Pim.be / Taxation des loyers

Réponse à : Taxation des loyers

dummy@example.com (Francis) — Tue, 07 Jan 2014 08:51:02 +0000

à Panchito,
les rentabilités des biens sont fort différentes d'un immeuble à l'autre. J'ai une maison de rapport d'un revenu locatif mensuel de 4.600 € (et il me reste un appart à rénover au grenier et vide actuellement) pour lequel le PI est de 2.500 € (dont une partie est payée par le commerce du rdc) et la prime d'assurance de 1.600 € (avec abandon de recours).

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dummy@example.com (rexou) — Mon, 30 Dec 2013 09:57:59 +0000

panchito a écrit :

Si vous avez regardé Controverse ce midi, aucun parti politique n'est pour!

Personne n'oserait préconiser vraiment ce genre de mesure avant les élections. Même pas Laurette !

Par contre, l'enregistrement des baux est un grand pas vers la faisabilité de la mesure. Il est évident qu'il existe un risque réel à moyen terme et que la fiscalité sera "adaptée". Reste à savoir quand et comment...

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dummy@example.com (ChristopheDelagrange) — Sun, 29 Dec 2013 17:28:26 +0000

panchito a écrit :

Si en plus c'est taxé sur base des loyers réels à la place des RC's indexés, il n'y aura plus aucun logement en location! Sauf le logement social...

100 % d'accord, et c'était l'objet de mon post.
Cela dit, on n'est pas à l'abri d'une mesure démagogique. Ce ne serait pas la première loi débile.

cela redit, ça fait 25 ans que j'entends parler d'une prochaine taxation des loyers.

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dummy@example.com (panchito) — Sun, 29 Dec 2013 17:12:47 +0000

Si vous avez regardé Controverse ce midi, aucun parti politique n'est pour!

En effet, même si vous louez à des gens qui n'utilisent en rien le bien à des fins professionnelles, vous perdez:
- un mois de loyer pour payer le précompte (qui n'a plus rien d'un précompte)
- 2 mois de loyer pour l'IPP (via votre déclaration d'impôts, si vous travaillez à temps plein les RC's des biens donnés en location sont indexés, puis multipliés par 140%, puis ajoutés à vos revenus professionnels)
- un mois pour payer l'assurance "incendie"

Sans parler des dégâts, ni du vide locatif...

Si en plus c'est taxé sur base des loyers réels à la place des RC's indexés, il n'y aura plus aucun logement en location! Sauf le logement social...

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dummy@example.com (Erico) — Sun, 29 Dec 2013 16:52:11 +0000

D'après une amie expert comptable, la taxation des loyers privés, c'est pour très vite...

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dummy@example.com (Erico) — Sun, 29 Dec 2013 16:50:31 +0000

panchito a écrit :

Ca c'est clair!
Les petits propriétaires bailleurs revendront en masse aux bailleurs professionnels de type Aedifica, Home Invest etc...
Avec l'argent ainsi engrangé, ils achèteront les actions de ces bailleurs professionnels et toucheront un coupon représentant unerentabilité bien plus grande qu'en achetant de la vraie brique.
La brique papier rapporte bien plus sans devoir gérer soi-même les problèmes et les soucis invraisembables que tous ces locataires charrient.

Ouh là ça m'intéresse cette histoire de brique papier, qu'est ce que c'est exactement ?

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dummy@example.com (perseverant) — Tue, 24 Dec 2013 10:16:11 +0000

Pour bien comprendre le problème, il faut d’abord rappeler que nous sommes les derniers de l’UE à ne pas avoir modifié notre mode de perception. Dans les autres pays de l’Union Européenne, la taxation ne s’effectue pas sur base d’un montant forfaitaire (comme le RC), mais sur base des loyers réellement perçus. Dans un avis motivé adressé par la Commission au gouvernement belge, une telle différence a été jugée discriminatoire, au motif « que la fiscalité immobilière en Belgique privilégie les biens mis en location en Belgique par rapport à ceux situés à l'étranger. » (Communiqué de l’agence Belga du 25 novembre 2013). En bref, pour l’EU, cela revient à restreindre les mouvements de capitaux. Le problème n’est d’ailleurs pas nouveau.Dès 2007, la Commission avait interpellé la Belgique sur ce point précis, qui a évoqué divers points de défense, dont le fait que le RC était indexé. Pour la commission européenne, l’indexation du RC ne suffit pas à couvrir l’évolution effective des loyers. Selon les calculs de la commission européenne, si les immeubles belges devaient être taxés sur les loyers réels au lieu du revenu cadastral, la base imposable augmenterait de 400 à plus de 1000 %. Du reste, on peut se demander si l’application de ce nouveau régime s’avèrerait d’office pénalisante dans le chef du propriétaire. En effet, en bonne logique fiscale, la taxation des loyers réels suppose que soit autorisée de ces derniers la déduction de l’ensemble des travaux et investissements immobiliers effectués dans le bien loué. La perception du précompte immobilier pourrait également être modifiée (revue à la baisse ou supprimée). Par contre, si le nouveau régime entraîne un impact négatif conséquent, on peut se demander quelles conséquences il engendrera dans le chef des locataires.Par contre, le risque existe que des loyers soient payés à la signature du bail "sous le boisseau".

