Il existe un excellent site internet qui diffuse ce genre de document, bien fait, bien carré, bien simple à utiliser.

Autant pour moi, merci PIM!

J'aimerai parler du compromis de vente/d'achat.

Est-il légal de le créer soi même?

Une fois signé, la vente est définitive et j'aimerai me protéger de manière optimale. Vous avez souligné quelques conseils dans l'un de vos messages précédent.

Que doit il contenir? J'ai recherché sur internet et réalisé une liste.

- Le vendeur / Les vendeurs
- L'acheteur
- destiné à qui (moi-même)

- Description du bien
- Superficie
- Les servitudes (de quoi s'agit-il?)
- Les modalités d'occupation du bien.
- Le rapport pompier (s'il n'y a pas de rapport pompier existant pour ce bien, et que en cas d'existence d'un tel rapport, tous travaux rendu indispensable par ce rapport seraient mis à charge du vendeur.)

- Le prix
- L'accompte
- Destinataire de paiement
- Méthode de paiement

- Les signature de l'acheteur et du vendeur.

Le faire soi même me semble complexe après avoir vu des exemples sur le net. Avez vous un document type à proposer ou celui que vous utilisez auquel je pourrais ajouter des modifications?

Bien à vous,
Eric.

Précompte immobilier:
Merci pour ce super article, vos calculs sont-ils toujours valides? 56,5625% pour Charleroi?

Mon dernier calcul faisait 92% du RC non indexé.

Vous n'en tenez pas  compte.... et 10 ans plus tard, vous espérez que loyers et précompte ont augmenté de 20%, alors que votre mensualité de prêt hypothécaire n'a pas bougé.

Le RC est une référence pour calculer le Précompte Immobilier.

Mais c'est aussi une référence pour l'IPP (case 106: revenu cadastral indexé majoré de 40% dont on déduit les intérêts. En début de PH, on ne paye pas grand chose...)

Je vous le souhaite aussi.
Pour limiter les problèmes d'impayé, il vaut mieux 3 loyers de 400€ plutôt que un loyer de 1200€. C'est une évidence qu'on oublie souvent.

Evidemment, on a plus d'impayé avec des petits loyers qu'avec des gros. Mais au niveau du cash flow, la pillule passe mieux.

Grmmf, 'soyez sûr d'acheter quelque chose en ordre d'urbanisme, document à l'appui.', 'soyez sûr que le bâtiment est adapté pour conserver les logements existants.'Voyez si les installations gaz sont en ordre.',... Toutes ces vérifications ne sont-elles pas effectuées par le notaire?
Je n'ai pas été trop loin lors de mes recherches personnelles pour mon premier achat, faisant confiance au notaire, est-ce trop naïf de ma part?

C'est très naïf. Très très naïf...

Le notaire ne vient pas voir sur place. Il ne dit jamais ni ne vérifie combien de logements sont autorisés. Il en vérifie pas s'il y a un rapport pompier. Il n'a aucune idée de savoir s'il existe un règlement communal incendie. Il n'y a aucune vérification des installation au gaz, par personne.

C'est assez clair pour vous?

Grmmf, 'soyez sûr d'acheter quelque chose en ordre d'urbanisme, document à l'appui.', 'soyez sûr que le bâtiment est adapté pour conserver les logements existants.'Voyez si les installations gaz sont en ordre.',... Toutes ces vérifications ne sont-elles pas effectuées par le notaire?
Je n'ai pas été trop loin lors de mes recherches personnelles pour mon premier achat, faisant confiance au notaire, est-ce trop naïf de ma part?

Précompte immobilier: le calcul

Pour calculer le précompte immobilier, il faut connaître les différentes composantes de cette taxe: le taux d'impôt régional, les additionnels provinciaux et les additionnels communaux.

En Wallonie, le taux est de 1.25%
Les additionnels provinciaux varient en fonction de la province.
Les additionnels communaux varient en fonction de la commune. Subtil, hein. C'est ici que cela se corse.

Prenons un exemple. Des additionnels provinciaux de 1825 et communaux de 2600 (Cas de Charleroi en 2004, vérifier les sites internet des communes et province pour connaître les chiffres actualisés)

En ce qui concerne les centimes additionnels, ils s'appliquent à la partie régionale du PI.

