Pim.be / Erreur indexation loyer

Réponse à : Erreur indexation loyer

dummy@example.com (Himura) — Fri, 07 Mar 2014 14:15:19 +0000

Haaa merci ! Je n'étais pas tombé dessus, mais bien sur des retranscriptions plus évasives.
C'est clair à présent.

Réponse à : Erreur indexation loyer

dummy@example.com (grmff) — Fri, 07 Mar 2014 14:03:26 +0000

Ce sont donc les textes de loi que vous désirez?
Voici celui extrait du Code Civil pour la Résidence Principale:

Art. 6. Indexation.
(Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.) <L 1997-04-13/43, art. 8, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Et voici l'Art 1728bis

Art. 1728bis. <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
(Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.) <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
(L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.)<L 24-12-1993, art. 16>.
Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
§ 3. (...) <L 20-02-1991, art. 13>.

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dummy@example.com (Himura) — Fri, 07 Mar 2014 13:50:04 +0000

Ca devient condescendant et ridicule. C'est bien ce qui est indiqué depuis le départ.

La question est donc : un indice qui n'est pas un multiple de 12 (mois) est-il vraiment interdit.
J'ai beau cherché, je ne vois rien qui l'interdit. (Le calculateur n'étant pas vraiment un élément fiable, comparé aux textes disponibles).

C'est peut-être le cas, mais ce serait bien d'avoir des éléments évidents.

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dummy@example.com (grmff) — Fri, 07 Mar 2014 11:51:46 +0000

Voici ce que donne le Calculateur de Loyer:

Formule légale utilisée
Nouveau loyer (septembre 2013) = Loyer de base (août 2012) * IS (2004) août 2013 / IS (2004) juillet 2012
Ce qui donne en chiffres:
790,99EUR = 780,00 EUR * 120,89/ 119,21 ce nouveau loyer est valable à partir de septembre 2013

790.99 est donc le loyer indexé correct, basé sur les indices corrects:
1. Indice de base du mois précédant la signature.
2. Indice courant du mois précédant le mois d'anniversaire du bail.

Et jamais l'indice du mois où on fait réellement l'indexation. Donc, l'utilisation de l'indice de février n'est pas approprié.

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dummy@example.com (panchito) — Fri, 07 Mar 2014 11:45:34 +0000

Et si Syfly nous disait ce qui n'est toujours pas clair après toutes les explications foutnies ...

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dummy@example.com (grmff) — Fri, 07 Mar 2014 11:30:15 +0000

Non, je ne vous aide pas à comprendre. Mais vous ne cherchez pas dans les pistes de solutions non plus. Je ne vais pas faire votre travail de réflexion sur ce coup-là..

Faites le calcul de l'indexation avec le calculateur, et comparez avec votre solution. Vous aurez la réponse à la question que vous vous posez.

Réponse à : Erreur indexation loyer

dummy@example.com (rexou) — Fri, 07 Mar 2014 11:19:25 +0000

Himura a écrit :

Je ne vois pas pourquoi, Grmmf. L'index de février est celui à prendre en compte car c'est aujourd'hui que le propriétaire demande l'indexation. Il n'y a pas d'obligation que l'indexation se fasse par année exacte, juste que ça soit au minimum après 12 mois.

Voilà une excellente question ! Perso, je ne connais pas la réponse, mais elle m'intéresse.

J'ai toujours indexé assez aléatoirement et après un délai bien plus long que les 12 mois minimum, mais en prenant le dernier index connu sans tenir compte de l'anniversaire du bail . Jamais un locataire n'a contesté et je n'ai jamais approfondi la stricte légalité de la procédure.

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dummy@example.com (Himura) — Fri, 07 Mar 2014 11:08:05 +0000

Visiblement, vous ne m'aidez pas à comprendre non plus.
Ce que je cherche, c'est où est l'erreur que vous mentionnez... (Un calculateur n'aide en rien à voir le principe, si celui-ci est faux).

Soit vous ciblez la période à prendre en compte, soit le montant des indices, soit la formule.
Je penche pour la première possibilité, vu que le calcul n'est pas pris sur une multiple de 12 mois (mais vous n'êtes vraiment pas clair, sur ce coup).

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dummy@example.com (grmff) — Fri, 07 Mar 2014 10:52:58 +0000

Visiblement, vous ne comprenez pas.

Utilisez le calculateur de loyer, et vous ne ferez pas d'erreur.

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dummy@example.com (Himura) — Fri, 07 Mar 2014 10:48:44 +0000

grmff a écrit :

La loi précise les indices à utiliser. Donc, on peut demander l'indexation quand on veut, mais les indices sont toujours les mêmes.

Pourriez-vous être plus clair sur ce qui ne va pas ?
Les indices sont les indices légaux (tels qu'écrits sur ce site)... Donc ?

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dummy@example.com (rexou) — Fri, 07 Mar 2014 10:32:25 +0000

Concernant les charges, vous recevez un décompte annuel (sauf si votre bail stipule qu'elles sont forfaitaires) et votre bail doit en principe préciser ce qui est inclus ou non dans ces charges. L'entretien est toujours aux frais du locataire. Les frais de syndic sont en général aussi à charge du locataire, même si un partage est parfois prononcé par les tribunaux si rien n'est mentionné dans le bail...

L'indexation est à calculer selon la formule légale et avec un effet rétroactif de maximum 3 mois. (indice du mois précédant la signature du bail et indice de la date anniuversaire du début du bail)

Réponse à : Erreur indexation loyer

dummy@example.com (grmff) — Fri, 07 Mar 2014 09:07:01 +0000

La loi précise les indices à utiliser. Donc, on peut demander l'indexation quand on veut, mais les indices sont toujours les mêmes.

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dummy@example.com (Himura) — Fri, 07 Mar 2014 08:38:16 +0000

grmff a écrit :

Himura,
Votre calcul mentionne l'index de février. Cela n'a aucun sens. Le bail a commencé en septembre.
Toujours utiliser le calculateur de loyer! C'est beaucoup moins risqué...

Je ne vois pas pourquoi, Grmmf. L'index de février est celui à prendre en compte car c'est aujourd'hui que le propriétaire demande l'indexation. Il n'y a pas d'obligation que l'indexation se fasse par année exacte, juste que ça soit au minimum après 12 mois.

Réponse à : Erreur indexation loyer

dummy@example.com (panchito) — Fri, 07 Mar 2014 08:36:25 +0000

Tout dépend de ce qui est stipulé dans votre bail quant aux charges locatives.

En principe c'est le locataire qui a la jouissance des lieux. A lui donc de payer pour l'entretien, les fournitures, la gestion des founisseurs (faite par le syndic), et les menuees réparations.

Le propriétaire, qui lui ne profite de rien, doit juste payer:
- l'assurance incendie du bâtiment
- les frais de justice pour les procédures lancées par ou contre l'ACP
- les grosses rénovations touchant à la structure du bâtiment (châssis, toiture, façade,..)

Réponse à : Erreur indexation loyer

dummy@example.com (syfli) — Fri, 07 Mar 2014 08:33:04 +0000

Pour les charges nous passons de 40€/mois à 50€/mois, nous avons eu le décompte en janvier...
Mais je me pose une question j'ai lu dans PDF publier par le service public de Wallonie que le salaire du syndic est payé par le Proprio hors celui-ci nous demande des charges pour le syndic.
Il nous demande de payer aussi l'entretient des parlophones, des jardins et du parking peut-il compter cela dans les charges?

Merci