Je verrouille le sujet.

Dans le cadre d'une succession, pour éviter les problèmes, il existe la procédure de l'expertise préalable qui lie le fisc.
Mais ici on n'est pas dans la procédure "succession".
A voir avec le contrôleur local si le fisc a un expert attitré
dont l'expertise ne serait pas remise en question ultérieurement (lors du décès).
Et par sécurité, faites expertiser par un second expert (idéalement qui donnera la même fourchette de valeur).

Ne cherchez surtout pas à faire une bonne affaire.  Ne prenez pas la valeur la plus basse des expertises pour fixer la valeur de la transaction (pas la plus haute non plus, à moins d'être masochiste).

Si il y a viager donc rente, que la rente soit calculée selon des tables acceptées par le fisc (voir avec votre notaire) et, à nouveau, ne mégotez pas.

Enfin si il y a rente viagère, n'oubliez JAMAIS de payer cette rente.  Même si vos parents vous disent qu'ils n'en ont pas besoin, qu'ils ont encore assez avec la rente du mois dernier...
Même s'ils sont entrés en clinique...
Vous payez la rente jusqu'à leur décès, un point c'est tout.

Et pour l'achat de la maison de famille, j'ai envie de vous conseiller d'informer ou d'avoir l'accord de vos frères et soeurs.
Même s'ils n'ont pas les moyens de l'acheter, sentimentalement, ils peuvent y être attachés.  Ils vont peut-être devoir "faire leur deuil" de cette maison.
Ca n'a rien de juridique ou d'obligatoire, mais pour les relations familiales, c'est probablement mieux.

C'est suite à une décision de mes parents de vendre leur maison en viager

Et ce qui vous déplait probablement c'est que ce bien sorte du patrimoine familial?

Je pense au contraire que c'est une excellente piste de réflexion que de vous vendre à vous la maison en viager.

Vous leur payez le bouquet à l'acte et vous continuez à leur payer une rente pendant toute leur vie.

Ils sont aidés et le bien reste dans votre patrimoine et le fisc ne peut rien y trouver à redire...

On peut aussi imaginer que les enfants versent une pension alimentaire aux parents, cette pension est déductible fiscalement

Pas aussi simple que cela de déduire une pension alimentaire aux parents sans une obligation judiciaire.
Entre autre, Il faut justifier de l'état de besoin et une proportionnalité entre les enfants

Merci aussi à D1791 pour ses explications détaillées. Même si j'espère qu'elle ne me serviront jamais...

Il est bien sûr possible d'aider un proche.
Mais pour éviter des ennuis futurs, il faut simplement tenter d'identifier les risques et voir comment on peut contourner les écueils.

Merci D1791 pour ces informations avisées.

Comme toujours, c'est parce que certains tentent des entourloupes que le droit évolue et que le fisc se méfie.

Il serait tellement facile pour éviter les droits de succession que chaque parent signe des reconnaissances de dette en faveur des héritiers : hop plus de patrimoine net lors du décès et donc plus de droits de succession !

Donc le fisc se méfie.  Donc c'est à vous à anticiper les suspicions qu'aura le fisc lors du décès de vos parents.
Il est tout à fait possible de les aider, mais protégez vous en conservant toutes les preuves qu'il s'agit bien d'un réel prêt d'argent et qu'il ne s'agit pas d'une tentative de frauder les droits de succession.

Vis-à-vis de vos frères et soeurs, c'est la même chose.
Lorsque famille doit traverser l'épreuve d'une succession, c'est à ce moment là que refont souvent surface les rancoeurs accumulées parfois depuis l'enfance.
Mettez-vous un instant à la place d'un enfant pas particulièrement à l'aise financièrement.  Ses parents décèdent avec 10 000 EUR sur leur compte bancaire.  Il se dit "ça va mettre un peu de beurre dans les épinards".  Mais, surprise, un autre enfant (plus à l'aise financièrement) débarque et dit : "les 10 000 EUR, c'est pour moi, je les avais prêtés à papa-maman".
Si c'est autre enfant peut simplement montrer qu'il y a bien eu transfert, prêt..., la réalité sera acceptée.  Si cet autre enfant n'a aucun justificatif de l'opération, ou n'a qu'une reconnaissance de dette sous seing privé (qu'on imaginera facilement extorquée frauduleusement - les vieux signent facilement en confiance ma brave dame), je vous laisse imaginer l'ambiance familiale : l'enfant plus à l'aise a encore réussi à voler les autres héritiers, les riches en veulent toujours plus...
Vous voyez le tableau ?

Même dans les familles dans lesquelles tout le monde s'entend bien, une succession est toujours une épreuve qui comporte des risques.
En plus vous avez 4 frères et soeurs (et peut-être encore en plus 4 beaux-frères ou belles-soeurs).  Ca fait 4 (8) personnes qui risquent de mettre un grain de sable dans la belle mécanique familiale.

Aidez vos parents.
Jouez la transparence.
Gardez vous des preuves que vous les avez réellement aidé.
Contre le fisc.  Contre des conflits familiaux potentiels.

Dernière chose : l'acheteur de la maison en viager, ce n'est pas un héritier ?
Si c'est un héritier, à nouveau, danger.  Il y a des précautions à prendre.

Le fisc déteste les reconnaissances de dettes reprises dans les testaments en faveur des héritiers.

Le risque : devoir payer des droits de succession sur la somme que vous leur avez prêtée.
Possibilité également de conflit avec vos frères et soeurs surtout si la somme dépasse la quotité disponible du patrimoine de vos parents.

Faites les choses dans les règles avec minutie et gardez les traces et TOUS les justificatifs :
- convention de prêt
- transfert de l'argent par virement bancaire avec communication "prêt selon convention du..."
- conservez précieusement l'extrait de compte (mieux : le votre + la copie de celui de vos parents) où apparait l'opération
- préférez un intérêt très faible, symbolique, plutôt que pas d'intérêt (taux de 0.5% par exemple)
- vos parents vous paient l'intérêt par virement bancaire sans jamais oublier une seule échéance
- conservez tous les extraits de compte des réceptions d'intérêt
- faites enregistrer
- surtout : que vos parents n'aient pas la mauvaise idée d'avoir, juste avant l'opération, retiré une somme proche du montant de votre prêt d'un de leurs comptes (le fisc suspecterait une simulation)

Ou faites les choses par acte notarié (et conservez toutes les traces des mouvements).

Je souhaiterais connaitre les modalités pour prêter de l'argent sans intérêt à mes parents agés de 85 ans, tenant compte que j'ai 4 frères et soeurs, et que le remboursement de cette somme ne pourra se faire que lors de leurs déces donc sur héritage.

Une convention de reconnaissance de prêt rédigée à la main par mes parents suffit elle dans ce cas.

Merci pour vos réponse

Pour éviter toute difficulté lors de la succession (que je leur souhaite la plus tardive possible), il conviendrait peut-être de mentionner en outre par voie testamentaire cette obligation de remboursement .
Parlez-en au notaire de famille qui a reçu le dit testament, le cas échéant.

Voir aussi si la convention sous seing privé ne devrait pas être enregistrée, pour lui donner date certaine.

Votre geste est plus qu'honorable et mérité le grand respect de vos proches.