Oui c'est vrai... d'un côté je ne veux pas multiplier des discussions qui font référence à un produit commercial mais je pense que le sujet initial des questions comptables est de toute façon clos... Je vais lancer un nouveau sujet exclusivement sur la question des résolutions-types et d'une base ouverte pour le plus grand nombre !

André

Bonjour,

Pour ceux que ça intéresse, je viens de mettre en ligne la version 3.7 du logiciel Val Compta, version Belge

http://www.valcompta.net/INSTALL/Instal … LGIQUE.exe

Vous pouvez librement télécharger et tester cette version d'évaluation, sans limitation de durée, et me faire part de vos impressions et remarques !
Dans la version française, j'ai mis en place une bibliothèque assez complète de résolutions-types pour les assemblées générales (http://valcompta.net/UI/ETAT_LISTE_RESOMAT.pdf) avec des informations, conseils, références juridiques... dans la version belge les résolutions types sont beaucoup plus courtes et moins documentées (http://valcompta.net/UI/ETAT_LISTE_RESOMAT_BELGIQUE.pdf) mais si certains souhaitent participer et m'aider à qualifier ces résolutions, vous êtes les bienvenus !

Cordialement,
André

André,

N'auriez-vos pas avantage , pour préserver la lisibilité du sujet de départ (questions comptables) à ouvrir un sujet spécifique pour permettre aux pimonautes de réagir sur le forum à votre liste de résolutions-types applicables aux AG belges ?

Pour ceux que ça intéresse, je viens de mettre en ligne la version 3.7 du logiciel Val Compta, version Belge

http://www.valcompta.net/INSTALL/Instal … LGIQUE.exe

Vous pouvez librement télécharger et tester cette version d'évaluation, sans limitation de durée, et me faire part de vos impressions et remarques !
Dans la version française, j'ai mis en place une bibliothèque assez complète de résolutions-types pour les assemblées générales (http://valcompta.net/UI/ETAT_LISTE_RESOMAT.pdf) avec des informations, conseils, références juridiques... dans la version belge les résolutions types sont beaucoup plus courtes et moins documentées (http://valcompta.net/UI/ETAT_LISTE_RESOMAT_BELGIQUE.pdf) mais si certains souhaitent participer et m'aider à qualifier ces résolutions, vous êtes les bienvenus !

Cordialement,
André

Je ne connais pas bien l'ensemble de l'offre logicielle pour la gestion des ACP en Belgique mais j'aspire en tout cas à fournir un produit avec un bon rapport qualité prix et qui respecte d'une part les principes comptables généraux et les spécificités des copropriétés (notamment l'arrêté royal du 12 juillet 2012 et son plan comptable ainsi que le code civil et les articles 577.x).

Après un an et demi je n'ai qu'une vingtaine de clients belges mais j'espère qu'ils sont tous satisfaits !

Après quelques mois de rodage qui m'ont permis de supprimer des choses ridicules chez vous (les règlements par chèque...) ou de mettre en place quelques spécificités (la communication structurée... le numéro d'entreprise) je me suis attaqué à des fonctions plus délicates. Par exemple dans le module Assemblée Générale votre règle de tantièmes réduits s'applique aux présents et représentés alors qu'en France ça concerne l'ensemble des tantièmes, ça fait partie des gestions avancés du programme en mode "Belgique".

Je suis à la fois disposé et demandeur pour discuter de la bonne manière de traiter la comptabilité des ACP et de ce qui doit être attendu d'un logiciel... votre message n'est pas très clair quand à savoir si vous avez pu essayer mon produit et ce que vous en pensez mais toutes les remarques, critiques ou suggestions sont les bienvenues et, pour Luc, si vous voulez essayer Val Compta dans des conditions normales je me ferai un plaisir de vous calculer les codes d'activation.

Pour les autres pimonautes, je renouvelle l'offre initiale (revue avec les nouveaux prix...) avec un tarif préférentiel avec la version Expert V3 Belge + module AG pour 149 € TTC au lieu de 199 € soit 25% de remise. Il suffit de m'envoyer un mail qui fait référence à PIM et au forum !

