Quasi impossible donc, pour une copropriété "aimable et sympathique" de se constituer en autogestion sans prendre le risque de sacrifier un de ses membres (naïfs).

Impossible formellement, probablement.

Dans la pratique, vous pouvez vous en tenir à un seul syndic non-professionnel, qui conserve toute la responsabilité, mais qui délègue une grande partie du travail préparatoire des différents dossiers aux autres copropriétaires, en fonction des disponibilités et compétences de chacun.

Celà ne pose aucun problème dans la mesure où le syndic :
1) suit le progrès des tâches préparatoires et les reprend à sa charge ou les redistribue si quelque chose qui DOIT être fait n'avance pas,
2) se réserve le droit de modifier toute préparation faite par un autre, avant de la reprendre "à son nom" vu qu'il est responsable et seul acteur autorisé légalement.

Si la copropriété est assez petite et que les copropriétaires s'entendent bien et se parlent régulièrement, il y a de grandes chances que celà fonctionne.

Merci à PIM de remettre, avec une détermination admirable, l'église au milieu du village.

Tout ceci revient à ma dernière idée "méta" du moment: la volonté du législateur serait (au conditionnel, hein, soyons prudents) de favoriser les "grosses" structures (les bureaux de plusieurs personnes), pour que l'argent circule (il y a une ponction sur toutes les TVA applicables et sur les bénéfices des personnes morales). Quasi impossible donc, pour une copropriété "aimable et sympathique" de se constituer en autogestion sans prendre le risque de sacrifier un de ses membres (naïfs).

Autant le savoir...

Merci à tous pour vos feedbacks toujours constructifs.

L'idée de la "cogestion" me semble "jouable". Mais, juridiquement, serait-ce possible? Je pensais à la constitution d'une association de fait qui aurait la charge de syndic pour notre seul immeuble, puisque grmff souligne que nous devons avoir "un seul syndic".

Ni juridiquement ni socialement une solution possible.

Cela vaut tant pour une association de fait que pour une ASBL. Elle doit se soumettre à la Loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (M.B. 22 août 2013). Donc être agréé par l'IPI ...

Dès que vous êtes à plus que 2, la dispute est garantie sur court terme. Les composantes de ce "joli paysage complémentaire" ont la tendance à résoudre les problèmes d'une façon très différente. A Gand il y a eu un conseil de gérance composé par un "paysage" de ce type. Il a été remplacé "en bloc"après quelques années, suite à un manque de cohésion totale, avec des effets néfastes sur l'entretien de l'immeuble.

En marge: association de fait = responsabilité solidiare au lieu de pro rata, ce qui veut dire que les conséquences financiers des dégats causés par le CP A pourront être récupérés à 100% chez le CP B.

L'assurance familiale couvre 0% du risque.

..L'idée de la "cogestion" me semble "jouable". Mais, juridiquement, serait-ce possible? Je pensais à la constitution d'une association de fait qui aurait la charge de syndic pour notre seul immeuble, puisque grmff souligne que nous devons avoir "un seul syndic"....

Un association de fait n’existe pas en tant que personne morale. Chaque personne serait solidairement syndic, il y aurait donc plusieurs syndics solidairement responsables...

Je doute que ce soit le cas. D'autant que la loi indique clairement que le syndic doit souscrire une assurance RC couvrant l'exercice de sa mission.

Je reviens sur le "syndic bénévole". Notre copropriété devra faire face à de très importantes dépenses. Les coproprios s'entendent a priori bien. Pourquoi ne pas regrouper les compétences de chacun (un traducteur, un chauffagiste, un bon bricoleur pour les petits travaux urgents, un assureur, un juriste et deux économistes : un  joli paysage complémentaire) d'autant que la plupart occupent leur propre logement et que nos pensionnés sont très au courant de ce qui se passe dans le quartier.

L'idée de la "cogestion" me semble "jouable". Mais, juridiquement, serait-ce possible? Je pensais à la constitution d'une association de fait qui aurait la charge de syndic pour notre seul immeuble, puisque grmff souligne que nous devons avoir "un seul syndic".

Cela permettrait, en économisant sur tous les frais, de reconstituer rapidement un fonds de réserve et d'apprendre avant de rechercher, 2 ou 3 ans plus tard, un nouveau syndic professionnel.

Question subsidiaire: l'assurance familiale d'un coproprio suffit-elle à le protéger de ses possibles erreurs de gestion?

Une question encore. Deux copropriétaires peuvent-ils être le Syndic Bénévole ? Le contrat de Syndic Bénévole est-il valable si nous mettons les noms de 2 copropriétaires ?

Le syndic (bénévole (cp), ipi ou autre,) est une personne (physique ou morale) qui est "...est seul responsable de sa gestion... et... ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées"

Toutefois "L'assemblée générale ... peut ... si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées."

J'en déduit qu'il pourrait y avoir :
Soit un contrat de syndic avec l'ACP et une délégation à des fins déterminées entre le syndic et une autre personne avec accord de l'AG. Mais le syndic garde la responsabilité de la bonne exécution de la délégation.
Soit soit un contrat de syndic et un contrat de syndic adjoint, les 2 contrats liés directement avec l'ACP. Mais ici aussi quid de la responsabilité ? Il s'agit alors de bien définir les droits et obligations de chacun sans chevauchement...

Personnellement, je trouve que le partage des tâches de syndic serait une bonne chose, mais malheureusement, la loi et les usages ne l'encourage pas...

Donc grmff a sans doute bien résumé : "Non. Un seul syndic."

