Ce qui est heurtant ici, c'est l'attitude de Coccinelle qui voit dans la bonté de son ancien locataire un droit acquis qui lui est dû. On se fout de supputer les raisons qui ont poussé l'ancien bailleur à ne pas indexer le loyer durant 10 ans. Merci bailleur. Merci pour ces années de location à un prix inférieur au marché. Mais il a vendu, le monsieur ! Comme je disais : toutes les bonnes choses ont une fin. Et l'acheteur, s'il n'est pas assistant social, il est légitime qu'il cherche à rentabiliser son investissement. Quand je lis :

je me dis que si j'étais le bailleur, je n'hésiterais pas à virer l'auteur de ce raisonnement dès que la loi m'y autorise... et j'adapterais immédiatement le loyer à l'index actualisé. Par contre, si un bon contact pouvait s'établir avec la locataire, et si des conditions raisonnables peuvent être agréées par les parties, une continuation de la location peut s'envisager.

Surtout que donner un bien en location pour un acheteur à l'heure actuelle c'est déjà un magnifique cadeau que le bailleur fait à un locataire

Voilà le commentaire le plus "bizarre" que j'ai lu ici... c'est vraiment du grand n'importe quoi !
Le bailleur a besoin du preneur pour lui permettre de financer ou rentabiliser son bien. Prétendre le contraire est un gros mensonge du bailleur : rien ne l'oblige à louer et il ne le fait pas pour faire plaisir à qui que ce soit. S'il n'en a pas besoin, il ne loue pas et évite toutes les tracasseries.
Et un preneur n'est pas nécessairement quelqu'un qui n'a pas les moyens d'acheter un bien. Il y a beaucoup plus de raisons pour ne pas acheter que le contraire.

Le bailleur ne rends pas service au locataire, c'est lui qui est le premier demandeur et le premier bénéficiaire.
Et pour que la relation soit la meilleure, il faut que les deux parties soient satisfaites de l'accord et soient persuadés d'avoir une relation gagnant-gagnant.
Pas l'un qui prétends faire la charité en louant et l'autre qui se croit tout permis en payant.

"Drôle" de mentalité....

PS : un loyer ne doit pas couvrir la mensualité du crédit. Le crédit sert à acheter un immeuble, la mensualité représente donc le prix de la propriété (le bien sera toujours là dans 15 ou 20 ans, pas les loyers....)
A moins que vous n'arrêtiez de percevoir les loyers dés que le crédit est terminé ! Dans ce cas, je retire tout mon commentaire et m'incline devant votre oeuvre charitable...
Mais vu la qualité des biens dont vous vous vantez régulièrement de mettre en location, j'ai de gros doute sur cette option...

Et je vous rappelle que le nouveau bailleur n'est pas tenu de vous garder à vie à des conditions de loyer inférieures au marché; il peut mettre un terme au bail à chaque échéance d'un triennat.

Surtout que donner un bien en location pour un acheteur à l'heure actuelle c'est déjà un magnifique cadeau que le bailleur fait à un locataire qui lui ne dispose pas des fonds nécessaires à l'achat de son logement et/ou n'est pas arrivé à convaincre une banque de lui octroyer un crédit.

A l'heure actuelle, mettre en location un bien récemment acheté constitue une perte sèche puisque le loyer ne couvre en général pas la mensualité que l'acheteur doit payer.

Sans parler des travaux qu'il faut encore financer et des multipes frais afférents à cet achat (droits d'enregistrement, frais de notaire, frais d'hypothèque etc...)!

Sans parler non plus de la fiscalité écrasante qui vient grever la rentabilité (IPP, précompte immobilier etc...)

Dans 95% des cas, une personne qui achète un bien loué ne garde pas le locataire. Surtout si le loyer est si bas!

Donc je pense que vous avez intérêt à vous montrer hyper collaboratif avec votre nouveau bailleur pour essayer à tout prix d'être dans ses bonnes grâces...

Peut-être aura-t-il une autre approche. Mais plus vous serez conciliante et coopérative au niveau des travaux, plus vous aurez de chances de vous attirer ses bonnes grâces.

Perso, je crois que vous oubliez un peu vite que vous avez bénéficié durant des années -et que vous bénéficierez encore un certain temps (de quelques mois à 3 ans) d'un loyer modéré. Et je crois que vous pensez trop que c'est normal et que cela vous est dû, que tout est logique et légitime ainsi que bon marché.

Suis-je assez honnête ?

Est-ce donc la raison pour laquelle dans mon fil vous mettez en avant le renom par le locataire ? Rexou : répondez-vous honnêtement par rapport à mes questions ou bien êtes-vous de parti pris ?! .

