Citation :Il y a une règle d’or dans le contrôle de la gestion d’argent d’autrui. On ne contrôle pas si le gestionnaire a fraudé, mais on contrôle s’il a suivi les règles. Autrement dit, on joue la balle et pas l’homme. S’il n’a pas suivi les règles la possibilité existe qu’il a fraudé. Alors seulement on contrôle plus en détail.

Je ne sus évidemment pas d'accord. Comment voulez vous contrôler si le gestionnaire suit les règles uniquement?

Il suivra les règles de manière apparente, et vous ne trouverez jamais là où il n'a pas suivi les règles si vous ne cherchez pas.

Le coup le plus classique des commissions secrètes sur le compte d'une société externe à la relation contractuelle ne sera pas contré par cette nouvelle loi. Et n'est pas contré par votre règle du "tant qu'il suit les règles on lui fout la paix"

Un reviseur d'entreprise a accès à des informations qui lui permettent à percer toute une série de suivi des "règles de manière apparente". Il trouvera la relation avec la société externe.
Cela se fait maintenant d'une manière automatisé et rapidement. En sort une liste de mouvements qui sont douteuses.

Dans le temps (2003) j’ai dû demander (et payer) un rapport du type GRAYDON pour en savoir plus concernant les relations  externes. Ce rapport me montrait le réseau réel de mon ex-syndic. Petit hic : ce rapport était confidentiel (à ce moment) et je ne pouvais pas l’utiliser en justice. La proposition de loi fait que ces données pourront être utilisées en justice. Mais je savait dans quelle direction  je devais chercher. Avec 10% de cette info j’ai ce qu’il fallait pour prouver mon cas.

En plus j’ai du passer beaucoup de temps pour vérifier si la fraude au sein de mon ACP était lié au syndic ou à certains CP.

Finalement je rejoins votre opinion. La fraude au sein des ACP est généralement primairement causée par des CP, mais certains syndics en, profitent. Un syndic ne sait pas frauder sans l’aide d’au moins un CP.

Avec vous je suis d’accord qu’il faut essayer d’avoir des lois simples. Ce qui a compliqué tout au sein de l’ACP, c’est existence de l’IPI. Supprimons-le en ce qui concerne les syndics..

Et remplaçons l’IPI par la simple règle, qui est d’application dans les sociétés : si 10% des associés ( = CP) sont pas d’accord avec une décision de l’AG, alors les frais de justice (= avocats des deux parties) du procès civil qui s’en suit est à charge de l’ACP. En pratique cela force le pouvoir en place de chercher le compromis avec la minorité.

Citation :Simple?

Oublié l'affaire B., président de l'IPI d'il y a quelques années?
Syndic et promoteur immobilier, qui avait besoin d'argent pour investir?

Qui a eu des problèmes ? Qui a été protégé ?

Soyez réaliste.
Le risque zéro n'existe pas. Et ce n'est pas sen faisant un système compliqué (et donc opaque pour le commun des mortels) qu'on solutionnera les problèmes. Il faut remettre l'humain au centre de la copropriété, et le contrôle démocratique dans la main du peuple.
Et redonner du pouvoir à la justice de s'appliquer correctement.

1. Le système a la complexité de la règle de trois, qu’on apprend en primaire. Argent d’autrui ? on contrôle l’origine et la destination.
La proposition est détaillée, puisque dans le passé certains juristes n’ont pas voulu appliquer l’esprit de la loi.

2. Remettre l’humain au centre de la copropriété, présuppose qu’on ne dénigre pas ceux qui ont une autre opinion.

3. Remettre le contrôle démocratique dans la main du peuple. Cela me rappelle trop mes cours d’histoire du XXème siècle.

4. Donner le pouvoir à la justice de s’appliquer correctement. D’accord. Je présume que le peuple devra appliquer loyalement les jugements.

Ou vous préférez qu’ils ont le droit de choisir « démocratiquement » les jugements qu’ils vont appliquer et ceux qu’ils ne vont pas appliquer ?

Simple?

Oublié l'affaire B., président de l'IPI d'il y a quelques années?
Syndic et promoteur immobilier, qui avait besoin d'argent pour investir?

Qui a eu des problèmes ? Qui a été protégé ?

Soyez réaliste.

