C'est donc publié au Moniteur Belge de ce 22 août 2013 et la nouvelle date est fixée au 01 septembre 2014

Extrait du Moniteur:

SERVICE PUBLIC FEDERAL JUSTICE
17 AOUT 2013. - Loi modifiant, en ce qui concerne le délai de mise en conformité des actes, la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion (1)

PHILIPPE, Roi des Belges,
A tous, présents et à venir, Salut.
Les Chambres ont adopté et Nous sanctionnons ce qui suit :
Article 1er. La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2. Dans l'article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, le mot « trente-six » est remplacé par le mot « quarante-huit ».
Promulguons la présente loi, ordonnons qu'elle soit revêtue du sceau de l'Etat et publiée par le Moniteur belge.
Donné à Bruxelles, le 17 août 2013.
PHILIPPE
Par le Roi :
La Ministre de la Justice,
Mme A. TURTELBOOM
Scellé du sceau de l'Etat :
La Ministre de la Justice,
Mme A. TURTELBOOM
_______
Note
(1) Session 2012-2013.
Chambre des représentants.
Documents. - Proposition de loi de Mme Van Cauter et consorts, 53-2911 - N° 1. - Addendum, 53-2911 - N° 2. - Texte adopté en séance plénière et transmis au Sénat, 53-2911 - N° 3.
Compte rendu intégral. - 4 juillet 2013.
Sénat.
Documents. - Projet évoqué par le Sénat, 5-2189 - N° 1. - Rapport, 5-2189 - N° 2. - Décision de ne pas amender, 5-2189 - N° 3.
Annales du Sénat. - 17 et 18 juillet 2013.

(fin de citation)

Je continue à croire dur comme fer dans la démocratie. La démocratie de la Copropriété c'est l'assemblée générale. L'idée de balayer le pouvoir de l'assemblée générale me déplait souverainement.

Je repose ma valise.

casse-tête, chicaneries, chinoiseries, couper les cheveux en quatre, labyrinthe, pervers, pinaille, poil-de-cutage, prise de tête, tarabiscoté, tiré par les cheveux, tordu.

Je suis d’accord que je suis parfois un casse-tête pour certaines personnes qui interprètent la loi comme cela leur plaît. Je suis un légaliste, c’est un fait.

Mais surtout je sais qu’une démocratie ne peut exister vraiment que si tous suivent les règles. Une règle ne joue pas l’homme, mais la balle.

Tantôt je prends virtuellement ma valise et je m’en vais pour quelques heures, jours, mois, … qui sait ou espère ?

Art. 577-8 §4. 17° (…)Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée (…)

Quel besoin de le dire en AG? Cela n'a aucun sens.

Une copropriété qui le fait actuellement, et qui comporte moins de 20 lots, va continuer à le faire, sauf décision de l'AG.

Et si le syndic décide, même unilatéralement, de changer pour faire une compta en partie double, c'est tant mieux pour la copropriété.

Quant à une copropriété qui fait plus de 20 lots, elle est obligée, même sans décision d'AG, de passer à la compta en partie double.

Où est le besoin d'une décision d'AG?

Nulle part!

Quand le code civil dit que le conseil de copropriété peut consulter, il n'a pas besoin de l'autorisation de l'AG. Et l'AG ne doit pas définir le formulaire ni la dimension du PQ que le conseil doit trouver dans les toilettes de son mandataires.

Bref, je pense que vous faites du poildecutage.

Quant à l'avis de la cour de cassation, il est intéressant. Mais il faudrait voir exactement ce qu'il contient. Pour moi, personnellement, une décision de l'AG reste valable tant qu'elle n'est pas dénoncée. C'est ce que j'ai toujours défendu, et que je continue à défendre. Je serais intéressé par les décisions de la cour de cassation, si j'avais le temps de me pencher sur ces biesseries, et que cela changeait vraiment ma vie.

Le simple fait que la loi de 1995 ait été remaniée profondément, et que ce remaniement ai dû être remanié une dizaine de fois depuis démontre à suffisance que le législateur est INCAPABLE de prendre une décision sensée pour les copropriétés.

Votre interprétation veut alors dire que quasi toutes les décisions d'AG peuvent être remise en question dès qu'il y a un nouveau propriétaire. Même la nomination du syndic?

C'est évidemment n'importe quoi.

Là où je vous rejoins, c'est qu'il est idiot de dire que cela doit figurer dans un acte de base. Celui-ci est modifiable à l'unanimité, alors que la décision est prise à la majorité de 3/4 des voix. C'est bien évidemment absurde.

La valeur des AG aurait sans doute dû être plus précisée dans les lois successives. En effet, le PV est signé par tous, est envoyé à tous, est consultable par tous dans un registre. Et selon vous, il n'a aucune valeur?Absurde.

