Le juge: il y a un état des lieux?
Propriétaire et locataire: Non, pas d'état des lieux

Le juge: Sans état des lieux, comment comparer l'état actuel avec l'état initial?...

Bref, c'est la première fois que j'entends que l'état des lieux aurait pu profiter au locataire...

Aujourd'hui, je reçois 1700€ de la part d'un huissier, avec comme communication "Madame Untelle - fin de RCD"
Je l'avais oublié, celle-là. J'ai donc reçu la totalité de ce qui m'était dû, sans intérêt, avec 5 ans de retard.

En parlant d'huissier, c'est vous qui le relancez ou il relance tout seul ?

grmff a écrit :

Aujourd'hui, je reçois 1700€ de la part d'un huissier, avec comme communication "Madame Untelle - fin de RCD"
Je l'avais oublié, celle-là. J'ai donc reçu la totalité de ce qui m'était dû, sans intérêt, avec 5 ans de retard.

"Tournée générale !"
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je mètrompé! j'accepte le godet.......

L'idée était de laisser un délai au locataire pour résorber son arriéré, en lui demandant de payer son loyer et une somme destinée à couvrir l'arriéré. Si le plan d'apurement n'est pas respecté, le bail est automatiquement résilié, sans avoir besoin de repasser devant le juge.

Le principe est bon. Le locataire qui a un accident temporaire et qui peut remonter en selle gardera son logement. Le propriétaire a un jugement qu'il peut exécuter rapidement si le locataire ne respecte pas ses engagements. C'est un bon équilibre des droits, devoirs et conséquences...

Dernièrement, le juge n'a pas octroyé une résiliation conditionnelle, mais un simple accord sur le plan de paiement, sans conséquences en cas de non respect. C'est évidemment beaucoup plus faible comme jugement pour le propriétaire. D'autant plus que, si le plan n'est pas respecté, il faut demander un "747" avec calendrier de conclusions, ce qui qui met des mois avant une audience. Avec un locataire qui ne paie pas, ce sont des mois et des mois de perdu. Cette nouvelle jurisprudence est donc une catastrophe.

Le juge a même mentionné qu'il n'octroyait jamais de résiliation conditionnelle pour un propriétaire privé.

Moralité: en cas d'accord avec le locataire, il ne faut pas demander au juge (en tout cas à celui-là...) une résiliation conditionnelle, mais soit une validation d'une conciliation entre propriétaire et locataire prévoyant une résiliation conditionnelle, soit une rupture immédiate du bail.

Bon à savoir si vous êtes devant un juge qui vous refuse la résiliation conditionnelle...

L'affaire a été longue, compliquée, avec un locataire non présent, un 803, un 747, un porte-avion de documents, et des délais de la même taille.
2/22 : Requête - occupation à deux et 2 mois d'arriérés
3/22: audience et jugement: Il n'y a qu'un mois d'arriéré (hors mars) et donc report à l'audience du 3 mai 2022
5/22: conciliation-jugement  pour une fin de bail au 31/7/2022. Renvoi au rôle pour le surplus
8/22: Sortie du locataire avec état des lieux en bonne et due forme
12/23: demande de fixation sur base de 747§2
2/24 ordonnance de fixation du calendrier de conclusion
6/24: audience de plaidoirie, en l'absence du locataire et sans aucune conclusion ni avis reçu de sa part
7/25: jugement

On peut trouver la justice lente, et c'est vrai qu'attendre une année pour un jugement , c'est long. D'autre part, il faut reconnaître que les urgence avaient été couvertes. Le locataire n'était plus dans les lieux, et donc l'urgence n'y était plus non plus.

Théoriquement, le juge aurait dû me donner droit sur toute la ligne, puisque le locataire ne s'est pas défendu. Néanmoins, je suis partiellement débouté. Le juge est seul maître en son tribunal...

Reste à récupérer ce qui m'est dû au delà de la garantie. C'est évidemment pas gagné.

Aujourd'hui, je reçois 1700€ de la part d'un huissier, avec comme communication "Madame Untelle - fin de RCD"
Je l'avais oublié, celle-là. J'ai donc reçu la totalité de ce qui m'était dû, sans intérêt, avec 5 ans de retard.

"Tournée générale !"
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Gros fou-rire intérieur. Le juge qui me défend en me "traitant" de diable...