Le risque zéro n'existe pas. Et ce n'est pas sen faisant un système compliqué (et donc opaque pour le commun des mortels) qu'on solutionnera les problèmes. Il faut remettre l'humain au centre de la copropriété, et le contrôle démocratique dans les main du peuple.

Et redonner du pouvoir à la justice de s'appliquer correctement.

Mais plutôt que d'être efficace avec des lois qui existent, on préfère en inventer d'autres qui ne serviront pas à grand chose.

J'approuve !

J'aimerai partager votre optimisme sur l'efficacité des contrôles multiples. L'obligation du syndic a été mis en place en 1994 (et renforcé en 2010) pour éviter les négligences ou  abus de certains CP, avec comme corolaire l’augmentation des frais de gestion.  Maintenant on veut mettre en place un contrôleur pro pour les syndics pro. Et demain on va mettre en place un super contrôleur. (vous allez me dire qu'il existe déjà via l'IRE, mais pensez-vous qu'il se préoccupe des ACP).

Faire confiance aux professionnels c'est bien, mais il ne faut pas oublier que le professionnel doit être rentable et que le client veut payer le moins possible. La loi du marché encourage donc certaines entorses aux règles.
Dans le cas d'une ACP, les clients finaux (les CP et locataires)  étant multiples ces entorses  peuvent défavoriser certains CP par rapport à d'autres.

L’aspect positif de la loi de 2010 est la volonté de transparence de gestion des ACP. Il faut maintenant encourager le CP à user de cette transparence en facilitant les recours même pour des faibles montants ou des entorses légères.
L'augmentation des intermédiaires de contrôles,  la lourdeur des procédures et l'efficience actuelle de la justice ne va pas dans le bon sens.

Il y a une règle d’or dans le contrôle de la gestion d’argent d’autrui. On ne contrôle pas si le gestionnaire a fraudé, mais on contrôle s’il a suivi les règles. Autrement dit, on joue la balle et pas l’homme. S’il n’a pas suivi les règles la possibilité existe qu’il a fraudé. Alors seulement on contrôle plus en détail.

Je ne sus évidemment pas d'accord. Comment voulez vous contrôler si le gestionnaire suit les règles uniquement?

Il suivra les règles de manière apparente, et vous ne trouverez jamais là où il n'a pas suivi les règles si vous ne cherchez pas.

Le coup le plus classique des commissions secrètes sur le compte d'une société externe à la relation contractuelle ne sera pas contré par cette nouvelle loi. Et n'est pas contré par votre règle du "tant qu'il suit les règles on lui fout la paix"

C'est sûr. Mais pour qui? Pour les réviseurs?

Mon expérience est que personne n'y comprend rien, et qu'effectivement les députés risquent de voter par peur d'être pointé du doigt plutôt que par compréhension du dossier.

Et gérer une matière aussi importante que le logement avec la peur, ce ne sont pas des méthode dignes de la démocratie.

Je reste donc adepte du principe Kiss: gardons des règles simples, et faisons les appliquer. C'est toujours plus facile et moins coûteux de faire appliquer des règles simples.

Rajouter une couche de complexité (les réviseurs) parce que l'IPI n'a pas été capable depuis 15 ans de régler le problème des moutons noirs, cela ne solutionne rien.

On a déjà rajouté l'IPI parce que les juges n'arrivaient pas à endiguer les escrocs, et cela n'a pas solutionné grand chose.

Donc, à mon idée, il faut revenir aux fondamentaux: des règles simples et évidentes, et une sanction ferme et forte pour ceux qui les transgressent.

Je ne suis pas fan de l'IPI, beaucoup trop corporatiste pour être gentil.

Je crois, comme Grmff, que celui qui veut frauder trouvera toujours l'astuce pour frauder.

Je pense également que seule la justice, la vraie pas celle de l'IPI ou d'un autre machin à installer dans le futur, devrait se charger de résoudre les problèmes des quelques % d' ACP et des syndic indélicats.  Il suffit de faire respecter les lois existantes et non d'en faire de nouvelles. 
Une petite comparaison avec la règlementation routière:  il ne sert à rien de réduire la vitesse autorisée si on ne contrôle ou on ne sanctionne pas .
Et bien, pour les syndics, c'est la même chose.

J'ai rencontré beaucoup de copropriétaires, de syndics, de fournisseurs dans ma vie professionnelle de géomètre expert immobilier (et accessoirement de syndic) et la plupart n'ont pas de problème, ou des problèmes qui ne seront en rien résolu par une nouvelle loi.

