Selon lui, on peut parfaitement introduire une requête préventive, par exemple si l'on veut confirmation d'un préavis...
Merci

Ma crainte est que le locataire ne paye plus, se sachant insolvable, donc intouchable. Si j'attends la fin du bail et qu'il ne part pas, il me faudra : 3-4 semaines pour l'audience, peut-être 2 ou 3 semaines pour le prononcé, plus un délai avant de trouver un huissier qui le signifie, plus 1 mois avant l'exécution, plus...

Donc je souhaite agir préventivement

J'ai déjà agit préventivement comme cela. L'audience était tombée avant la date de fin de bail. Le juge m'a reporté à une audience après la fin de bail.

L'effet sur les locataires a été net: ils n'étaient plus sur place le jour de l'audience, et mon problème était réglé.

Je sais que la requête déposée a réellement changé les choses et a réellement fait déguerpir les locataires. Mais on ne saura jamais le démontrer.

Comme la requête a été déposée à un moment où elle était inutile, je suis resté avec les frais de procédure sur les bras. La partie adverse n'avait pas pris d'avocat, et donc je m'en suis sorti avec une perte de mois de 50€.

Et d'un autre côté, si le juge refuse votre demande et clos le dossier en disant "puisque tout est en ordre, je clos le dossier" et qu'il refuse que vous donniez le préavis devant lui, rien ne vous empêche d'envoyer le préavis par recommandé le jour même, et de demander une audience de confirmation de ce même préavis... (si vous êtes dans les délais, évidemment)

Excellent ! Vous êtes de bon conseil
J'ai lu un avis qui va dans ces sens, d'Olivier Hamal. Selon lui, on peut parfaitement introduire une requête préventive, par exemple si l'on veut confirmation d'un préavis...
Merci

Ma crainte est que le locataire ne paye plus, se sachant insolvable, donc intouchable. Si j'attends la fin du bail et qu'il ne part pas, il me faudra : 3-4 semaines pour l'audience, peut-être 2 ou 3 semaines pour le prononcé, plus un délai avant de trouver un huissier qui le signifie, plus 1 mois avant l'exécution, plus...

Donc je souhaite agir préventivement

Mais par extension, vous pouvez demander les impayés des loyers depuis cette date. Donc, on peut en demander un peu plus... et chaque juge est seul maître en son tribunal.

Et d'un autre côté, si le juge refuse votre demande et clos le dossier en disant "puisque tout est en ordre, je clos le dossier" et qu'il refuse que vous donniez le préavis devant lui, rien ne vous empêche d'envoyer le préavis par recommandé le jour même, et de demander une audience de confirmation de ce même préavis... (si vous êtes dans les délais, évidemment)

Ce que je ferais, si la personne est en ordre de payement à la date de l'audience, c'est déposer lors de l'audience le préavis de fin de bail, et demander au juge de confirmer la fin du bail, ou de fixer une audience juste après la fin de bail.

Merci, c'est une bonne idée...
Mais comme la requête requiert une résiliation pour non-paiement du mois de novembre, et qu'entretemps ce paiement a été fait, puis-je demander ce genre de chose ?
Il me semble qu'on ne peut demander à l'audience que ce qui est repris dans le texte de la requête.
??

Je ne sais pas comment le juge réagirait.

Si vous pressentez qu'il ne va pas partir, n'hésitez pas à mettre en justice. Même avant.

Si l'audience se passe avant la date de fin de préavis, le juge remettra très certainement en disant que vous avez agit trop tôt et qu'un jugement n'est pas encore utile.