Contactez-moi par mail pour obtenir le lien pour télécharger la dernière version : info@valcompta.net

Cordialement,
André

Avant d'expliquer mon point de vue très concret sur ce forum, je voulais initialement exposer mon approche d'abord à l'AG 2014 de mon ACP. Elle n'a pas été tenu.

Et l'AG 2015 vient d'être postposé de fin mars (période statutaire) à avril à juin à septembre à octobre à ??? .

Mon opinion, accompagné d'une proposition d'adaptation très concrète des statuts, sera donc publié sur mon Blog "ACP" dès que l'invitation pour l'AG 2015 est envoyée.

Actuellement je vérifie si des logiciels existent sur le marché belge qui peuvent appliquer cette méthode à 100%. Ils existent.

Cela a pris son temps, puisque j'ai ressenti à 100% les effets de la loi de Murphy, mais heureusement aussi les effets de la loi Eureka.

Je poursuis dans "mon" fil pour signaler à tous que la dernière version de Val Compta / Belgique est disponible...
http://www.valcompta.net/INSTALL/Instal … LGIQUE.exe

Val Compta c'est un logiciel très complet et très puissant pour les syndics bénévoles (ou les petits syndics pros) au tarif très compétitif de 199 € TTC. Il gère la comptabilité en partie double avec le plan comptable de juillet 2012, les factures, les budgets, les appels, bilan & résultat et les éditions comptables mais également toute la bureautique comme des publipostages avec Word ou Open Office, des fusions rapides de documents, les envois par mail, les assemblées générales (ordre du jour, émargement, votes, génération du PV...) et beaucoup de choses !

Cette version de démonstration est totalement gratuite, sans engagement ni limitation de durée alors même n'hésitez pas si vous êtes juste curieux de voir comment fonctionne un logiciel pour copropriété. La période promotionnelle pour les "pimonautes" est terminée mais j'offre avec plaisir une licence (un code d'activation) aux contributeurs les plus émérites ("incurables" ou pires !!!) du forum qui ont envie d'essayer ou d'utiliser Val Compta !

A votre disposition pour toutes vos questions... toutes les remarques, positives ou critiques, sont les bienvenues !
André

La classe 1 correspond en fait aux capitaux propres ; c'est ce que la structure (association, entreprise...) doit à ses membres, associés ou éventuellement aux banques (emprunts).

Dans le plan comptable français spécifique aux copropriétés on y trouve notamment les comptes suivants (créditeurs) :
102 : provisions sur travaux
103 : avances de trésorerie / autres avances

Dans le plan comptable belge en revanche, la classe 1 est limitée aux dettes de plus d'un an (en gros les emprunts) et c'est une grave lacune à mon avis.

En fait, tout le problème vient de la définition du "fonds" qui sert à désigner à la fois le compte courant qui est un élément d'actif (débiteur) et le fonds équivalent du capital social ou fonds associatif et qui est un élément du passif (créditeur)...
Dès lors qu'un fonds est correctement associé à la clé de répartition utilisée pour le constituer, il ne doit pas y avoir de difficultés pour présenter les quotes-parts par lot...

Je préfère l'avis de la CNC qui indique que les valeurs des fonds correspondent au solde des comptes de gestion, qu'en fin d'exercice ils sont inscrits au compte de bilan en valeurs reportées et puis reportés à nouveau en début d'exercice aux comptes de gestion.

Dans notre ACP non soumise à la comptabilité normalisée, les premiers syndics ont toujours bien calculer les soldes en fin d'année de chaque lots en tenant compte la valeurs des fonds en début d'année. Le dernier syndic pro pratique depuis 5 ans, une comptabilité en partie double avec usage de la classe 1... Le résultat est qu'il n'est pas possible d'obtenir un état clair des fonds et encore moins de connaître la quote-part de chacun des lots dans les fonds de roulement ou de réserve.

De plus, le fonds de réserve n'est pas absorbé par les charges de l'exercice.

Si les travaux prévus ont été réalisés, comment allez-vous compenser la valeur du fonds ?