Les irrégularités dont j'ai eu connaissance étaient souvent de faible importance financière et très souvent initiées directement par des copropriétaires eux-même.
J'ai aussi régulièrement vu des syndic être mis au pied du mur en AG pour accepter des décisions illégales ou injustes sous le menace de se faire virer.

Dès lors, sanctionnons lourdement les malhonnêtes et indélicats de toute nature mais arrêtons de rajouter des couches de lois qui finirons par rendre les ACP gérables avec simplicité mais efficacité.

Lors de la discussion de la proposition NYSSENS-HAMAL de 2008 qui a mené à la loi de 2010, j’étais présent dans le public. Lors de la discussion du projet des trois AR d’exécution de cette loi j’étais présent dans le groupe de travail. J’y ai remarqué une opposition farouche, pour moi hors proportion, contre tout contrôle externe (= pas sous le contrôle de l’IPI) au sein de la délégation de l’IPI. Et cela sans même étudier le dossier.

Il y a une règle d’or dans le contrôle de la gestion d’argent d’autrui. On ne contrôle pas si le gestionnaire a fraudé, mais on contrôle s’il a suivi les règles. Autrement dit, on joue la balle et pas l’homme. S’il n’a pas suivi les règles la possibilité existe qu’il a fraudé. Alors seulement on contrôle plus en détail.

On peut discuter sur la mission du commissaire aux comptes de l’ACP, sur le niveau de l’honoraire du syndic, … mais ce qui importe est la rentabilité (est-ce le contrôle imposé coute moins que le bénéfice qu’il génère ?).

Lors de l’audition de l’Institut des reviseurs en janvier 2009, les reviseurs ont prouvé très concrètement que la méthode qu’ils proposaient générait du bénéfice.

Il est aussi un fait que la petite fraude dans une masse de caisses rapporte plus qu’une seule grande fraude.

Concrètement le commissaire aux comptes ne sera en effet plus le grand manitou dans l’ACP.

Il devra s’intégrer dans l’équipe de contrôle et coordonner son travail avec le reviseur de la firme du syndic et le conseil de copropriété. Il occupera encore une fonction clé pour l’ACP. C’est à l’AG de détailler sa mission dans les statuts (Art. 577-8/2CC).

Mais le syndic fraudeur ne pourra plus être certain son coup quand il a su cacher sa fraude envers une personne. Il devra faire face à un groupe de contrôleurs. Ce qui est beaucoup plus difficile.

Dans l’immédiat il est un fait que l’IPI pourra bloquer d’une manière ou autre le vote du projet de loi 53K2129. Mais ils savent aussi que c’est un combat désespéré d’arrière-garde.

En effet un syndic judiciaire vient de constater il y a quelques jours dans une ACP voisine (plus grand que la mienne) que la comptabilité pose un « petit » problème. L’ex-syndic de cette ACP gère/gérait une masse d’ACP, tant grandes que petites. Entre autres la mienne jusque l’année passée.

Ce problème fera surface tôt ou tard au niveau de l’IPI, mais aussi au niveau de qui de droit (= externe à l’IPI : juge de paix, procureur, banques, assurances,  …). Il s’agit ici d’un problème structurel, probablement du niveau de celle des années 80.

Plusieurs mèches brûlent actuellement, mais ces bombes exploseront inévitablement dans les semaines qui viennent, mais certainement quelques-uns avant les élections.

Quel député voudra être dans le groupe qui s’est opposé à un contrôle rentable et efficace ?

C'est même assez simple; si on réfléchit. Un soupçon sur un syndic? On fouille les compte de l'ACP, du syndic, et des fournisseurs soupçonnés de jouer à ce genre de chose. En 5 prises bien médiatisées, bien punies et en deux années où on joue à cela, les mentalités auront vite changé...

Simple?

Oublié l'affaire B., président de l'IPI d'il y a quelques années?
Syndic et promoteur immobilier, qui avait besoin d'argent pour investir?

Qui a eu des problèmes ? Qui a été protégé ?

Soyez réaliste.

