Au contraire, il semble que vous ayez tout compris. FONCEZ!

Dans l'état actuel de notre situation, si j'applique votre fiche de calcul j'arrive à un rendement de 6,20 %.. ce qui me semble un peu beaucoup... A mon avis, j'ai loupé une étape !

Reprenez le post initial, et vous les y retrouverez très vite dans le texte.

Et les autres frais:
- mise en conformité de l'électricité (obligatoire dans les 18 mois dfe votre achat). Parfois cela requiert d'ouvrir les murs, les sols et les plafonds et puis de refaire tous les décors.
- les 4 certificats de perdormance énergétique
- les travaux de rénovation, d'entretien et de réparation à charge du bailleur (les charges "propriétaires")

Plus les dégâts locatifs, les impayés, les frais de justice (il vous faudra un abonnement au tribunal avec des loyers de +/- 300€/mois vu le public visé...) et bien entendu le chômage locatif.

Donc, même à Charleroi (endroit où les immeubles de rapport sont parmi les moins cher de Begique), 4.8% constitue un rendement brut de chez brut.

2% en net si vous avez de la chance...

Exemple avec crédit 50% du prix achat:
Achat immeuble 200.000€
Frais 30.000€
4 apparts loués 350€ hors charges
100.000€ de crédit, à 650€/mois en fixe 20 ans
Apport net: 130.000€
Cash net: 12x4x350 -12x650 - 500 - 1300 -2500 = 4.700€
Revenu "actuariel": 12x4x350 -12x325 - 500 - 1300 [color=#FF0000]-2500[/couleur] = 8600€
Cela fait un return de (13.500-2.500)/230.000 = 4.8% de rendement (en cash, hors rbt PH, hors plus value, hors indexation future des loyers)
Ou un retour "actuariel" de 6.6%

Bonjour,

Je me permets de revenir à votre mail de réponse avec la "fiche de calcul".
Pourriez-vous juste me donner un petit mot d'explication pour le montant de 2.500 € (mis en rouge ci-dessus) que vous déduisez ?
Merci d'avance,
Joe

Pour en revenir à la question initiale, à priori je n'achète pas un bien avec cette rentabilité.

Dépendant de votre fortune, les gestionnaires de patrimoine vous diront que l'immobilier c'est comme l'or: il faut limiter ses positions à maximum 5% de la totalité de ses avoirs.

Donc si vous avez au moins 10 millions d'euro, vous pouvez investir 500.000€ en achetant de l'immobilier brique.

Bien que bcp de gestionnaires de fortune disent que les belles années du buy-to-let (acheter pour louer) sont loin derrière nous.

Les gestionnaires de fortune sont payé à vous vendre du papier, pas payés pour gérer vos immeubles. Il est donc normal qu'il vous donne un conseil aussi imbécile: c'est leur intérêt, et pas le vôtre.

Perso, j'ai zéro papier, et 100% immobilier.

Tous mes prêts sont en 20 ans...

Je rejoins le commentaire plus bas , le temps du buy and let est derriere nous.

L'immobilier est sans doute encore un peu sur evalué. On paye trop cher pour le rendement que l'on a en retour dans la plupart des cas.

Restes que pour trouver une bonne opportunité il faut au moins du 6%, au moins.

La question du prêt ne se pose pas vraiment.  C'est juste un levier à l'investissement.

Imaginez qu'il ne doive pas prendre un 2ème prêt pour le rénover et pour mettre l'installation électrique aux normes.

Pendant cette période de travaux, il ne trouve pas de locataire...Son salaire va-t'il être suffisant pour vivre ET pour rembourser les mensualités du prêt?

A-t'il au moins calculé la mensualité qu'il va devoir rembourser tous les mois pendant 30 ans si il obtient un prêt de 500.000€?

Suivant l'ODPH

Voir Ici

La mesualité pour un prêt de 500.000€ est de 2.723€ (à payer chaque mois pendant 30 ans).

Est-ce raisonnable???

Les banques exigent que l'on gagne en net au moins 3 fois la mensualité du prêt. Soit dans ce cas un salaire net de 8.169€ par mois. Notre pimaunaute est-il ministre?

Et si entre-temps l'immobilier s'effondre de 20%?

Mais nous ne pouvons pas donner de "mauvais" conseils sur ce forum où il y a peut être des investisseurs débutants...

Répartir ses placements, oui. C'est en effet un principe de base de tout investisseur. Par contre, si on devait limiter l'immobilier à 5% du capital disponible... les acheteurs seraient rares ! 5% c'est la part d'un placement à réserver à une action à risque, style mine d'or sud-africaine.

De même, investir dans des biens différents présente l'inconvénient de diluer le poids décisionnel, de multiplier les contacts et les possibles soucis, et de compliquer la gestion.

Perso, j'ai adopté une répartition 60% immobilier (dans le même immeuble, soit au total 30% des quotités) et 40% en actions (une bonne vingtaine de lignes). C'est une proportion qui me semble raisonnable.

Vous concentreriez tous les risques de cette classe d'actifs sur un seul et unique actif!

Il vaut mieux acheter 2 appartements dans 2 communes distinctes...

Dépendant de votre fortune, les gestionnaires de patrimoine vous diront que l'immobilier c'est comme l'or: il faut limiter ses positions à maximum 5% de la totalité de ses avoirs.

Donc si vous avez au moins 10 millions d'euro, vous pouvez investir 500.000€ en achetant de l'immobilier brique.

Bien que bcp de gestionnaires de fortune disent que les belles années du buy-to-let (acheter pour louer) sont loin derrière nous.
Les prix de l'immobilier ont monté exponentiellement tandis que les loyers sont demeurés très stables (du moins à Bruxelles)

Voir ICI

Epoustouflant n'est-ce pas?