1 centime correspond à 1/100 d'euro.
1 centime additionnel = 1/100 de l'impôt régional, soit, pour Bruxelles et la Wallonie, 1/100 de 1,25% ou 0,0125% ;
1825 + 2600 = 4.425 centimes additionnels s'élèvent donc à 4.425 x 0,0125% = 55,3% du RC en Wallonie ou à Bruxelles pour la commune et la province.

Comme leur nom l'indique, ils sont additionnés au PI dû à la région.

Le taux du précompte est donc calculé comme suit:
1.25% + 1825 centimes additionnels + 2600 centimes additionnels
= 1.25% + 18.25 additionnels + 26.00 additionnels= 1.25% x (1 + 18.25 + 26.00)= 56.5625%

Ce taux est appliqué au revenu cadastral indexé. Le coefficient d'indexation pour 2003 = 33,91 %;le coefficient pour 2004 est de 36,04%.

Pour un RC de 1000 euros, le précompte sera donc de:
PI = 1000 x (1+33.91%) x 56.5625% = 757.43€ , aux divers arrondis près. (parce que les règles administratives des arrondis dépassent largement le cadre de ce site internet)

Publié par Grmf! (pour le bonheur fiscal de tous) sur le forum PIM

Précompte immobilier:
Merci pour ce super article, vos calculs sont-ils toujours valides? 56,5625% pour Charleroi?

L'effet de l'inflation:
Vous parlez de l'indexation des loyers si je comprend bien. Comment le calculer? se baser sur les années précédente? Si oui, combien d'année en arrière?

Le revenu cadastral RC:
Je voyais le RC comme une somme a payer chaque année. (erreur de débutant je présume...) Vision plutôt simpliste. Est-ce également une somme à payer qui s'additionne au précompte immobilier ou cela est juste un chiffre de référence pour calculer le précompte immobilier?

Les loyers impayés
La banque m'a donné le feu vert pour un crédit à 200.000€ pour l'achat de ma résidence principale (sans compter aucun loyer). Financièrement je pourrais le supporter 6 mois et plus mais j'espère que cela ne se produira pas! 

Bon week end et bonne fête à toutes les mamans!

Et il manque l'idée de "risque": peut-on supporter le PH si le locataire ne paye pas pendant 6 mois?

Pour les frais après achat, on peut aussi financer les travaux si ce sont des travaux lourds.

Sinon, n'oublier surtout pas le Précompte Immobilier, très lourd dans la région de Charleroi.

Je suis tombé sur un message de philbxl et je tiens à le mettre en avant:

Ce calcul va me servir de base également dans le choix de mon futur bien.
Il montre en effet les avantages à emprunter de l'argent.

Je tente de créer un tableau excel automatisé, cela n'est pas chose facile mais c'est intéressant.

Les frais d'achat:
J'aimerai reprendre avec vous les frais qu'il y a à l'achat d'un bien:
1. Le prix de l'immeuble
2. Les intérêts du crédit hypothécaire
3. Les frais de notaire 1700€ (pour un bien à 100 000€) +21%TVA
4. L'enregistrement (12,5% Wallonie et Bruxelles)
5. Les frais divers (je compte 1000€ +21%TVA)
6. Assurance solde restant du

Les frais après achat:
1. Travaux/rafraîchissements initiaux.
2. L'expert pour état des lieux.
3. Assurance incendie
4. Précompte immobilier

La gestion des revenus
1. Je compte uniquement 85% des loyers (=> impayés)
2. Je compte 10% des loyers pour les réinjecter dans l'entretient de l'immeuble.

J'oublie sans doute quelque chose, n'hésitez pas à compléter ma liste! (je la mettrai à jour au fur et à mesure!

