Pour l'ELS : à faire le jour où il vous rend les clés. S'il conserve les clés, et donc l'accès à l'appartement, il ne faut bien sûr pas faire l'état des lieux.
Au plus tard, le dernier jour du préavis validé, bien sûr.

Droit de visite s'applique dès à présent.

Travaux à faire : une fois qu'il aura remis les clés, sauf accord entre vous, mais vous portez une part du risque s'il y a des dégâts à constater ensuite.

Votre dernière idée est mauvaise. S'il y a des dégâts, c'est à lui de les réparer, comme de juste. Ne vous lancez pas dans une réparation préalable à sa sortie, à vos frais et risques. Il aura ensuite tôt fait de dire que tel ou tel dégât provient de vos activités.

Je reviens vers vous tous et vos lumières pour la suite de mon "cas"

Vos précédents conseils furent précieux et judicieux.
Comme prévu, mon locataire à fait un contre préavis de 3 mois, débutant le 1er Décembre (bien que courier reçu le ... 26/12).
Donc 3 mois de préavis jusqu'au 28 Février.
Ceci dit, il confirme, ce que nous pensions tous ici, qu'il quittera l'appartement le 31/12.

Donc question: what now?

Quand faire l'état des lieux? Le jour du départ? Le 28 Février?
L'appartement sera vide, mais je ne pourrai en disposer.
Quid si il y a des travaux à faire?
Droit de visite? etc...

Perso, je préfère faire l'EDL le plus vite possible afin de programmer les différents travaux si besoin est (Inquiétant: lui-même me propose de faire les travaux dans cette période... il estime donc qu'il y en a, alors qu'il a pris un appartement entièrement neuf...)

Merci d'avance pour vos retours

L'essentiel n'est-il pas que le locataire parte sans laisser de dettes quitte à ce que le bail prenne fin (très) rapidement?

Non. Ce n'est pas l'essentiel. L'essentiel est que le loyer soit payé et qu'il n'y ait pas de trou de location. L'intérêt du locataire est bien que ce soit fini le plus vite possible en payant le moins possible.

Mais l'intérêt pour le propriétaire est que le loyer soit payé. Que ce soit par Pierre, Paul ou Jacques. Et il a intérêt à ce qu'il n'y ait pas de tension avec ses locataires, et pas de litiges ou d'impayé. Et donc, il a intérêt à relouer au plus vite... mais sans lacher ses droits.

Mon avis est un peu différent, et ma méthode aussi.

Au niveau de la valeur du préavis, je considérerais que le renon est valable, et que la durée du préavis étant de 3 mois, il court du 1er décembre au 28 février. Mon avis est que la plupart des juges de paix choisiront cette opinion aussi.

Il convient d'informer de cette situation votre locataire au plus tôt.

Pour ce qui est de ce préavis de 3 mois, alors que le congé en fin de bail doit être de 6 mois, je pense que cette incohérence est due aux évolutions législatives protégeant le locataire et lui laissant plus de droit. Le locataire a le droit de donner son préavis de 3 mois à tout moment. Point barre. Même si le propriétaire a donné le préavis de 6 mois pour finir le bail au bout de la période de 9 ans.

Le contre-préavis de 1 mois n'est pas possible, comme tous les autres intervenants précédants l'ont indiqué, pour toutes les raisons indiquées.

Votre locataire a sûrement trouvé un bien à louer à partir du 1er janvier. Son intérêt est donc de pouvoir quitter. Votre intérêt est de relouer au plus vite, et d'éviter le trou de location.

Ma méthode est toujours de dire "vous devez le loyer jusqu'au 28 février ou jusqu'à ce qu'il y ait un autre locataire. Donc, facilitez moi la vie pour mettre en location, mettons nous d'accord sur les modalités et confirmez moi par écrit la lecture que j'en ai, et donnez moi votre accord pour visiter facilement (généralement: même quand vous n'êtes pas là, moyennant avertissement par sms avant d'entrer)"

L'intérêt est bien de relouer le plus vite possible. Pour tout le monde... Voilà pourquoi je prends toujours cette option. Avec les casse-pied, cela se passe mal, et cela leur coûte cher. Avec tous les autres, les 99% des gens, cela se passe très bien et en toute bonne collaboration!

A noter qu'un accord écrit n'engagerait que le bailleur. Le locataire n'encourt aucune sanction autre que d'être condamné à payer ses arriérés de loyer et les dégâts locatifs éventuels.

Idée: envoi courrier très formel "votre contre préavis n'est pas valable. Vous devez envoyer un préavis valable d'une durée de 3 mois. "
Et j'ajoute de lui demander de m'appeler afin de voir si l'on peut trouver un arrnagement qui pourrait satisfaire les 2 parties.
Tant que les arriérés ne sont pas payer, je n'écris pas qu'il est libre le 28 Février.

Bon compromis non?

Au-delà de l'aspect légal concernant la date de fin de bail, 28/2/2015 ou 31/3/2015, il me semble utile que le bailleur s'interroge sur les intentions et la solvabilité du locataire et s'il n'a pas intérêt à ce que le bail prenne fin le plus tôt possible  de commun accord selon des modalités à convenir entre les parties.

S'il craint que le locataire s'avère insolvable (pas de montant ou de biens saisissables) ou de lourdes procédures , il aura peut-être intérêt à ce que le bail se termine le plus rapidement possible. Il est le mieux placé pour apprécier la situation. Il a  déjà fait état de retard de paiement de son locataire et de son souci concernant l'état dans lequel il retrouvera son bien.