Le code civil défini le fonds de réserve : la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques. Pour le  fonds de roulement il s'agit des dépenses périodiques.

En cours d'exercice, les fonds augmentent lors des appels de fonds (Puisque ce sont des apports ou des avances des CP) et diminuent une fois les dépenses engagées (Une fois payées on ne doit plus y faire face).
Hormis le type de  dépenses et la liquidation en cas de mutation, il n'y a gère de différence entre les types de fonds.

"l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré."

Peut-on avoir connaissance du texte de 1804 qui semblerait devoir encore s'appliquer aujourd'hui en ce qui concerne l'apport des copropriétaires dans le "capital" d'une ACP et l'inscription dans la classe 0 de l'inventaire annuel  ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré? et ensemble avec quoi d'autre en plus de l'exemple?

J'éprouve des difficultés à suivre le raisonnement.

J'ai créé un nouveau sujet pour répondre à votre question, vu qu'elle sort du sujet:

Responsabilité illimitée du copropriétaire et ses conséquences pour le syndic

Peut-on avoir connaissance du texte de 1804 qui semblerait devoir encore s'appliquer aujourd'hui en ce qui concerne l'apport des copropriétaires dans le "capital" d'une ACP et l'inscription dans la classe 0 de l'inventaire annuel  ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré? et ensemble avec quoi d'autre en plus de l'exemple?

J'éprouve des difficultés à suivre le raisonnement.

• l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré.

Je prends acte de cette opinion, mais je ne suis pas surpris, vu entre autres le refus de rendre compte de l'existence de la loi de 2010 par une organisation professionnelle de syndics.

Dans le contexte du sujet il est utile de lire la page suivante : Le fonds de réserve et le fonds de roulement , écrite par une  organisation professionelle. Cette organisation a aussi écrit le texte initial des Art. 577-10 à 577-11/1 CC, à la demande du Ministre.

• Un copropriétaire n’est pas un consommateur de son appartement, mais un investisseur.

Je prends acte que différents membres de ce forum sont intervenus comme des vrais copropriétaires. Ils ont investi un montant important dans leur appartement et veulent que l‘ACP gère ET conserve bien leur investissement, quant aux parties communes.

Une ACP doit impérativement gérer et conserver les parties communes pour le compte des copropriétaires des parties communes.

1. Quand on conserve les parties communes on conserve la valeur des lots privatifs, sous la direction d'un syndic de l'ACP.

2. Quand on ne conserve pas les parties communes, on les consomme, sous la direction d'un syndic d'immeuble.

C’est au syndic de l'ACP d’informer l’AG quant à la gamme des actions possibles pour conserver les parties communes. Un syndic d'immeuble propose et impose une solution.

C’est à l’AG de choisir, après en avoir été informé en temps utile et en avoir délibéré.

La confusion n'est pas dans le fait que les fonds soient inclus dans le patrimoine l'ACP, mais de considérer ces fonds comme permanent càd comme du capital.
Ces fonds sont tout sauf permanents puisqu’ils sont absorbés par les charges de l'exercice. Le fait que ces fonds sont réalimentés par d'autre appels de fonds ne les rends pas permanents.

Je ne vois vraiment pas où vous situez le problème. Une copropriété peut avoir un capital. (voir Code Civil) Ce capital est renseigné à un instant donné, lors de la photographie qu'est un bilan.

Et le capital n'est pas nécessairement un fonds permanent. Ce capital peut fluctuer en fonction de l'emploi qui en est fait et de l'affectation qu'a décidée l'assemblée générale.

Pouvoir identifier dans un bilan que ce capital existe et est disponible pour des gros travaux me semble favoriser une fois encore la transparence de la situation patrimoniale de l'ACP.

De plus, le fonds de réserve n'est pas absorbé par les charges de l'exercice. Ce capital ne peut être attribué, augmenté ou liquidé que sur base d'une décision d'assemblée générale.

Je ne suis absolument pas d'accord avec vous : le fonds de réserve ne varie pas "au gré" des charges !
Et un capital n'est pas "un fonds permanent". Le capital est un avoir. Ni plus ni moins.