Je vais vous laisser reposer votre valise, qui doivent être bien fatiguées à force de tournicoter comme cela et je vais reposer les miennes.

Citation :Rien faire … effectivement cela ne coûte rien au début, mais alors …
- Tous les travaux non-périodiques (même ceux d’un EUR) doivent faire l’objet d’un devis, accepté lors de l’AG précédent, et faire l'objet d’au moins deux offres;
Erreur. Cela est décidé simplement par l'AG, à majorité de 3/4. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.

Cela s’applique si la décision de spécifier le montant (voir Art. 577-7) est répété chaque année … OU repris dans les statuts.

Si non cette décision risque ne pas être opposable aux nouveaux copropriétaires … . La Cour de Cassation a déja annulé des décisions d'AG qui se basaient sur des décisions d'AG qui n'étaient pas publiés par acte authentique ...

Sans besoin de le dire en AG ? Une autorisation implique que vous pouvez le faire, mais ne vous oblige pas à le faire.

Maintes ACP ne le font pas. C’est à l’AG de décider explicitement en adaptant les  statuts, ou en le décidant chaque année explicitement.

Montrez/citez un jugement entre 1996 et 2010 où le syndic professionnel a été mis responsable … J’en ai lu une flopée dans laquelle il échappait parce que l’AG avait oublié à bien définir la limite entre la misison du syndic (mandataire) et de l’AG (et/ou conseil de cogérance) (mandant). La loi de 2010 aide à combler ce trou, si l'AG fait ce qu'il faut.

En cas de doute c’est toujours le mandant (= ACP) qui perd.

Erreur,  si je dis que les statuts doivent être adoptés pour pratiquement tous les ACP?

Actuellement un commissaire fait ce qu’il veut, si l’AG n’a pas exécuté cet article. Personne ne pourra le mettre responsable envers l’ACP, puisque l’ACP a omis de définir sa mission avant de le nommer.

Mais tout copropriétaire qui a fait des propositions dans ce sens, rejeté par un organe de l’ACP, pourra mettre l’ACP responsable pour un manque de vérification de la comptabilité, pratiquement n’importe ce que ce commissaire a fait.

Erreur?

Il faut aussi lire entre autres les deux phrases suive-antes de l’Art.557-8/1 CC :

Le petit mot « [color=#FF0000]peut[/couleur] » signifie que ou bien l’AG doit déterminer annuellement la manière que le CC peut consulter les documents (et joindre ce texte à l’invitation …), ou le spécifier dans les statuts.

C’est parfaitement votre droit démocratique d’exprimer votre opinion comme ex-syndic … mais c’est aussi mon droit démocratique comme copropriétaire-résidant de dire que je suis étonné de la désinformation que vous faites.

C’est une supposition de vous … qui se base sur vos propres observations, mais je ne crois pas sur des faits concrètes externes.

I rest my case.

Rien faire … effectivement cela ne coûte rien au début, mais alors …

- Tous les travaux non-périodiques (même ceux d’un EUR) doivent faire l’objet d’un devis, accepté lors de l’AG précédent, et faire l'objet d’au moins deux offres;

Erreur. Cela est décidé simplement par l'AG, à majorité de 3/4. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.

Erreur. Le code civil le prévoit, sans besoin de le  dire en AG. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.

Je ne vois pas pourquoi. Le syndic est respnsable de ses actions, comme tout le monde sur la planète!!!

Erreur. r ceux qui dépassent leur rôle, il reste la responsabilité personnelle... Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.

Erreur. C'est prévu au code civil. Cela est décidé simplement par l'AG, à majorité de 3/4. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.

Je suis étonné de la désinformation que vous faites.

A moins que vous ne vous toursiviez encore pour invalider ce que le code civil prévoit très clairement...

PIM a écrit : luc a écrit :
Un tel modèle doit être approuvé par le législateur (ou un organisme officiel doit être mandaté pour le faire) et publiè au Moniteur ...

Ah ?
Et en vertu de quelle loi ???
Le Code Civil, si on veut que le modèle soit applicable impérativement comme aux Pays-Bas.

Si non, je crois que l'ABSA a un modèle et le CNIC était en train d'en faire un.

Décidément Luc, vous aimez mélanger les concepts !

Je n'ai jamais prétendu vouloir mettre online un modèle obligatoire !

luc a écrit :
Un tel modèle doit être approuvé par le législateur (ou un organisme officiel doit être mandaté pour le faire) et publiè au Moniteur ...

Ah ?
Et en vertu de quelle loi ???

Le Code Civil, si on veut que le modèle soit applicable impérativement comme aux Pays-Bas.