S'il s'engage dans la voie de la résiliation de commun accord , il convient d'être très attentif au contenu de celui-ci et il est fortement recommandé de rédiger cet accord par écrit pour éviter toutes les contestations ultérieures.

Plus tôt , il retrouvera son bien, plus tôt il pourra le remettre en location.

Je partage le raisonnement, mais plutôt que de rédiger un accord écrit, je privilégierais la présentation d'une acceptation verbale présentée comme un geste de bonne volonté, en laissant clairement entendre qu'un retour est attendu (paiement des loyers et pas de conflit de fin de location) en contrepartie.

En gros : votre contre préavis n'est pas valable. Vous devez envoyer un préavis valable d'une durée de 3 mois. J'accepte cependant vu les circonstances de considérer la date de fin février pour fin de bail si de votre côté vous remplissez vos obligations...

Un accord écrit avec conditions est une autre possibilité... mais moins avenant qu'un accord verbal "dans le cadre de bonnes relations" qui me semble plus convaincant pour finaliser la fin de bail de manière amiable.

Donc proposer 3 mois mais à dater du 1er Décembre me semble judicieux.
Honnêtement, et financièrement, je n'ai aucune crainte d'aller au tribunal, ma couverture financière me le permet aisément.

Puis-je écrire cela dans ma réponse? Voire conditionner la durée du préavis au paiement de l'arriéré?

Exemple:
"Je ne peux accepter votre contre-préavis (j'invoque alors les raisons légales), vous pouvez par contre me renvoyer votre résiliation avec préavis de 3 mois et qui prendrait effet le 1er Janvier jusqu'au 31 Mars (staus quo donc par rapport à mon préavis).

Par contre, si vous deviez régler intégralement votre arriéré à la date du 5 Février 2015, le préavis prendrait fin le 28 Février.

What do you think?

S'il craint que le locataire s'avère insolvable (pas de montant ou de biens saisissables) ou de lourdes procédures , il aura peut-être intérêt à ce que le bail se termine le plus rapidement possible. Il est le mieux placé pour apprécier la situation. Il a  déjà fait état de retard de paiement de son locataire et de son souci concernant l'état dans lequel il retrouvera son bien.

S'il s'engage dans la voie de la résiliation de commun accord , il convient d'être très attentif au contenu de celui-ci et il est fortement recommandé de rédiger cet accord par écrit pour éviter toutes les contestations ultérieures.

Plus tôt , il retrouvera son bien, plus tôt il pourra le remettre en location.

Dans le cas d'un bail de 9 ans, le preneur qui veut résilier son bail à l'échéance  doit notifier un congé au bailleur au moins 6 mois avant l'échéance en application de l'art. 3, § 1, al.2.

D'autre part, dans le même cas , le preneur peut mettre fin  à tout moment au bail moyennant un congé de 3 mois en application de l'art. 3, § 5

On ne peut que constater qu'il existe une discordance entre ces 2 délais.

Quid de la doctrine ? quid de la jurisprudence? Quid des arguments retenus dans la doctrine et la jurisprudence? La jurisprudence est-elle univoque? Y-a-il une jurisprudence majoritaire?

En ce qui me concerne, je n'ai fait que relayer la position de Bernard LOUVEAUX (délai de 3 mois  ds le chef du preneur nonobstant notification du congé de 6 mois par le bailleur) mais j'en ignore les fondations.

D'autres sources d'information ?

Il ne s'agit pas ici d'une résiliation anticipée par le bailleur, mais d'une notification de congé, à l'échéance normale.

Cela n'enlève rien au droit du locataire de résilier le bail, à n'importe quel moment, moyennant préavis de 3 mois.

Quant à savoir si le contre-préavis donné indûment par le locataire est nul, je n'en sais rien, mais j'aurais tendance à considérer que le juge donnerait l'appréciation la plus favorable au locataire... et que donc le dit préavis démarre le 1er décembre mais est d'une durée de 3 mois.

Je partage cet avis : le locataire doit pouvoir donner un préavis de 3 mois, ce droit n'est à priori pas modifié par le courrier du bailleur.

Le raisonnement quant à l'appréciation d'un juge semble tout à fait réaliste. Ceci dit, vous pouvez présenter la chose comme une faveur dans le cadre de bonnes relations. Informer verbalement que le préavis n'est pas valable et pas conforme et qu'un nouveau préavis conforme aux dispositions légales devait être envoyé. Toutefois, vous êtes disposé à accepter de valider le préavis reçu quant à sa date de notification, mais rectifier la durée (portée à 3 mois). Cela ne causerait pas préjudice au bailleur qui disposerait de fait de 3 mois (déc/janv/fév) pour proposer son bien à la location. Ce geste implique bien sur une contrepartie quant au bon paiement des loyers...

Bonjour Bada et merci de votre message.

Excellente remarque à laquelle je n'avais pas pensé... La surenchère de préavis!

Un propriétaire donne 6 mois, le lendemain de la réception du courrier, le locataire peut-il donner son préavis de 3 mois?

Des avis?

Merci à tous

Je ne partage pas l'avis de Bada.

Il ne s'agit pas ici d'une résiliation anticipée par le bailleur, mais d'une notification de congé, à l'échéance normale.

Cela n'enlève rien au droit du locataire de résilier le bail, à n'importe quel moment, moyennant préavis de 3 mois.

Quant à savoir si le contre-préavis donné indûment par le locataire est nul, je n'en sais rien, mais j'aurais tendance à considérer que le juge donnerait l'appréciation la plus favorable au locataire... et que donc le dit préavis démarre le 1er décembre mais est d'une durée de 3 mois.

Mais d'autres intervenants ont peut-être un avis documenté différent.