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dummy@example.com (ChristopheDelagrange) — Sat, 21 Dec 2013 11:34:25 +0000

Diabolo a écrit :

Je ne suis pas d'accord avec ceux qui disent qu'on doit nécessairement investir plus que les frais de notaire pour obtenir un crédit

En tout état de cause, c'est bien plus intéressant financièrement.Ce fut toujours le cas de tout temps, les banques qui prêtaient à 100 % ou plus exigeaient aussi un taux bien plus élevé.

Pour moi, il est très utile d'avoir un capital de base pour investir dans l'immo, au moins pour couvrir les droits d'enregistrement et les premiers travaux.
N'oubliez pas qu'il faut, en principe, avoir les attestations de conformité de gaz, électricité, PEB... Et mise en conformité probable, donc travaux. Et pour louer un bien, il doit répondre à certaines exigences, sous peine de problèmes et de conflits.
Sommes toutes, déjà pas mal de frais avant de toucher le premier loyer.

Je me souviens avec amertume de mon premier appart à Bruxelles. A peine acheté, la copro décide de refaire la façade. Coût par appart : 100.000 francs. De quoi mettre son budget en péril, quand on commence.

Le même appart revendu 13 ans plus tard.... le nouveau propio doit mettre en conformité l'électricité, et faire tirer un câble depuis la cave jusqu'au 4ième étage, soit passer par 5 chapes...et tout le reste...

Mieux vaut avoir un bas de laine...

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dummy@example.com (panchito) — Fri, 20 Dec 2013 19:38:15 +0000

ou bien beaucoup de choses ont changés drastiquement ces derniers 18 mois.

Oui c'est bien le cas!

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dummy@example.com (Diabolo) — Fri, 20 Dec 2013 18:29:36 +0000

Je ne suis pas d'accord avec ceux qui disent qu'on doit nécessairement investir plus que les frais de notaire pour obtenir un crédit, ou bien beaucoup de choses ont changés drastiquement ces derniers 18 mois.

Pour avoir les taux les plus bas ce sera compliqué par contre (a Q100% ou plus), les banques savent ce que fait la concurrence a un moment donné et se basera sur ça.

Pour les investissements (imm de rapt) de mon expérience le premier est le plus dur. Après les banques sont beaucoup moins critiques. Ce qui est de la

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dummy@example.com (panchito) — Fri, 20 Dec 2013 08:23:02 +0000

D'autant plus que les pertes d'emploi sont de plus en plus fréquentes et que les banques ne se satisfont plus non plus des feuilles de paie...suaf si vous travaillez à l'Etat.

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dummy@example.com (Himura) — Fri, 20 Dec 2013 08:20:33 +0000

Je suis du même avis que panchito.

Spécialement pour un immeuble de rapport, les banques sont nettement plus "difficiles" que pour votre maison d'habitation.
De base, et avant de regarder votre situation personnelle en détail, ils exigent tous la même chose pour une maison de rapport :
- quotité de 80%
- Estimation des loyers avec 20% de chômage locatif minimum.
- et presque tjs actuellement : étendue de l'hypothèque sur votre maison propre.

C'est bien sûr négociable, mais le départ de la discussion est déjà serré et il faut savoir montre patte blanche.

Je crois donc que c'était peut-être vrai, mais que ça ne l'est plus : il faut un capital de départ / des garanties réels pour pouvoir investir dans l'immobilier actuellement.
Si je prends l'exemple d'un parent dans ma famille, il ne pourrait plus faire ce qu'il a fait.

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dummy@example.com (panchito) — Thu, 19 Dec 2013 22:23:19 +0000

Dans la plupart des cas, les droits d'enregistrement en Wallonie et à Bruxelles sont encore de 12,5% et la Banque ne prête pas non plus pour ces frais-là...

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dummy@example.com (D1791) — Thu, 19 Dec 2013 22:20:04 +0000

Il est encore possible d'obtenir du 100% en Belgique.
Effectivement il faut avoir de quoi payer les frais annexe (6.5% pour certains premiers achats + 2500 EUR de frais divers c'est possible).

Et puis il faut que tout le monde joue le jeu correctement : la quotité est sensée se calculer comme le ratio entre l'emprunt et la valeur estimée par l'expert de la banque.
Si vous laissez l'expert fixer son estimation sans lui révéler le montant du prix d'achat et que vous avez fait une affaire correcte, mathématiquement il est possible que votre quotité soit inférieure à votre prix d'achat. Ca m'est arrivé 2 fois.

Evidemment, si avant que l'expert n'entre dans les lieux, vous lui avez déjà communiqué le prix de vente, vous avez influencé son maximum.

Ca ne réduira jamais votre quotité à 50%, c'est évident, mais 85-90%, c'est déjà un bon premier argument pour votre dossier de crédit.

Réponse à : Taxation des loyers

dummy@example.com (panchito) — Thu, 19 Dec 2013 22:05:26 +0000

Sans fortune, mais avec un salaire de 3x la mensualité, il y a des banques qui suivent.

Peut-être, si vous savez payer 20% du prix en cash ainsi que tous les frais "annexes".

Plus aucune banque ne veut prêter 100% du prix et en tout cas , n'avance jamais l'argent pour payer les frais (droits d'enregistrement, frais de notaire, frais d'hypothèque etc....)