Si non, je crois que l'ABSA a un modèle et le CNIC était en train d'en faire un.

Un tel modèle doit être approuvé par le législateur (ou un organisme officiel doit être mandaté pour le faire) et publiè au Moniteur ...

Ah ?
Et en vertu de quelle loi ???

En tout cas, si quelqu'un de qualifié me fait parvenir un tel modèle non contestable, utilisable par tous, je ne vois aucun inconvénient à le mettre online, sur Pim, gratuitement !

Un tel modèle doit être approuvé par le législateur (ou un organisme officiel doit être mandaté pour le faire) et publiè au Moniteur ...

Le parlement a refusé cette méthode sous l'influence de l'IPI/CIB/RI/ABSA/...

Certain de n'avoir oublié personne ?...   ;-)

En tout cas, si quelqu'un de qualifié me fait parvenir un tel modèle non contestable, utilisable par tous, je ne vois aucun inconvénient à le mettre online, sur Pim, gratuitement !

Je suis même étonné que les grands groupes n'aient pas proposé cela et fait du lobby en ce sens. Cela aurait très fortement favorisé leur gestion...

Je ne suis pas étonné. Le bût des grands groupes est de rentabiliser leurs investissements. Pas plus ni moins.

Publier un modèle complet des statuts minimales dans la loi ou AR est la méthode appliquée aux Pays-Bas. Le parlement a refusé cette méthode sous l'influence de l'IPI/CIB/RI/ABSA/... . Pourquoi ? Trop de transparence ?

Au fond, à bien y réfléchir, la loi nous octroie la possibilité de modifier les statuts pour les mettre en conformité gratuitement et sans passer par un notaire.

Et si on ne le fait pas, les clauses contraire à la loi sont annulées, et remplacées par la loi.

Rien faire … effectivement cela ne coûte rien au début, mais alors …

- Tous les travaux non-périodiques (même ceux d’un EUR) doivent faire l’objet d’un devis, accepté lors de l’AG précédent, et faire l'objet d’au moins deux offres;

- La comptabilité simplifiée ne peut pas être appliquée, mais la comptabilité en partie double est d’application d’office, aussi dans le cas d'une ACP de deux appartements;

- La responsabilité du syndic de l’ACP ne pourra pas être mis cause, si l’ACP n’a pas adapté les statuts avant le 01.09.2014;

- Même chose pour le commissaire aux comptes, membres du conseil de copropriété...;

- Le conseil de copropriété ne pourra pas fonctionner, puisque le nombre des membres et la mission du président n'a pas été déterminé dans les statuts après le 01.09.2010;

- Etc, … .

Conséquences

Une ACP qui ne met pas ses statuts à jour avec la loi de 2010, se retrouvera le 01.09.2014  dans une situation précaire, … . Le "gain" pourait se traduire dans une perte x 10.

Une ACP qui n’a pas mis ses statuts à jour par acte authentique en application de la loi de 1994 (on avait à ce moment 5 ans le temps), se retrouvera d’office dans une situation très précaire dès que certaines parties du Code de Droit Économique sont d’application. Plus de personnalité juridique « active ».

Et risque d’être poursuivi pénalement dès le 01.09.2017.

En plus … une ACP qui est dans ce cas ne pourra plus entamer des procédures contre les CP qui ne paient pas les charges.

Etc ...

Conclusion

La loi de 1994 a consacré la souveraineté de l'AG. Mais la loi de 2010 oblige l'AG à prendre ses responsabilités ...  .

Si l’AG fuit ses responsabilités, alors les conséquences seront là dès le 01.09.2014.

Et si on ne le fait pas, les clauses contraire à la loi sont annulées, et remplacées par la loi.

Quel est l'intérêt alors de faire le travail?

D'autant plus qu'on nous suppose capable de se mettre en conformité avec la loi, mais qu'on nous interdit de se mettre en conformité par la même occasion aux autres décisions de l'assemblée générale...

En clair, si on ne fait rien, cela ne change rien. Et on n'a aucun avantage à se mettre en conformité. Et que ceux qui ne se sente pas capable de le faire n'ont pas envie de payer un notaire (2500 à 5000€) ou un professionnel (tarif CNIC: 1000 à 3000€ + retape des documents)

Et vous vous étonnez que personne ne "se mette en ordre"?

Mon avis, c'est que la loi aurait pu être beaucoup plus complète, et proposer un modèle quasi complet d'acte de base, à compléter par décision d'assemblée générale ou par clauses de l'acte de base d'origine.

Je suis même étonné que les grands groupes n'aient pas proposé cela et fait du lobby en ce sens. Cela aurait très fortement favorisé leur gestion...