En fait j'ai déjà une audience mi-mars (seconde audience)
A la première audience, puisque les choses s'étaient arrangées, j'avais demandé une audience 3 mois plus tard, en disant au juge que puisqu'il y avait régulièrement des problèmes, il était sage de prévoir un report.
Je compte sur cette audience pour faire valoir que, de toute façon, on est à 3 mois + 2 semaines de l'échéance annuelle, que je ne renouvellerai pas, et je demanderai au juge de prononcer la rupture de bail.
Ai-je une chance de l'obtenir ?
Vous présenteriez les choses comment ?

texteAprès 2 semaines de retard, je lui pose la question, sa réponse : oh ben ne vous en faites pas, je payerai la semaine prochaine. Et la semaine suivante : toujours pas payé

Résiliez le bail.
C'est le genre de gars qui promet mais qui ne tiens pas parole.
Et les gens qui vous disent que vous ne devez pas vous en faire, méfiez vous en et en fait, commencez à vous en faire car chaque fois que vous les rencontrez, ils vous diront toujours la même chose....mais ils n'agissent pas.

Autre question :
Si je mets fin au bail et que le locataire ne part pas, que faire ?
Introduire une requête, mais suis-je certain d'avoir raison ? Le juge risque-t-il de donner des délais au locataire ?

Si vous pressentez qu'il ne va pas partir, n'hésitez pas à mettre en justice. Même avant.

Si l'audience se passe avant la date de fin de préavis, le juge remettra très certainement en disant que vous avez agit trop tôt et qu'un jugement n'est pas encore utile.

Mais au moins, le locataire verra de quel bois vous vous chauffez... et ne cherchera pas à rester.

Au pire, vous aurez donc perdu 45€. Mais face à une perte de un mois de loyer en plus, faut pas hésiter...

Dans votre cas, je mettrais fin au contrat, sauf si le locataire est de bonne foi, qu' il a réellement eu des soucis personnels, preuves à l appui, qui justifient un retard d un mois, qu' il soit communicatif et qu' il soit venu de lui même s' expliquer du retard.

Rien de tout ça.
Après 2 semaines de retard, je lui pose la question, sa réponse : oh ben ne vous en faites pas, je payerai la semaine prochaine. Et la semaine suivante : toujours pas payé

Merci pour votre avis

bail d'un an, les locataires ont un mois de loyer de retard,

Malgré cela, je décide de continuer pour un an, comme le prévoit la clause du bail, pensant qu' un retard peut toujours arriver et par facilité: pas envie de remettre le bien en location,
Maintenant je m'en mords les doigts: 6 mois qu' ils ne payent plus, surplus considérable des charges, que je dois avancer, 3 audiences devant le juge de paix et toujours pas dehors !!!

Dans votre cas, je mettrais fin au contrat, sauf si le locataire est de bonne foi, qu' il a réellement eu des soucis personnels, preuves à l appui, qui justifient un retard d un mois, qu' il soit communicatif et qu' il soit venu de lui même s' expliquer du retard.

(mais c'est pas pour cela qu'il faut attendre...)

Je suivrai ce conseil car vous êtes une personne d'expérience.
D'autant que, je me suis arrangé avec le juge pour obtenir une seconde audience début mars... Sachant cela, le locataire en sursit se méfie.... Et rien ne me dit qu'une fois ce couperet passé, les problèmes ne vont pas recommencer

Le bail peut néanmoins le prévoir. Vérifiez ce que dit votre bail.

"Le bail est consenti pour un terme de UN AN

prenant cours le .........

À défaut d'un congé notifié au moins 3 mois avant son échéance par recommandé, le bail sera reconduit de plein droit pour la même durée et aux mêmes conditions. Si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur à la fin de la prorogation, le bail sera réputé conclu pour une durée de 9 ans, à compter de la date de son entrée en vigueur."

merci pour le conseil !
Mais je pensais qu'un bail de 1 an pouvait être rompu au terme de la première année, mais aussi au terme de la seconde ? Après il devient un bail de 9 ans.

Ce n'est généralement pas le cas.

Le bail peut néanmoins le prévoir. Vérifiez ce que dit votre bail.

Mais, globalement, quelque soit les clauses contractuelles, mon avis ne change pas...