Un grand moment dans une audience un peu stressante face à un avocat de mauvaise foi épouvantable qui fait tout pour éviter une simple validation de congé, et qui joue la montre avec un soin déconcertant.

Moralité: mon taux de perte est inférieur à ce que je pense.
Moralité 2: même quand le locataire est insolvable, cela vaut la peine de poursuivre.

grmff a écrit :

Voici mes jurisprudence du jour:
...
2. Le 15 septembre, je suis interrogé par la police sur la présence d'un locataire dans un de mes logements. Il est soupçonné de domicile fictif. J'explique que je ne peux rentrer dans un logement sans être requis par la police, et que je serai requis avec plaisir et avantage car le sagouin ne réponds plus et ne m'a pas payé depuis 3 mois. J'explique également que j'ai déposé une requête la veille... et que si on constate qu'il n'y est plus, je reloue tout de suite. Donc, requis par la police, nous constatons qu'il n'est plus dans les lieux, qu'il n'y a jamais été ou presque, et qu'il ne reste que l'équivalent de 2 sacs poubelles d'ordure. Je reloue le jour même.

...

Quelle est la forme de ce requis?

Verbal...
J'ai ouvert la porte à leur demande.

Voici mes jurisprudence du jour:
...
2. Le 15 septembre, je suis interrogé par la police sur la présence d'un locataire dans un de mes logements. Il est soupçonné de domicile fictif. J'explique que je ne peux rentrer dans un logement sans être requis par la police, et que je serai requis avec plaisir et avantage car le sagouin ne réponds plus et ne m'a pas payé depuis 3 mois. J'explique également que j'ai déposé une requête la veille... et que si on constate qu'il n'y est plus, je reloue tout de suite. Donc, requis par la police, nous constatons qu'il n'est plus dans les lieux, qu'il n'y a jamais été ou presque, et qu'il ne reste que l'équivalent de 2 sacs poubelles d'ordure. Je reloue le jour même.

...

Quelle est la forme de ce requis?

Ma première affaire:
Un locataire qui a quitté sans se présenter lors de l'état des lieux, sans remettre ses clefs. Je lui avais donné le congé vu le foutoir qu'il me mettait, et évidemment, il a arrêté illico de payer le loyer. A la sortie, j'étais ennuyé parce que le logement était reloué. Sur base des témoignage, j'ai conclu que le gars s'était barré, et j'ai repris possession des lieux.

J'ai demandé la totale: les arriérés, les dégâts locatifs constatés (nettoyage + matelas souillé + 150€ de remplacement de barillet), 3 jours d'occupation, et 3 mois d'indemnité (tant qu'à faire...).
Cela ne s'est pas passé comme je pensais que cela devait se passer:
- pas de soucis pour les arriérés
-Les dégâts locatifs n'ont pu être prouvé. J'aurais dû faire des photos, et démontrer le coût de remplacement du barillet avec des factures, même si les barillets sont issus de mon stock et que les clefs sont refaites sur une machine que j'ai payée) Donc, je suis débouté sur les dégâts. Le juge a proposé de renvoyer au rôle, mais j'ai préféré que cela soit déclaré non fondé, étant donné que le gaillars est insolvable.
- Les 3 jours d'occupation m'ont été octroyé, mais sans les charges. Les charges étant des provisions, je n'ai qu'à les réclamer ensuite en demandant de faire revenir l'affaire. A mon avis, c'est n'importe quoi.
- Les 3 mois d'indemnité demandés(alors que le bail se terminait suite à un congé que j'ai donné... et donc qui n'ont pas beaucoup de sens, je vous le concède très volontiers).... ont été réduits à deux mois.

Moralité: faire des photos, les imprimer, demander des témoignages, les imprimer (formulaire + copie de carte d'identité du témoin), arriver avec une mercuriale (la mercuriale aurait sans doute permis d'obtenir les 150€ de frais de remplacement de barillet.)... Bref, bien préparer son dossier.

Il est à noter que je ne me suis pas "battu" contre le locataire. Il était absent. C'est le juge qui a réduit d'office.

