Le dossier vient de rentrer à la commune... c'est donc maintenant qu'il va falloir négocier...

Citation :Pour mon notaire c'est simple : la vente est faite, la remise des clefs a été effectuée et donc en principe la signature de l'acyte authentique n'est plus qu'une formalité.

en "en principe".  Mais bon, il y a des lois quand même.  Le gars peut pas rester squatter comme ça éternellement et ne jamais payer.

Pour mon notaire c'est simple : la vente est faite, la remise des clefs a été effectuée et donc en principe la signature de l'acyte authentique n'est plus qu'une formalité.

pour quelle raison avez-vous donné la jouissance des lieux avant le signature de l'acte et le paiement du solde du prix ???

En fait le compromis a été signé en décembre 2012 avec cette clause suspensive.  Nous pensions que la régul se ferait plus rapidement mais ça a trainé.  Donc comme l'acheteur devait partir d'où il était...

Je n'ai pas relu tout le fil de cette discussion (ni celui associé au même problème), donc la réponse m'a peut-être échappé: pour quelle raison avez-vous donné la jouissance des lieux avant le signature de l'acte et le paiement du solde du prix ???

Cela vous déforce complètement ! (outre tous les soucis potentiels en matière de responsabilité à l'égard des tiers, etc.)

Il est clair que l'acquéreur ayant déjà la jouissance des lieux, il va prendre tout son temps pour vous payer...

C'est complètement insensé.
Il y a eu transfert des risques ? Obligation de contracter sa RC comme occupant ?
Imaginez qu'il soit responsable d'un sinistre...

Bref: il est temps de vous ressaisir dans ce dossier et d'aller consulter dare-dare un avocat spécialisé !

la remise des clefs au eu lieu avec l'accord de mon notaire et un document de remise des clefs contenant entre autre l'obligation de contracter sa RC a été signé...
Et j'ai été consulter un avocat spécialisé, j'aurai son avis lundi.
Pour mon notaire c'est simple : la vente est faite, la remise des clefs a été effectuée et donc en principe la signature de l'acyte authentique n'est plus qu'une formalité.

Cela vous déforce complètement ! (outre tous les soucis potentiels en matière de responsabilité à l'égard des tiers, etc.)

Il est clair que l'acquéreur ayant déjà la jouissance des lieux, il va prendre tout son temps pour vous payer...

C'est complètement insensé.
Il y a eu transfert des risques ? Obligation de contracter sa RC comme occupant ?
Imaginez qu'il soit responsable d'un sinistre...

Bref: il est temps de vous ressaisir dans ce dossier et d'aller consulter dare-dare un avocat spécialisé !

Vous êtes encore gentil.

Il essaie de gratter au max.  Il va faire trainer jusque septembre au moins.

Comme sont fils est déjà dans la place depuis mi avril ça fera 5 mois et demi de loyer économisé.  Ce type de bien se loue facilement 850 eur. 

Donc ça fera déjà près de 4500 euros d'économisé... Comprenez qu'il a intérêt à faire trainer...  et après il va encore me réclamer de l'argent...

Mais quelle galère....

Vous êtes encore gentil.

Ceci dit, je me posais cette question : les conditions imposées par l'urbanisme, suite à la demande de permis peuvent elle être considérées comme une sorte de "sinistre"? 

On serait dans ce cas un peu comme dans le cas d'un dégat des eaux survenu entre le compromis et l'acte authentique?

Ceci dit les actes demandés par l'urbanisme vont apporter une plus-value au bien et non l'inverse...

Messieurs,

Je reçois votre email qui contient votre position quant à la clause suspensive contenue dans le compromis que nous avons signé.
Je transmets ce courrier à mon notaire.

Je vous invite d'ailleurs à bien relire le compromis.  La clause porte sur le fait que la commune confirme que le bien peut être affecté à logement. 

Il n'est fait aucune mention des conditions.  De même il n'est fait nulle part mention de dédomagement quelconque.

Dans la pratique, cette clause suspensive est en fait tout à fait comparable à la classique clause suspensive liée à l'obtention d'un prêt que l'on retrouve dans la majorité des compromis.

Dans ce cas, soit l'acheteur obtient un prêt, la vente est faite, soit il n'en obtient pas et la vente est nulle.

Les conditions liées à ce prêt ne sont pas du ressort de la convention.

A titre comparatif vous me dites en l'occurence que vous avez un prêt mais que vous n'êtes pas sur des conditions...  je viens pas signer parce que j'attends de savoir le taux car je compte vous réclamer de payer si jamais j'ai pas le taux que je voulais.