Tenez compte aussi que plus le loyer est bas, plus les locataires insolvables et instables se bousculeront au portillon... si le risque de vide locatif d'un studio est fort peu important, cela demande une gestion plus active.

pas mal de locataires insolvables et instables également dans les loyers plus élevés

on peu faire aussi de bonnes affaires en vente publique,
garage=moins d'ennuis
anderlecht et les communes du nord de bxl dispose de quartiers très agréables également,  des biens en bon états, et meilleur marché que le sud.
possibilité de rentrer dans ses frais assez rapidement

Je pense que à Bruxelles, sur le long terme, la valeur des biens immobiliers va toujours augmenter.
Paris intra muros à l'air d'avoir bien résisté à la crise, alors que la France a d'une manière générale été bcp plus touché que la Belgique.

Si c'est pour location, ne pas acheter trop grand, les petits biens bon marchés se louent beaucoup plus vite, plus de candidats donc plus de choix pour le propriétaire.
je pense aussi que ce sont les grands biens qui souffrent le plus en cas de crise, se revendent ou se relouent plus lentement, car plus chers en général.

Et demandez un rapport pompier s'il y en a un. S'ils n'en fournissent pas, notez bien dans le compromis qu'il n'y a pas de rapport pompier existant pour ce bien, et que en cas d'existence d'un tel rapport, tous travaux rendu indispensable par ce rapport seraient mis à charge du vendeur.

Procurez vous le règlement pompiers, et soyez sûr que le bâtiment est adapté pour conserver les logements existants.

Prévoyez un budget pour les portes coupe-feu (500€/logement max), pour les extincteurs (60€/palier), les pictogrammes et blocs secours, etc.

Soyez sûr que chaque logement est accessible aux pompiers (fenêtre en façade) ou qu'il existe une sortie de secours en plus de l'escalier standard.

Prévoyez de mettre des plafonds coupe-feu RF1h si les planchers sont en bois. (100€/m2?)

Voyez si les installations gaz sont en ordre. (pas évident avec les normes qui changent toutes les semaines...)

Et voyez les annonces suivantes, par exemple (je ne connais pas les immeubles, ne sais pas leur état, ni si en ordre d'urbanisme:
4166495
3620363

En outre, la majorité de mes biens sont à l'intérieur du petit Ring, et cela me fait gagner un temps fou. Charleroi n'est pas si loin de Bruxelles...

Mais vous pouvez étendre votre recherche sur Gosselies, Roux, Marcinelles, etc.

Je ne vais certainement pas dire "vous n'allez pas vivre dedans". C'est pas mon style. Au contraire, je n'ai honte d'aucun des biens que je mets en location. Ce n'est jamais du grand luxe, mais aucun n'est un taudis.

Je ne connaissais pas la région non plus avant d'y investir. Et à ce jour, pas de regret.

J'ai regardé un peu sur le web. Les bâtiments de rapport >150.000€ sont dans un état vivable mais limite je trouve... Vous me direz: "Vous n'allez pas vivre dedans", c'est vrai mais je vois déjà les problèmes arriver.

J'ai créer une recherche automatique avec des alerte aux nouveaux bien. Je vais m'y intéresser.

Avez vous des exemples concrets à Charleroi?

Faut il focusser uniquement sur charleroi centre (6000)?

Le fait de ne pas connaître la région ne me rassure pas vraiment mais ça me parait intéressant!

Eric

Donc disons un studio proposé à 100.000€ hors frais...

Vous allez le louer combien? Grand maximum 500€ pour un tout petit studio?

Si vous devez emprunter 150.000€ * 0,85 = 127.500€

Cela vous fera une mensualité de 765€ pendant 20 ans.

Voir ici

Ou est le rendement??

Le rendement? Dans l'économie que vous faites. Et dans le capital que votre locataire rembourse pour vous.

Tous les mois, sur 765€, il y a environ 400€ de remboursement (épargne) et 365€ de perdu (intérets) Les 365€ sont inférieurs au loyer? Ben vous gagnez (500-365)=135€/mois sur le loyer.

Je vous concède qu'il faut encore tenir comte du PrIm, des inloués, des frais, des rénovations, du temps passé, des teintures (pour couvrir les cheveaux blanc) ou les implants.

Mais au bout de 10 ans, le loyer passe à 600€, la QP de capital remboursé passe à 550, et donc le bénef passe à 600- (765-550) = 385€/mois

Tout ceci étant dit, il est vrai que cela reste très très bas comme revenus...
Merci Bruxelles...