Si le locataire fait n'importe quoi, c'est au propriétaire de le poursuivre en justice. En temps que syndic, j'avais poursuivi un locataire qui me fichait le brin (mais vraiment) et été débouté: c'est le propriétaire que je devais trainer devant les tribunaux, le syndic et la copropriété étant des tiers à la relation contractuelle entre le locataire et le propriétaire, il ne peut pas demander la fin du bail.

Tout le reste, c'est du blabla des copropriétaires non bailleurs.

Un de ces 4, je ferai un petit topo de mes expériences d'expert auprès de 2 AIS de la région de Bxl.  Il y a à boire et à manger, mais on peut gagner avec une bonne AIS bien dirigée.

L'AIS peut être une alternative, oui. Bonne peut-être, dans des cas bien spécifiques et particuliers. Chère dans tous les cas.

Aucun doute que les AIS qui ont de bons locataires essaient de les garder. Bien sur. Mais un locataire qui paie et qui perturbe l'immeuble ? Le proprio restera responsable devant les autres CP (dans le cas d'un immeuble à appartements) sans aucun moyen d'action directe. C'est le bailleur qui fait du social... et se prive déjà à la base de toute possibilité de sélectionner ses locataires. Dans le cadre de la location d'une maison à la campagne, c'est une chose, mais lorsqu'on offre un bien intégré dans une copropriété, le risque de problème est bien plus présent... et le proprio est impuissant mais responsable envers l'ACP.

Pour le cas de votre voisin, il s'agit sans doute d'une prime à la réhabilitation, là, tous les cas de figure sont possible selon le financement des travaux, d'un mandat de X ans à de l'emphythéotique. Le fonds du logement se calculant le remboursement de la prime selon le nombre d'années.

Tout le monde voit midi devant sa porte, je n'encourage pas à faire appel à une AIS mais pour de petits investisseurs bailleurs qui n'ont pas les moyens de financer des travaux ou des propriétaires qui en ont marre de leurs locataires, il s'agit d'une bonne alternative.

Vous oubliez que l'engagement avec un locataire normal est aussi de 9 ans.

Le bailleur reste libre de conclure un bail de courte durée et la stabilité des locataires normaux est bien souvent inférieure à 9 ans. Le bailleur garde le contrôle dans une bien plus large mesure, tant pour la gestion que pour le choix de ses locataires.

Et si un locataire reste 9 ans, c'est qu'il ne cause pas de soucis et que la pénalité "assurance" de l'AIS ne se justifie pas vraiment...

Par contre, une location AIS n'exclut pas une importante rotation des locataires mais interdit tout ajustement du loyer sur ces 9 ans.

Et il me semble que la tranquillité du bailleur reste toute relative dans la mesure où il reste responsable envers l'ACP de locataires sur lesquels il n'a justement aucun contrôle...

Et, par exemple pour la région bruxelloise, le marché ayant nettement mieux performé que l'index, la décote de base s'est encore amplifiée avec le temps. Le bailleur n'a fort probablement aucune possibilité de réadapter le loyer avant l'échéance finale. L'indice santé a augmenté de 20% ces 9 dernières années, tandis que le marché a performé (pour Bruxelles, et en moyenne approximative) de 50%.

Et personne ne dit rien de la dévalorisation du bien en cas de vente ou décès du bailleur.

Pour les nuisances, à présent, je travaille dans le circuit privé et j'ai autant de mauvais locataires qu'à l'AIS... La seule différence c'est que j'ai fait mes dents dans le social donc, je suis plus difficile à manipuler et à duper car je les "ai vue toutes"! 

L'écolage est certainement très enrichissant pour l'expérience professionnelle, c'est sur !

Mais quand je lis "décote de 25 à 50% sur le loyer" et "engagement de 15 ans", je me dis que c'est bien le bailleur qui "fait du social" !

Et si ce malheureux veut vendre ? Ou décède et que les héritiers vendent ? Aie aie aie...