Aussi, d'après un juriste que j'ai consulté, je n'étais même pas tenu de prendre en charge toute cette procédure débutée au début de cette année.  En effet, j'aurais pu simplement demander et produire un "certificat d'urbanisme" qui est une sorte de pré-permis et pour lequel la commune délivre un avis "de principe".  Cette procédure de certificat est plus courte et ne requiert pas l'intervention d'un architecte.  La commune jugeant sur des critères comme la zone où est situé le projet...

J'aurais alors produit ce certificat, la clause serait tombée et à vous de prendre les choses en main (architecte, démarches). 
Bref je vous ai déjà mâché une grosse partie du boulot, à mes frais.

De même j'ai autorisé XX à s'installer dans le bien avant la signature de l'acte authentique.  Il est donc dans les murs sans devoir débourser de loyer.

Oser encore venir me réclamer quelque chose est vraiment mal venu...

Considérant que votre courriel ne porte que sur l'aspect des conditions, qui je vous le rappelle, ne sont pas du ressort du compromis.

Considérant que vous dites accepter le permis de Mme ZZ, vous plaçant dès lors dans la position du propriétaire, vous signifiez que la vente est faite.

Enfin considérant que la remise des clefs a déjà été effectuée, que vous affichez une volonté manifeste de faire trainer les choses, sans doute dans le but d'économiser un loyer équivalent à 850 eur par mois pour ce type de bien,

en tout état de cause j'estime que votre refus de venir signer l'acte authentique est clairement abusive. 

A cet effet je vous et en demeure de venir signer l'acte authentique avant le 30 juin 2013.

Mr Manynotes

-------------------------------------------------------------------

Mr Manynotes,

Suite à votre téléphone de ce matin: je n’ai pas reçu votre mail. Néanmoins j’ai communiqué votre message à XX. La conclusion est qu’on va accepter la proposition de Mme ZZ.

Il est clair que, avec le rapport du CC et avec la proposition de Mme ZZ, on connaît les grandes lignes de la position du service de l’urbanisme et que – en effet – ça vaut la peine de déjà faire les estimations des frais d’adaptations que le service de l’urbanisme nous demandera selon toute probabilité. Mais pour le reste je porte à votre attention que la procédure est toujours en cours de route et doit encore passer différentes phases (région Bruxelloise, collège…). Par conséquent la décision sur les conditions de la régularisation reste officiellement en suspens jusqu’à la fin de la procédure. Je m’en suis conscient qu’en réalité il y a peu de chance que ça va encore changer fondamentalement, mais des modifications ne sont pas tout-à-fait exclus. D’ailleurs, dans son mail du 18 juin, Mme ZZ réfère à la possibilité que – dans la phase suivante - la région Bruxelloise peut éventuellement modifier des choses.

En ce qui concerne les visites de l’appartement : il est absolument évident que l’appartement sera accessible (sur rendez-vous) pour vous et pour votre expert afin d’évaluer les frais de transformation. Je vous signale que XX sera en vacances à l’étranger du 15 juillet jusqu’au 15 août. Ce voyage a été réservé depuis longtemps et il est impossible de l’annuler. Pendant cette période j’aurai une clef de l’appartement et je pourrai vous ouvrir la porte (de préférence après 20h ou pendant le weekend).

En effet, le principe de la clause suspensive est celui que vous décrivez. Il ne permet pas à l'acheteur d'obtenir un avantage supplémentaire.

Vos paroles sont encourrageantes, merci merci )

S'il renonce à la vente je serai très heureux
(Vous n'imaginez pas l'emmerdeur qu'il est..."a pain in the ass") 

Mais ce ne sera pas le cas.... car il (le fils) est déjà dans la place... (remise de clefs déjà faite).

En fait ce que je dois faire c'est de demander à la partie adverse de prendre position.  Soit ils estiment que la clause n'est pas remplie et ils dégagent illico.   Soit ils estiment que la clause est remplie et ils achètent et je ne dois rien c'est ça?

Exactement. Et s'il renonce, vous pourriez exiger une indemnité pour le préjudice subi. Et on se demande d'ailleurs à quel titre il pense qu'il peut occuper le bien qu'il n'a pas acheté.

Je pense qu'au fond on est dans la même configuration que le classique clause suspensive liée à l'obtention d'un crédit.

Ca rejoint ce que vous dites : soit l'acheteur n'a pas son crédit... et la vente est nulle (et sauf erreur il doit le prouver), soit il a son crédit et la vente se fait.  Mais dans aucun cas il ne pourrait venir renégocier le prix de vente parce que par exemple il n'a pas eu le taux qu'il voulait.

En effet, le principe de la clause suspensive est celui que vous décrivez. Il ne permet pas à l'acheteur d'obtenir un avantage supplémentaire.