Je réponds ici pour ne pas mélanger les fil de discussions :

Vous posez des questions et vous recevez diverses réponses dont le but est de vous permettre de vous faire une idée la plus juste possible de votre situation et de ce qui peut arriver. Bien sur, tout dépendra en finale de votre nouveau propriétaire, de ses demandes, de sa connaissance de la loi, ou encore de sa détermination... et de votre flexibilité par rapport à cela.

Votre nouveau bailleur ne peut pas augmenter votre loyer en dehors de l'index, cela vous a été clairement expliqué. Il doit faire des travaux de mise en conformité électrique suite à son achat, ce qui constitue des frais pour lui et du confort pour vous.

Pour ma part, je pense que votre raisonnement ne va pas dans le bon sens lorsque vous estimez que cette mise en conformité n'est qu'un "dû normal" auquel vous avez droit, ni quand vous argumentez au niveau des motivations de l'ancien propriétaire. Et je vous rappelle que le nouveau bailleur n'est pas tenu de vous garder à vie à des conditions de loyer inférieures au marché; il peut mettre un terme au bail à chaque échéance d'un triennat.

Je vous cite un exemple de ce que pourrait faire votre bailleur. C'est une possibilité, et c'est aussi ce que je ferais à sa place. Difficile d'être plus honnête ! Comme vous dites, cela vous permet d'anticiper. Le but est aussi de vous permettre d'adapter votre attitude.

Votre réponse

entrainerait pour moi que je vous signifie la non reconduction du bail à l'échéance du prochain triennat. Je vous laisserais débattre de ce qui est "correct, normal, légitime, de trop..." sans moi. Avec un seul argument : vous avez bénéficié longtemps d'un loyer inférieur au prix du marché. Toutes les bonnes choses ont une fin. Vous refusez de me remettre votre préavis. C'est votre droit. La loi m'autorise à ne pas renouveler le bail à l'échéance du XX - 201X et je vous le notifie(sans aucune justification!) par recommandé dans les délais légaux. L'étape suivante sera de penser à déménager, pas à exercer un recours... Outre les frais de déménagement, vous devrez aussi vous adapter à la réalité du marché.

Quelqu'un qui loue un bien selon un loyer établi par un contrat de bail légal est en droit d'espérer une sécurité certaine ainsi que des entretiens réguliers de l'appartement qu'il occupe. Il est donc logique et légitime qu'un jour il y ait des travaux s'entretien ou de remplacement à faire. Si l'ancien propriétaire a proposé un loyer plus bas que la moyenne du quartier c'est bien parce qu'il préférait percevoir un loyer plus bas sans devoir investir dans des dépenses d'entretien ou de restauration. Par ailleurs l'augmentation des loyers de mon quartier a grimpé plus vite que l'indexation légale. Si le propriétaire voulait augmenter son loyer régulièrement il avait le choix d'opter pour un bail de courte durée. Vous voyez c'est le serpent qui se mord la queue ^^ Cette discussion ne se veut pas une suite de jugement sur propriétaires/locataires.

Merci pour ce cas de figure qui me permet d'anticiper !
Je lui répondrai d'abord de me faire cette proposition par écrit. Ce n'est pas à moi de donner mon préavis.
Ensuite je prendrai en compte le montant de l'augmentation et les arguments avancés.
Enfin soit je suis d'accord et tout va bien, soit je choisirai de déménager, soit je lancerai un recours puisque l'option est possible. Cela demanderait réflexions et connaissances approfondie de la loi locative. (=> remettre l'électricité en conformité après avoir reçu un avertissement est-ce considéré comme un "plus" dans un logement ou juste "normal" ? Augmenter le loyer de XXX % est-ce correct ? de trop ? etc. ) Dernière option utopique car j'espère ne pas en arriver là.

Pour le loyer : vous êtes en contradiction avec ce que me dit grmf !
Qui a raison ? Où puis-je me renseigner ?

Aucune contradiction, non. Le proprio ne peut en effet pas augmenter le loyer en dehors de l'index légal... mais il peut fort bien mettre un terme à votre bail à l'issue de chaque triennat. Et il relouera ensuite au prix du marché pour rentabiliser son investissement.

Et pour répondre à qui avancerait l'interdiction de majorer le loyer dans ces circonstances (renon donné par le bailleur), il ne faut pas être naïf. Au pire, un bail aux mêmes conditions que le précédent établi au nom d'un proche, suivi d'une sous-location aux conditions du marché.

