Une réflexion : il serait peut-être intéressant de prévoir d'office un pourcentage de 1% à usage professionel dans tous les baux enregistré d'habitation mais avec interdiction de déduire le loyer. En cas de problème avec le fisc, on lui présente le bail et le fisc est obligé de se retourner vers le locataire qui aurait déduit plus que 1% et ne pourra pas imposer le propriétaire sur plus que 1% du loyer.
Cela limiterait grandement l'impact sur la note fiscal du bailleur....

Qu'en pensez-vous ?

La gratuité des droits d'enregistrement pour les baux ne concerne que ceux à 100 % logement....

Qu'en pensez-vous ?

Pourquoi ne pourrait-on réclamer le supplément seulement si le bail enregistré  ? Du moment que l'interdiction est reprise dans le bail, ce n'est pas suffisant  ?

Non, pour le fisc ce n'est pas suffisant. Si le bail n'est pas enregistré, d'abord le bailleur est hors-la-loi et ensuite le fisc considèrera d'office que 100% du logement est consacré aux activités professionnelles du locataire (même si dans le bail figure un autre pourcentage)

C'est exactement ce que je dis : sans pourcentage dans le bail, c'est 100% du loyer => mais si le bail prévoit une interdiction de déduction de loyer, aucune chance qu'on ai prévu un pourcentage....

Donc, sur ce point, bail enregistré ou pas ne change rien pour le fisc. Et rien n'est à défendre face au fisc, il faut payer...

Ma question portait donc sur le recours devant le juge pour récupérer le supplément d'impôt : un juge peut refuser d'écouter le propriétaire parce que le bail n'est pas enregistré ?  jamais entendu cela pour des loyers en retard ou des dégâts locatifs. Pourquoi serait-ce différent pour un supplément d'impôt qu'on demande au locataire n'ayant pas respecté le contrat  ?

Pourquoi ne pourrait-on réclamer le supplément seulement si le bail enregistré  ? Du moment que l'interdiction est reprise dans le bail, ce n'est pas suffisant  ?

Non, pour le fisc ce n'est pas suffisant. Si le bail n'est pas enregistré, d'abord le bailleur est hors-la-loi et ensuite le fisc considèrera d'office que 100% du logement est consacré aux activités professionnelles du locataire (même si dans le bail figure un autre pourcentage)

Comment reportez vous les implications financières à charge du déclarant... ?

Avec un logiciel fiscal. Comme le BELIMP (Editions Standaard Boekhandel).
Vous pouvez imprimer les 2 calculs (avec utilisation professionnelle d'un certain pourcentage par votre locataire et sans).
Si vous l'avez prévu dans votre bail (comme celui de PIM) et qu'il est enregistré, vous pouvez demander à votre locataire de vous rembourser la différence.

Ou simplement avec Tax On Web... c'est gratuit :-)

Pourquoi ne pourrait-on réclamer le supplément seulement si le bail enregistré  ? Du moment que l'interdiction est reprise dans le bail, ce n'est pas suffisant  ?
Sauf erreur, l'enregistrement du bail n'est "utile" que pour "prouver" le pourcentage d'usage professionnel dans le loyer. Sans cela, c'est tout le loyer qui est considéré comme professionnel (même si le locataire n'en a déduit qu'une partie...). Le contrôleur tatillons pourrait (devrait) imposer l'entièreté du loyer...
Or, ici, on parle d'un bail interdisant l'usage professionnel ==> aucune chance qu'un pourcentage soit prévu...

Comment reportez vous les implications financières à charge du déclarant... ?

Avec un logiciel fiscal. Comme le BELIMP (Editions Standaard Boekhandel).

Vous pouvez imprimer les 2 calculs (avec utilisation professionnelle d'un certain pourcentage par votre locataire et sans).

Si vous l'avez prévu dans votre bail (comme celui de PIM) et qu'il est enregistré, vous pouvez demander à votre locataire de vous rembourser la différence.

Plus concrètement, que fait-on dans le cas d'école suivant :
Vous faites signer un bail qui exclut l'usage professionnel. Votre locataire déduit tout de même ses loyers et vous quitte  et le fisc requalifie vos loyers en revenus taxables. Comment reportez vous les implications financières à charge du declarant... ?

D'où l'utilité d'enregistrer le bail , notamment, pour pouvoir le rendre opposable au fisc.

Voir ceci dans notre FAQ

Himura a écrit :

On peut juste faire valoir dans le bail qu'on refuse l'utilisation professionnelle, et que si c'est tout de même utiliser comme tel, toutes les implications financières pour le bailleur seront reportées à charge du déclarant.

Plus concrètement, que fait-on dans le cas d'école suivant :
Vous faites signer un bail qui exclut l'usage professionnel. Votre locataire déduit tout de même ses loyers et vous quitte  et le fisc requalifie vos loyers en revenus taxables. Comment reportez vous les implications financières à charge du declarant... ?

Dans ce cas, j'imagine que la seule solution est de passer par la case tribunal - en admettant que l'ex-locataire fait la sourde oreille à vos demandes préalables.
(Ce serait d'ailleurs sûrement le cas également s'il était toujours là, la garantie locative ne couvrant probablement pas le préjudice).

Je crois qu'on ne peut pas interdire la déduction professionnelle, en réalité. C'est toujours le libre choix du déclarant.

Bon à savoir.

Plus concrètement, que fait-on dans le cas d'école suivant :
Vous faites signer un bail qui exclut l'usage professionnel. Votre locataire déduit tout de même ses loyers et vous quitte  et le fisc requalifie vos loyers en revenus taxables. Comment reportez vous les implications financières à charge du declarant... ?

Il me semble qu'établir une quittance pour les loyers payés en y précisant qu'il s'agit de logement privé et que les loyers ne peuvent être déduits de revenus imposables ne devrait pas poser problème. 
Si cela suffit à contenter un locataire réglo.....

Je crois qu'on ne peut pas interdire la déduction professionnelle, en réalité. C'est toujours le libre choix du déclarant.
On peut juste faire valoir dans le bail qu'on refuse l'utilisation professionnelle, et que si c'est tout de même utiliser comme tel, toutes les implications financières pour le bailleur seront reportées à charge du déclarant.

Les archaïques quittances de loyers en vigueur en France n'existent pas en Belgique.

Chez nous, on vit avec notre temps, et les extraits bancaires du locataires sont une preuve de paiement de loyer.

A votre place, je lui rappelle gentiment la clause.
Et que s'il a besoin d'une preuve de versement du loyer, le bail et ses extraits de compte doivent largement suffire.

Je vais suivre votre conseil.

Merci !