Excessif?
SI la firme X vire une ristourne annuelle au syndic A, calculé sur le montant global des commandes qu'il a passé à la firme X pour une dizaine d'ACP.
La méthode d'application chez les agents de change l'existence de ce mélange d'intérêts. Le système actuel pas. Il y a comme cela une dizaine de fraudes, petit ou grand, que le système proposé trouve.

La firme X versera une ristourne à la firme D, et non au syndic A.

Quand on veut frauder, on fraude...

Il serait peut-être simplement bon de rappeler qu'il est interdit de faire des mélanges d'intérêts, et de sanctionner lourdement les fournisseurs qui jouent à cela.

Une fois de plus, on invente des lois bien lourdes et bien complexes, pour "coincer" un petit nombre de personnes indélicates, qu'on pourrait parfaitement coincer avec la législation actuelle.

C'est même assez simple; si on réfléchit. Un soupçon sur un syndic? On fouille les compte de l'ACP, du syndic, et des fournisseurs soupçonnés de jouer à ce genre de chose. En 5 prises bien médiatisées, bien punies et en deux années où on joue à cela, les mentalités auront vite changé...

Mais plutôt que d'être efficace avec des lois qui existent, on préfère en inventer d'autres qui ne serviront pas à grand chose.

Si il est normal que le commissaire aux comptes du syndic s'assure que les comptes syndic/ACP sont bien distincts, on peut se demander si assurer un double contrôle des comptes de l'ACP n'est pas excessif.

Excessif?
SI la firme X vire une ristourne annuelle au syndic A, calculé sur le montant global des commandes qu'il a passé à la firme X pour une dizaine d'ACP.
La méthode d'application chez les agents de change l'existence de ce mélange d'intérêts. Le système actuel pas. Il y a comme cela une dizaine de fraudes, petit ou grand, que le système proposé trouve.

1. Une délégation éventuelle est un mélange d'intérêts de la part du réviseur d'entreprise et sera sanctionné telle quelle.

2. Le contrôle du réviseur d’entreprise est pour la firme du syndic un contrôle interne des fonds gérés par la firme du syndic, et celui de commissaire aux comptes de l’ACP un contrôle externe des fonds confiés à la fime du syndic par l'ACP.

3. L’avis du CP, nommé commissaire aux comptes, restera très utile, mais il pourra ce concentrer sur sa vraie mission, par exemple déterminer le niveau de cashflow réel, utile ou nécessaire (= la hauteur des deux fonds de roulement et réserve), le suivi par le syndic des mesures statutaires concernant le non-paiement des charges.
C’est à l’AG souveraine, et elle seule, de déterminer les tâches. Le législateur l’a voulu ainsi.

4. L’augmentation de l’honoraire du syndic sera minimale, mais plus que largement compensé par la diminution globale de certains astuces avec un impact sur les charges de l’ACP. Un contrôle similaire qui a couté en 2011 mon ACP moins que 3.000 EUR, a rapporté plus que 33.000 EUR. Oui cela coûte, mais c’est rentable si on fait un effort. Dans ce cas on avait préalablement bien défini la mission de l’expert.

Je ne pense pas que d'autres professionnels assurant aussi une gestion pour compte de tiers n'ont pas cette obligation.

Cette proposition est basée sur une législation existante, appliquée et rentable, concernant des personnes qui gèrent l’argent d’autrui, comme les agents de change. Consultez les documents parlementaires concernant la loi de 2010 et le site du FSMA.

Comme je l'ai déjà dit, outre l'augmentation des honoraires du syndic, cela pourrait encourager l'AG à déléguer la vérification des comptes au commissaire aux comptes du syndic et donc choisi par le syndic ... J'entends déjà le syndic dire 'Les comptes ont été validés par un professionnel, l'avis d'un CP n'est utile. (sous entendu "l'avis d'un amateur")'

Certains pourraient estimer que l'accès aux données privées de l'ACP, donné par cette loi au commissaire aux comptes du syndic est abusif d'autant que le commissaire aux comptes de l'ACP n'a pas accès au compte du syndic !
Je ne pense pas que d'autres professionnels assurant aussi une gestion pour compte de tiers n'ont pas cette obligation. Du coup cette loi a-t-elle bien sa place dans le chapitre de la copropriété  ?

Un amendement N° 7 vient d’être déposé le 11.02.2014 qui détaille la manière que les comptes de la firme du syndic et des ACP devraient être contrôlé et comment on ferait rapport à l’AG.

Voir : DOC 53 2129/007