Tout dépend de la prime demandée pour les conditions, exemple : des primes de la province de Luxembourg et du Brabant Wallon, la seule condition est que le logement ne peut pas excéder 120 m². C'est une prime pour tous travaux, cumulable avec d'autres, elle intervient à raison de 3.75 euros/m². Elle ne peut être accordée que deux fois.

Pour les nuisances, à présent, je travaille dans le circuit privé et j'ai autant de mauvais locataires qu'à l'AIS... La seule différence c'est que j'ai fait mes dents dans le social donc, je suis plus difficile à manipuler et à duper car je les "ai vue toutes"! 

Par contre, l'AIS ne prendra pas en charge les travaux des propriétaires, elle n'agit qu'en tant qu'intermédiaire, donc, si vous avez une chaudière à remplacer, ce sera tout de même à votre charge (il ne faut pas rêver...)

Mon voisin fait (sous toutes réserve) payer les travaux à l'AIS. Le propriétaire a un contrat long terme avec l'AIS, qui préfinance les travaux, et les reprend sur les loyers sur la durée du contrat. 15 ans en ce cas.

Les AIS ont des possibilités que les privés n'ont pas toujours. Ceci dit, avec une décote de 25 à 50%, et avec une commission pour l'AIS de 15% malgré l'assurance de ne devoir s'occuper de rien, cela reste très très cher pour le proprio comme système...

Sans contester les avantages que vous citez, je persiste à estimer que le prix à payer pour ces assurances est élevé. Vous mentionnez même une décote pouvant atteindre 50% ! L'agence immobilière a vocation sociale, mais c'est le bailleur privé qui assume la charge en acceptant cette décote de loyer sur une longue durée. Et si aide ou prime sont accordées, à quelles conditions le sont-elles ?
Vous ne relevez pas d'inexactitude dans ce que j'écrivais :

En finale, c'est une alternative, oui. Dont chacun jugera de l'intérêt en fonction de sa situation.

Il y a plusieurs cas de figures pour lesquels l'appel à une AIS peut être intéressants, je réponds en tant qu'ancienne directrice d'une AIS wallonne.

Il y a l'assurance du loyer
Il y a l'assurance des dégâts locatifs
Il y a l'assurance d'une paix royale

tout cela pour le propriétaire... Il n'y a pas que cela... L'AIS peut aussi être une solution pour des petits investisseurs bailleurs via les primes à la réhabilitation du FLW...

L'AIS peut faire bénéficier aux propriétaires de diverses aides et primes pour travaux dans le logement (primes du FLW, chèque-loyer, chèques-travaux, primes régionales et provinciales) en plus des primes habituelles de la Région Wallonne.

Maintenant, quand je vous lis, je voudrais quand même préciser quelque chose: les AIS ne s'adressent pas aux "cas sociaux", elles s'adressent à des personnes avec difficultés financières, soit, des personnes touchant pour une personne seule, moins de 18770 euros par an... Cela représente 70% de la population belge. L'AIS fonctionnant essentiellement avec des propriétaires privés, elle n'est pas considérée comme faisant partie des logements sociaux à proprement parlé, on parle de logements "modestes".

Par contre, l'AIS ne prendra pas en charge les travaux des propriétaires, elle n'agit qu'en tant qu'intermédiaire, donc, si vous avez une chaudière à remplacer, ce sera tout de même à votre charge (il ne faut pas rêver...)

Et pour les loyers, tout dépend de votre région. Le loyer est souvent de 50 à 75 % du marché actuel. L'AIS se prend une commission de 15% maximum.

Enfin, le logement devra répondre scrupuleusement aux critères minimaux de salubrité et sécurité, cela va sans dire et ce n'est pas toujours aisé (surtout pour l'éclairage naturel!).

Si vous avez des questions, n'hésitez pas!

J'ai des contacts avec 2 AIS de la région de Bxl.  Si vous voulez des renseignements, vous pouvez me contacter par mp ou directement sur le forum.  Il n'y a rien a cacher et je ne touche aucune commission.