Quelqu'un qui achète un bien au prix du marché est en droit d'en espérer à terme raisonnable un rendement qui soit lui aussi en rapport avec le marché. Il est donc logique et légitime qu'il ne vous laisse pas indéfiniment louer à un prix dérisoire.

Supposez que votre bailleur vous propose verbalement l'alternative suivante, quelques mois avant l'échéance du prochain triennat de votre bail : j'accepte de poursuivre la location du bien moyennant une augmentation de XXX€ mensuels. Si vous marquez votre accord, vous m'envoyez votre préavis par recommandé avant le ... (plus de 3 mois avant l'échéance) et nous signons un nouveau bail. A défaut de recevoir votre courrier, je vous notifie votre renon à l'échéance du triennat et mets fin à la location. Vous faites quoi ?

Je n'ai rien contre le propriétaire, lisez bien ,  mais comprenez bien que dans ce cas c'est mon organisation qui m'intéresse et c'est la raison de mes questions.

Pour le loyer : vous êtes en contradiction avec ce que me dit grmf !
Qui a raison ? Où puis-je me renseigner ? 

Merci et excellente journée à tous :-)

Votre approche du "propriétaire qui n'est pas à plaindre", ou "qui ne fait que..." n'est pas la meilleure. D'une part, c'est un acheteur, qui a donc payé (sans doute au prix du marché actuel) un bien qui vous est donné en location à un prix bien inférieur au marché locatif, à vous lire. Si vous habitez ce bien depuis une dizaine d'années, le bailleur peut résilier le bail à l'échéance de chaque triennat... vous avez vérifié la date de cette prochaine échéance ? A cette date, il pourra aussi vous placer devant l'alternative d'un renon ou d'un nouveau loyer réajusté.

Il est illusoire d'obtenir un planning, mais vous pouvez avoir une estimation de la durée des travaux (il survient toujours l'un ou l'autre imprévu). Je vous conseille de trouver un accord avec votre nouveau proprio et d'accepter toutes les nuisances, en convenant avec lui (par écrit, ce serait mieux!) d'un accord de non augmentation du loyer hors index et de non rupture de bail lors de la prochaine échéance.

Il se mets en règle par rapport à la règle des 18 mois. Cela ne veu pas dire que le logement était dangereux avant, ou que le précédent n'est pas en règle.

Rappelons que cette obligation de mise en conformité (aux normes du jour) de l'installation électrique endéans les 18 mois ne s'applique qu'en cas d'achat MAIS pas en cas de location.

La plupart des logements en location qui n'ont pas été construits cette année ne seraient pas conformes en terme d'installation électrique vu que les normes sont constamment revues.

La  plupart de ces biens ne présente pas le moindre danger!

Le client est ici le bailleur, l'agence immobilière gérant le bien au profit du bailleur qui le rémunère pour ces services.

- Une fois ces travaux terminés, peut-il revoir le loyer ? Certes il s'agit de travaux qui améliorent vraiment l'habitat et donnent une plus-value de sécurité. Mais en même temps comme je l'écris plus haut il ne fait que se mettre en règle.

Il se met en règle par rapport à la règle des 18 mois. Cela ne veut pas dire que le logement était dangereux avant, ou que le précédent n'est pas en règle.
Ceci dit, il ne peut revoir le loyer pour cette raison.

Si les loyers autour sont beaucoup plus cher, accrochez vous, et acceptez les inconvénient des travaux.

S'il veulent vos dates, c'est qu'ils ne cherchent pas à vous enquiquiner, au contraire.Vu les approches respectives, vous devriez arriver à vous entendre.

La loi est muette sur ce point.

La meilleure démarche est celle que vous faites: aller les voir pour trouver un arrangement.

Mais vous pouvez aussi décider de vous barrer, moyennant préavis de 3 mois.

Je vous remercie tous pour vos réponses et votre compréhension.

Le propriétaire n'est pas à plaindre puisqu'il a acquis en très bonne connaissance de cause après moult expertises. Je suppose qu'il a tenu compte de ces frais lors de l'acquisition. D'autant plus que la législation oblige le bailleur à mettre à disposition un bien non dangereux pour l'occupant. Donc certes le logement sera amélioré (et c'est tant mieux pour moi bien sûr) mais il sera juste mis en conformité, soit ce qui aurait dû exister dès le départ.  Il ne se rend pas compte concrètement de ce que ces travaux représentent.

Je comprends bien qu'il souhaite se mettre dans la légalité et rentabiliser son bien.
Cependant ma situation me préoccupe plus que la sienne, d'autant plus que je n'ai de contacts qu'avec la gestion d'immeubles qui doit privilégier son client. Ce qui m'intéresse ce n'est pas de râler pour le principe mais de trouver un accord satisfaisant. Ayant déjà subi de nombreux chantiers longs et bruyants dans l'immeuble sans en connaitre toujours ni les raisons, ni la durée (ce qui pourtant incite à la patience), j'appréhende un peu ce nouveau chantier.

