien à préserver ni à conserver...
- En ce qui concerne les parties communes. Ici il s'agit de parties privatives et d'une suspicion de non respect du ROI.

Le texte que vous citez n'habilite pas le syndic à faire poursuivre en justice un CP suspecté de déroger au ROI.

Panchito a raison : le syndic ne peut de sa propre initiative initier une action qui entrainerait des frais pour la copropriété. Et il me semble inacceptable d'envisager que le syndic prenne l'initiative de poursuites à l'encontre d'un CP. Même en justice de paix, et même si les frais sont minimes. Totalement inacceptable ! Le syndic est un exécutant, pas plus.

Et pourtant ...

"Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus  brefs délais".
(Art. 577-9, C. civ.)

Sauriez-vous me donner la définition juridique  du terme diviser
quand on parle dans un ROI il est interdit à un propriétaire de diviser son appartement en plusieurs appartement
Ce terme s'aplique t il uniquement lors d'une vente, comme le confirme mon notaire...

Diviser, c'est séparer en plusieurs entités. Donc, louer (ou vendre) à deux ou plusieurs personnes séparément des parties distinctes, c'est diviser.

Ce terme s'applique uniquement en cas de vente... s'il est expressément stipulé qu'il ne s'applique qu'en cas de vente. Sinon, il semble évident que l'esprit est d'interdire tant la location que la vente de lots divisés.

Sauriez-vous me donner la définition juridique  du terme diviser
quand on parle dans un ROI il est interdit à un propriétaire de diviser son appartement en plusieurs appartement
Ce terme s'aplique t il uniquement lors d'une vente, comme le confirme mon notaire...

Cette autorisation lui est déjà acquise dans l'acte de base et le syndic n'a pas à demander à chaque fois qu'il y a un contrevenant dans l'immeuble s'il peut agir.

Il peut agir en écrivant au supposé contrevenant par exemple. Mais en aucun cas -sauf autorisation préalable et expresse- agir en justice au nom de l'acp.

Panchito a raison : le syndic ne peut de sa propre initiative initier une action qui entrainerait des frais pour la copropriété. Et il me semble inacceptable d'envisager que le syndic prenne l'initiative de poursuites à l'encontre d'un CP. Même en justice de paix, et même si les frais sont minimes. Totalement inacceptable ! Le syndic est un exécutant, pas plus.

Tout à fait d'accord
Il peut aller en justice de paix à frais modéré et s'y présenter lui-même sans solliciter l'AG.
S'il faut engager une action, avec avocat, bien sûr qu'il faut passer par la case AG car les frais risque d'être incontrôlable.

Évidemment que oui qu'il peut et il n'est pas seulement le bras qui exécute les décisions en AG mais aussi de faire respecter le règlement de copropriété

Tant qu'il n'engage pas de frais pour la copropriété.

S'il s'agit d'ester un procès en justice contre un copropriétaire pour récupération de charges, avec un avocat et éventuellement un expert judiciaire (souvent demandé par le Juge qui déclare être incompétant s'il y a des discussions au niveau des charges impayées), vous êtes parti pour des années et des milliers d'euros en frais de procédure...

Cette autorisation lui est déjà acquise dans l'acte de base et le syndic n'a pas à demander à chaque fois qu'il y a un contrevenant dans l'immeuble s'il peut agir.

Pancito a écrit

Évidemment que oui qu'il peut et il n'est pas seulement le bras qui exécute les décisions en AG mais aussi de faire respecter le règlement de copropriété

Il est à noter qu'une ag bien inspirée (par un bon syndic) aura pris les devant pour une action en justice concernant les impayés de charges...

Pour un problème d'occupation de chambre de bonne, il est possible aussi que le syndic ait demandé une permission d'attaquer en justice.

Comme syndic pro, j'avais demandé une permission d'attaquer en justice toute personne ne respectant pas une condition prévue à l'acte de base et qui fichait le brin de manière générale dans la copropriété. J'ai donc eu la permission d'attaquer le locataire, le propriétaire et l'éventuel agent immobilier qui intervenait pour cette location.

Avec cette épée de Damoclès au dessus des têtes des candidats contrevenants, le calme est revenu...

Cela suppose en effet une autorisation préalable (et peu probable dans les faits) au syndic d'agir en cas de non-respect... Encore faut-il aussi que ce non-respect soit alors établi et que le syndic ait envoyé des courriers de mise en demeure au CP concerné.

La situation est différente pour la récupération d'impayés, où il est logique et cohérent de laisser l'initiative au syndic sous certaines conditions. Et c'est encore différent en cas de non-respect du ROI ET de perturbation de la vie de l'immeuble. Ici, il n'y a pas de petrurbation, donc pas d'urgence et le respect ou non du ROi est discutable. Pour rappel, UN SEUL CP sur 8 se plaint. C'est peu. Trop peu sans doute pour que l'ACP décide à la majorité une action en justice.

Pour un problème d'occupation de chambre de bonne, il est possible aussi que le syndic ait demandé une permission d'attaquer en justice.

Comme syndic pro, j'avais demandé une permission d'attaquer en justice toute personne ne respectant pas une condition prévue à l'acte de base et qui fichait le brin de manière générale dans la copropriété. J'ai donc eu la permission d'attaquer le locataire, le propriétaire et l'éventuel agent immobilier qui intervenait pour cette location.

Avec cette épée de Damoclès au dessus des têtes des candidats contrevenants, le calme est revenu...