Ma seconde affaire
Un locataire qui a disparu dans la nature, dont on n'a plus de nouvelles. Studio meublé. Il n'est pas mort dans son studio, j'ai vérifié. Par contre, l'état du studio est dans le top10 des logements les plus crades que je récupère...
J'ai déclaré avoir téléphoné aux hôpitaux de la région, avoir demandé de l'aide à la police, avoir eu le certificat de domicile qui démontre que la commune n'a pas connaissance d'un décès... et j'ai demandé la fin du bail et le délai d'expulsion réduit à 8 jours vu que le gaillard a disparu depuis plus de 3 mois.
J'ai eu une fin de bail au 31 mai, une indemnité d'occupation (donc sans les charges!!!) et une expulsion réduite à 8 jours.
Je pense que je vais faire les photos, prendre des témoignages, tout virer et relouer sans faire de frais supplémentaire.

Les autres affaire que j'ai pu voir:
Un propriétaire qui a augmenté son loyer à l'issue d'un triennat, en faisant un nouveau bail:
-Le juge: Mais monsieur, sur quelle base légale pouvez-vous faire cela?
- Le proprio: ben j'ai prévenu plus de 6 mois à l'avance. Soit il acceptait les conditions, soit je pouvais mettre fin au bail. Il a accepté les conditions.

Personnellement, cela me semble conforme au prescrit légal de la procédure de discussion de l'augmentation du loyer. Ce n'était pas si clair pour le juge... Pourtant.
L'avocat du locataire réclame le remboursement de ce supplément depuis le début de l'augmentation/du nouveau bail. Soit 36 mois à 140€ de supplément. 5040€. Bigre...

Les affaires RCA:
La RCA, c'est la régie autonome de Charleroi qui fait payer les redevances de parking.
Toutes les affaires ont été plaidées "par défaut". Sauf une de 1800€, où le gaillard est venu, tout penaud, expliquant une situation catastrophique au niveau finances (dettes de son ex etc...) Le juge a réduit les suppléments et intérêts, et lui a arraché une demande de plan de paiement à 25€
Moralité: quand on est convoqué, on a tout à gagner à y aller.

Il y en a encore eu d'autres, mais qui n'ont pas non plus rapport à l'immobilier. Alors, je m'arrête-là.

Le jugement m'accorde

- une possibilité d'expulser dans les 8 jours de la signification. (Et ça, c'est une première!)

Code judiciaire, article 1344quater.
"L'expulsion, visée à l'article 1344ter, § 1er, ne peut être exécutée en tout état de cause qu'après un délai d'un mois suivant la signification du jugement, à moins que le bailleur ne prouve l'abandon du bien, que les parties n'aient convenu d'un autre délai, cet accord devant être constaté dans le jugement, ou que le juge prolonge ou réduise ce délai à la demande du preneur ou du bailleur qui justifie de circonstances d'une gravité particulière, notamment les possibilités de reloger le preneur dans des conditions suffisantes respectant l'unité, les ressources financières et les besoins de la famille, en particulier pendant l'hiver. Dans ce dernier cas, le juge fixe le délai dans lequel l'expulsion ne peut pas être exécutée, en tenant compte de l'intérêt des deux parties et dans les conditions qu'il détermine.
  En tout état de cause, l'huissier doit aviser le preneur ou les occupants du bien de la date effective de l'expulsion en respectant un délai de cinq jours ouvrables."

grmff a écrit :

Dernier point: le juge ne tient pas compte de mon calcul pour l'excès de consommation d'eau, basé sur l'état des lieux d'entrée, de sortie et sur la provision. Pas un mot dans son jugement, alors que je demandais ce poste. C'étais pourtant dans les conclusions, mais pas dans la demande initiale. Pour ma part, je considère que cela découle de la sortie, et que, vu l'excès de consommation, c'est quasi un dégât locatif.

Sur ce point non jugé, je me demande bien ce que je dois faire, étant donné que tout a été jugé, et rien n'a été renvoyé au rôle.

Un nouveau 1344?

Je ne sais pas. Je n'ai pas encore décidé ce que j'allais faire en ce dossier. Je pense que je vais réouvrir un tas de dossiers passés qui sont restés en attente, et faire de même pour les dossiers d'huissier.

Dernier point: le juge ne tient pas compte de mon calcul pour l'excès de consommation d'eau, basé sur l'état des lieux d'entrée, de sortie et sur la provision. Pas un mot dans son jugement, alors que je demandais ce poste. C'étais pourtant dans les conclusions, mais pas dans la demande initiale. Pour ma part, je considère que cela découle de la sortie, et que, vu l'excès de consommation, c'est quasi un dégât locatif.

Sur ce point non jugé, je me demande bien ce que je dois faire, étant donné que tout a été jugé, et rien n'a été renvoyé au rôle.

Un nouveau 1344?