J'ai d'autres questions :

- Une fois ces travaux terminés, peut-il revoir le loyer ? Certes il s'agit de travaux qui améliorent vraiment l'habitat et donnent une plus-value de sécurité. Mais en même temps comme je l'écris plus haut il ne fait que se mettre en règle.
- Comme je ne pourrai pas payer un loyer augmenté sur la norme du quartier, faut-il que j'anticipe et me dirige vers le déménagement ?
- Enfin je n'ai eu à ce sujet que des contacts informels avec l'agence de gestion. Par mail on me demande de faire part de mes dates de départ de chez moi pour voir si ça peut coller avec le planning de dépenses du propriétaire, qui souhaite étaler la dépense,  et celui des électriciens. De mon côté je demande l'inverse : qu'on me prévienne officiellement d'une période estimée (au moins) et de la durée pendant laquelle ma présence est indésirable, pour que je puisse m'organiser. Il est clair que j'ai besoin de mettre certaines choses à l'abris de la poussière, trouver où loger, etc.

- Vu les nuisances sonores (en plus des travaux chez soi), ne devons-nous pas recevoir un planning des travaux (une estimation du moins) pour pouvoir gérer la situation dans son ensemble ? (Par ex en mai lors d'une rencontre dans l'escalier on m'avait suggéré de partir en vacances en août. finalement aucune nouvelle de travaux jusqu'à ce jour, de nouveau de façon plus ou moins formelle)

J'ai annoncé ma visite à l'agence de gestion parce que je finis par croire qu'ils attendent mes dates de congé tandis que j'attends une proposition de planning, et parce que les échanges par mail ont leur limite. Par ailleurs la gestion (toute neuve) est entièrement satisfaisante.

Que pensez-vous de tout ça et quelles démarche serait meilleure ?

Merci

il s'avère nécessaire de faire des travaux pour remettre l'immeuble en conformité électrique dans les 18 mois.

En effet, le nouvel acquéreur a l'obligation légale de mettre l'installation électrique en conformité au plus tard 18 mois après l'acte authentique.

Cette obligation légale peut lui coûter très, très cher. En effet, si l'immeuble date des années 60 et que l'installation électrique n'a jamais été refaite, il faudra ouvrir sols, murs et plafonds...et puis refaire tous les décors à neuf.

Vous avez beaucoup de chances que le nouvel acquéreur ne souhaite pas (ou un membre de sa famille) habiter le logement qu'il vient d'acheter et qu'il n'a pas mis fin à votre bail.

De plus vous allez recevoir un bien remis à neuf à votre retour de vacances.

Si vous n'avez pas les moyens de partir en vacances, peut-être que des amis ou votre famille peut vous héberger durant les travaux?

La plupart des baux standards (comme celui que vous pouvez télécharger gratuitement sur ce site) prévoient que le locataire doit souffrir ces travaux  sans pouvoir prétendre à la moindre indemnité même si ceux-ci durent plus de 40 jours.

Rappelons entre outre que ces travaux sont légalement obligatoires pour le nouveau propriétaire du bien que vous louez. il n'a donc pas le choix...

C'est évidemment compliqué. Mais votre proprio n'a pas le choix: il doit faire les travaux.

Il vous propose un aménagement, si possible, des inconvénients qui vous sont imposées. Il ne peut pas faire grand chose d'autre. Et si vous ne partez pas en vacances, cette proposition ne vous arrange pas, c'est logique.

Si les travaux ne représentent pas un certain nombre de mois de loyer, le proprio ne peut pas vous flanquer dehors pour travaux.

Obligé d'un côté. Empêché de l'autre... le proprio est mal mis.

En tous cas, la plupart des baux prévoient qu'il n'y a pas d'indemnité dans le cas de travaux.

Si les travaux imposent de faire des saignées dans les murs, bonjour l'occupation... c'est hyper salissant et cela fait une poussière irrespirable et invivable...

Vous allez habiter dans l'appartement actuellement vide lorsqu'on commence chez vous, puis c'est un autre qui l'occupera pendant que les travaux sont fait à un autre étage...

Personnellement, je n'imposerais jamais à un locataire de vivre le chantier d'une rénovation électrique.  Je mettrais fin au bail, puis je ferais les travaux, puis je relouerais, mais cette réponse n'est pas ce que vous souhaitez entendre malheureusement.

Bon courage.