Maintenant je penses que le Hainaut et plus particulièrement Charleroi a une tres mauvaise réputation mais que dans les faits Liège ce n'est pas nécessairement mieux.

De plus Liège c'est beaucoup plus loin pour moi.

(Autre option Anvers ou on trouve aussi des biens avec une rentabilité acceptable).

Est-ce que quelqu'un a une experience pour démontrer l'opportunité de plutôt choisir Charleroi que Liege ou l'inverse?

Les rapports de Gyproc sont ici:
www.gyproc.be/webobjbpb/PDF/Plafondsystemen/RapportenBrandFR.pdf

Si fait soi-même c'est moitié moins cher en gyproc qu'en promat. Avec le placement, je n'en sais rien, mais une seule couche de promat suffit.

Les portes RF aux normes européennes sont acceptées.

Les portes RF1/2 Françaises, est-ce qu'ils sont acceptés, la norme n'est pas obligatoirement Belge?

Je suppose que le RF1 des plafonds, le plus facile c'est du gyproc RF1. Qqn à une experience avec une idee du cout, placement compris.

En pratique, lors d'une visite des pompiers, ils exigeront tout de même la remise aux mêmes normes: portes RF 1/2h, sortie de secours en façade avant ou avec échelle de secours si non, éclairage de secours, compartimentage RF 1h entre les apparts, extincteurs, plan par étage, etc.

C'est encore en discussion chez les pompiers. Mais apparemment, il serait question d'une différence entre les immeubles avec rez+2 et rez+3, même pour 4 apparts ou moins.

Si j'étais vous, je prendrais mes précautions dans mes calculs, et j'appliquerais les normes même pour un rez+2. Le coût le plus important, c'est le côté RF 1h des plafonds, évidemment. Un porte RF 1/2h ne coûte pas si cher. (entre 115€ en France non placé, 250€ placement compris au clair de lune, et 500€ TVAC par un pro agréé même si on ne doit plus passer par un pro agréé.)

La question de l'évacuation de fumée se pose avec acuité, puisque les pompiers l'imposent, à mon avis à tort, même s'il n'y a rien de prévu aux plans ou au permis.

Il faut aussi vérifier si des travaux nécessitant permis d'urbanisme n'ont pas été effectués. En ce cas, il faut bien réaliser qu'un avis des pompiers devait être demandé... et qu'il faut s'y conformer.

Vérifier si vous êtes en ordre au niveau du règlement incendie de la Ville de Charleroi. C'est valable pour toutes les ville, mais Charleroi a commencé un chasse aux soi-disant marchands de sommeil en cassant les pieds à tout le monde, systématiquement, en commençant par le centre de Charleroi.

D'un autre côté, si on vous dit que la Task-Force est déjà passée, et que tout est clair, c'est génial parce que vous savez que tout est à 100% en ordre. Et si tout n'est pas en ordre, vous avez la liste des choses qu'il reste à faire.

Le probleme c'est que pour le moment j'ai encore un boulot à plein temps et que dans mon premier investissement j'ai perdu 9 demi journées rien qu'en JDP (4 des 6 locataires 'achetées' avec difficultés de payement, dont 3 cas en JDP) et de nombreuses lettres, téléphones, ... la première année.
C'est un peu ce que je veux éviter, bien sure ces mauvaises statistiques sont lié à la gestion/selection laxiste du proprieteaire précédant.

Jusque là mon repérage c'était limité aux communes de Lodelinsart, Marcinelle et Marchienne-au-Pont, que je vais élargir pour au moins inclure 6000 Charleroi et Gosselies.

Encore des astuces?

Qqn

La Justice de Paix du 1er Canton (Charleroi) est efficace. Le juge est juste. Les affaires urgentes ne sont pas reportées à 6 mois. Il ne se laisse pas embobiner par les locataires qui jouent la montre. Il a la patience d'écouter chacun. Il est très didactique, et explique bien les choses, tant au locataire qu'au propriétaire. Le greffe est peuplé de gens sympathiques aussi. (Et a priori, ils ne savent pas qui est Grmff et je n'ai rien de spécial à leur demander...  )

Le délai de fixation est très court. Hors périodes scolaire, on est à la limite de vitesse légale (une semaine). Les audiences "standard" sont le mardi. Les audiences de plaidoirie (quand c'est nécessaire) sont le jeudi.

Le juge n'apprécie pas les propriétaires qui attendent 6 mois pour déposer. Il trouve normal que ce soit déposé avec un mois et un jour de retard.

Les autres canton, je n'en sais rien.

Ayant déjà un immeuble en Hainaut combiné au fait que je cherche du rendement locatif, je m'oeiente vers le Hainaut et plus particulierement Charleroi (et ces communes).

Je ne connais pas du tout Charleroi mais j'ai deja fait un petit repérage des leux, il y a des quartiers vraiment crade, et d'autres qui m'ont l'air pas trop mal.

QQn a des astuces sur les quartiers a éviter ou ceux a privilégier (ou comment les reconnaitre), et quel est l'efficacité de la justice de paix?
J'ai qqs experiences a Seneffe pour mon autre immeuble et je trouve que le temps d'attente pour fixer une date est OK (+/- 1 mois souvent).