Je suis personnellement adepte de la transparence, de l'exhaustivité et de la précision.

Je ne pense pas qu'il y ait de confusion. Comme je l'ai déjà exposé à de multiples reprises, le fonds de réserve reste acquis à l'association, laquelle association possède la personnalité juridique et un n° d'entreprise.
Ce fonds, qui est la propriété de l'ACP, doit être identifié de manière univoque dans le bilan.
...
Le fonds de réserve est donc bien ce capital propre constitué pour faire face à des investissements futurs (toiture, ascenseur, etc.)

La confusion n'est pas dans le fait que les fonds soient inclus dans le patrimoine l'ACP, mais de considérer ces fonds comme permanent càd comme du capital.
Ces fonds sont tout sauf permanents puisqu’ils sont absorbés par les charges de l'exercice. Le fait que ces fonds sont réalimentés par d'autre appels de fonds ne les rends pas permanents.

Le fonds de réserve est destiné à faire face à des dépenses non périodiques, des grosses réparations ou remplacement de parties communes pour le compte des CP. L'ACP en assure la gestion de ces parties commune, mais ces parties communes ne font pas partie du patrimoine de l'ACP. Il ne saurait donc être question d'investissement de l'ACP.

Que le bien 'consomptibles' soit volé sans témoin ou brûlé dans la chaudière, il sera une charge à répartir selon l'acte de base.

Pour les CP, l'usage d'un compte de la classe 1 ou des sous-compte 489.. n'est effectivement pas fondamental.
Ce qui me dérange c'est l'idée des fonds permanents. Les valeurs des fonds est par définition volatile, variant au grès des charges et des apports de l'exercice. Dans le cas du fonds de réserve les variations peuvent être particulièrement importantes.
Par contre avoir un compte de la classe 3 et un compte charges à reporter 490 ne me semble pas utile pour la clarté des comptes.

Je ne pense pas qu'il y ait de confusion. Comme je l'ai déjà exposé à de multiples reprises, le fonds de réserve reste acquis à l'association, laquelle association possède la personnalité juridique et un n° d'entreprise.
Ce fonds, qui est la propriété de l'ACP, doit être identifié de manière univoque dans le bilan.

Même raisonnement : les fonds propres ne sont pas l'apanage des sociétés commerciales. Une copropriété peut avoir des fonds propres. C'est clairement écrit dans le Code Civil...
Le fonds de réserve est donc bien ce capital propre constitué pour faire face à des investissements futurs (toiture, ascenseur, etc.)

Il faut revenir aux fondamentaux. A quoi sert la comptabilité ? A connaître, à un instant donné, la situation patrimoniale d'une entité.
La comptabilité pourrait donc fort bien s'appliquer à une personne physique et à son patrimoine privé.

La comptabilité est un outil. Point barre.

Une fois encore, pour la transparence, il m'apparaît bien utile d'avoir un compte de classe 3. Et, une fois encore, le stock n'est pas l'apanage des sociétés commerciales.
Nous avons tous du stock : stock de bois, stock de mazout, stock de pellets, et même stocks de soda ou bouteille de vins.
Donc appelons les choses telles qu'elles sont : le mazout dans la cuve est un stock. C'est un bien matériel, consomptible, que l'on peut transformer en argent.

Par contre les achats de service (l'assurance par exemple) qui couvre une partie de l'exercice suivant, ont bien leur place dans les charges à reporter.

Il me semble plus honnête et plus sage de faire la distinction entre les charges à reporter et un stock à proprement parler - dont on ne sait si ce sera une charge lors de l'exercice suivant. En effet, s'agissant de bien consomptibles, ils peuvent "disparaître" (vol, altération, etc.)

Lorsqu'on veut avoir une vue claire et détaillée des finances de l'ACP, l'utilisation des comptes de classe 1 (fonds de réserve) et de classe 3 (stock) sont bien utiles.

Après, chacun fait comme il le souhaite. Mais jusqu'à présent, mes comptes ont toujours été approuvés, et certains commissaires aux comptes sont... comptables.