Refaites le calcul en investissant tout le cash que vous avez. Vous êtes sur la bonne voie de la compréhension du système.

Je ne fais pas du tout mon calcul comme cela, mais votre méthode de calcul vous donne une bonne vision de la différence entre les deux modes d'investissement. Comme dit D1791, c'est le principe de l'effet levier.

D'autres appelent cela "acheter avec l'argent de la banque, rembourser avec l'argent du locataire"... et au bout du compte, c'est à vous.

Avez-vous des liens sur les critères à respecter afin que j'y jette un oeil ?

Une maison à si bas prix, n'en rencontre certainement que très peu.

Je ne vois aucun poste pour les travaux de rénovation.

Scénario 1 :

Paiement cash d'une maison de 75000 euros hors frais et mise en location 450 euros/mois pendant 10 ans.

Je paie le total en cash :

75000 + 12231 (frais notaire et droits enr.) + 0 (frais acte de crédit et inscription hypothécaire) = 87231 euros

10 ans plus tard,

j'ai payé de ma poche : 87231 + 3820 (surplus d'impot sur revenus immobiliers) = 91051 euros

j'ai sur mon compte : 59767 euros (450 euros placés tous les mois au taux de 2% annuel)

Je possède une maison qui vaut 95469 euros (1% d'augmentation par an)

Patrimoine total : (95469 + 59767) = 155236 euros en ayant avancé 91051 euros => plus value de 64185 euros, soit + 70.49 %

Scénario 2 :

Paiement de 40000 euros à crédit et solde en cash d'une maison de 75000 euros hors frais et mise en location 450 euros/mois pendant 10 ans.

Total à financer :

75000 + 12231 (frais notaire et droits enr.) + 2275 (frais acte de crédit et inscription hypothécaire) = 89506 euros

Je paie donc en cash 49506 euros

Je prends un crédit de 40000 au taux fixe de 2.17 % sur 10 ans, la mensualité est de 380 euros/mois

10 ans plus tard,

j'ai payé de ma poche : 49506 + 1430 (surplus d'impot sur revenus immobiliers) = 50936 euros

j'ai sur mon compte : 58056 euros (40000 euros + 70 euros (cash flow 450-380) placés tous les mois au taux de 2% annuel)

Je possède une maison qui vaut 95469 euros (1% d'augmentation par an)

Patrimoine total : (95469 + 58056 ) = 153525 euros en ayant avancé 50936 euros => plus value de 102589 euros, soit + 201.40 %

Conclusion :

Si tous mes calculs sont exacts, le patrimoine au bout de 10 ans est quasiment le même, mais en prenant un crédit partiel, je ne sors réellement de ma poche que 50936 euros au lieu de 91051 euros en payant cash.

Mon calcul vous semble-t-il correct ?

ps : les 1200 euros, c'est mon train de vie, mon salaire est d'environ 2300 euros, c'est pour cela que j'arrive à mettre plus de 1000 euros/mois de côté.

- Vous garder ainsi une réserve pour des imprévus ou pour quoi que ce soit.
- Les taux d'intérêts sont au plancher, le timing est idéal pour emprunter.
- Si vous avez déjà d'autres biens totalement remboursés (si j'ai bien lu), les intérêts vont réduire vos revenus immobilier, voire les annuler.
- Vous n'avez pas besoin d'emprunter => vous êtes en position confortable pour négocier avec le banquier.  Voyez avec lui s'il serait d'accord de réduire les garanties demandées (gage sur portefeuille, mandat hypothécaire... tout ce qui est moins cher qu'une hypothèque).  Si le taux est un brin plus élevé, comparez la différence au bout de 10 ans.
- On prête toujours plus facilement pour un immeuble que pour tout autre projet.
- Garder des munitions, c'est être en position confortable.

A la limite, pour rendre l'opération la plus indolore possible, vous n'empruntez que : mensualité = loyer attendu.

Je n'ai par contre pas compris votre équation : revenu 1200, épargne 1000.  J'ai dû rater quelque chose parce que vivre pour 200 EUR, ça m'échappe.

Situation 1: achat d'un appartement avec 80.000€ de cash
Situation 2: achat de 2 appartements, avec chacun 40.000€ empruntés, et 40.000€ de cash.

Ben l'électricité doit être mise aux normes,

Ah oui, moi j'ai eu le cas avec un bien de 1957: tous les fils devaient être changés.

Donc bonjour les dégâts: vous êtes bon pour ouvrir les sols, murs et plafonds...

Et tout refaire après....

Vous aviez demandé l'avis d'un expert ou d'u électricien avant d'acheter?

je viens de faire une simulation fiscale sur base d'une proposition de prêt que j'ai reçue : 40000 euros à 2.17%, soit une mensualité de 370 euros/mois sur 10ans.
(avec pour hypothèse que mes revenus et que la fiscalité reste la même que cette année...)

1er cas : je paie cash : au bout de 10 ans, j'aurai payé 3820 euros d'impôt "à cause" de la maison mise en location, pour laquelle je n'ai donc pas d'intérêt à déduire.

2ème cas : j'emprunte 40000 euros : au bout de 10 ans, j'aurai payé 1430 euros d'impôt, grâce à la déduction possible des intérêts des revenus immobiliers.
Evidemment, les frais d'inscription hypothécaire et d'acte de crédit sont à ajouter (2300 euros environ), ce qui fait un total de 3730 euros 

Bref, en empruntant environ la moitié du prix d'achat tous frais compris, la différence fiscale au bout de 10 ans serait négligeable, la différence étant que je garde les 40000 euros disponibles sur mon compte.

Mais c'est vrai que mon calcul est juste, et je pense que je ferai quand même un prêt, mais prêt hypo sur 10 ans pour la moitié ou prêt plus petit à but immo sur 2 ans, je ne sais pas encore...d'où ma recherche d'avis ici...  ;-)