PIM a écrit :

GT a écrit :

J'ai obtenu de manière informelle le renseignement que l'ACP doit compléter un relevé 325.20 et une fiche 281.20 dont une des rubriques concerne les indemnités en remboursement de dépenses incombant à la société (en l'espèce l'ACP).

Donc, en pratique, fiches à établir par... le syndic bénévole 

)
Effectivement, seul le syndic, représentant de l'ACP a la qualité pour établir ces fiches bien que l'ACP soit visée à l'article 29 du code des impôts sur les revenus 92, § 2, 4°. L'ACP n'a pas la personnalité juridique fiscale pour l'assujettissement aux impôts sur les revenus (transparence fiscale) ce qui ne la dispense pas de devoir établir des fiches (281.10, 281.20, 281.50..). Qui d'autre que le syndic, représentant de l'ACP, pour les établir ?

Dans les faits, sauf dénonciation, l'administration ne vérifie pas le respect de ces obligations fiscales par les ACP. Les moyens de vérification à mettre en oeuvre de manière systématique seraient trop importants.

Dénonciation n'est pas le seul moyen qui est à disposition du Fisc. Ils lisent aussi les jugements ... . Mon ex-syndic l'a resenti après le jugement de 2007. Il a du adapter les comptes de ses trois firmes à la réalité.

En plus l'AR du 12.07.2012 a donné les moyens de vérification au Fisc.

En effet certains comptes comptables de la comptabilité en partie double de l'ACP devraient reprendre à partir du 01.01.2013 le montant exact à déclarer par moyen d'une fiche du type 281. D'où la responsabilité du commissaire aux comptes qui doit déclarer la comptabilité comme conforme à l'AR de 2012. Et qu'il a vu les fiches "281", qui doivent être joint à la comptabilité et/ou rapport de gestion.

GT a écrit :

J'ai obtenu de manière informelle le renseignement que l'ACP doit compléter un relevé 325.20 et une fiche 281.20 dont une des rubriques concerne les indemnités en remboursement de dépenses incombant à la société (en l'espèce l'ACP).

Donc, en pratique, fiches à établir par... le syndic bénévole 

)
Effectivement, seul le syndic, représentant de l'ACP a la qualité pour établir ces fiches bien que l'ACP soit visée à l'article 29 du code des impôts sur les revenus 92, § 2, 4°. L'ACP n'a pas la personnalité juridique fiscale pour l'assujettissement aux impôts sur les revenus (transparence fiscale) ce qui ne la dispense pas de devoir établir des fiches (281.10, 281.20, 281.50..). Qui d'autre que le syndic, représentant de l'ACP, pour les établir ?

Dans les faits, sauf dénonciation, l'administration ne vérifie pas le respect de ces obligations fiscales par les ACP. Les moyens de vérification à mettre en oeuvre de manière systématique seraient trop importants.

Dans le cas d'un syndic personne physique rémunéré, la fiche 281.20 comporte différents montants et infirmations relatifs notamment aux rémunérations et le cas échéant aux dépenses incombant à la société remboursées au syndic. Dans le cas d'un syndic bénévole, le montant des rémunérations se chiffre à zéro , ce qui ne dispense pas l'ACP (représentée par le syndic) de compléter la rubrique concernant les dépenses incombant  à la société remboursées au syndic bénévole. Le but de la rubrique relative à ces dépenses est de permettre à l'administration de vérifier si ces dépenses ne recouvrent pas des rémunérations déguisées.

Exemples de remboursement par l'ACP de dépenses forfaitaires engagées par le syndic pour le compte de la société : le syndic, dans le cadre de ses missions,est appelé à donner des communications téléphoniques et il ne possède pas de ligne téléphonique uniquement dédiée à cette fin; il peut être emmené à se déplacer avec son propre véhicule (p.e. pr se déplacer chez le courtier en assurances, chez un fournisseur..) et il utilise son véhicule personnel...

Par ailleurs,le syndic bénévole veillera à établir et à adresser à l'ACP les pièces justificatives relatives aux dépenses incombant à la société sur base desquelles il sera remboursé. Ces pièces figureront dans la comptabilité de l'ACP.

Il va de soi, pour moi, que la notion de syndic n'implique pas qu'un syndic , personne physique, le cas échéant bénévole de surcroît, doive prendre à sa charge des dépenses qui incombent à l'ACP.

luc a écrit :

rexou a écrit :

Je profite de ce post pour poser une question annexe concernant un syndic bénévole : dans un immeuble d'une douzaine d'appartements, un CP qui reprendrait le rôle de syndic peut-il demander une participation pour frais administratifs. Par exemple, un forfait mensuel de 10€/appartement qui engloberait la totalité de ses frais ?

Forfait: non (si jon taxable dès le premier €)

Frais réels: oui, mais à approuver explicitement par l'AG suivante.

Fiscalement les indemnités octroyées à un syndic bénévole en remboursement de frais incombant à l'ACP sur base de pièces justificatives ou de manière forfaitaire ne sont pas imposables dans le chef du syndic bénévole sauf, pour l'administration à établir qu'il s'agit de rémunérations déguisées.

J'ai obtenu de manière informelle le renseignement que l'ACP doit compléter un relevé 325.20 et une fiche 281.20 dont une des rubriques concerne les indemnités en remboursement de dépenses incombant à la société (en l'espèce l'ACP).

L'ACP ne doit déclarer que les indemnités de type honoraires. Elle ne doit pas déclarer ses frais propres. Si l'ACP rembourse des factures ou note de frais réels (= note avec tickets attachés), elle ne doit rien remplir je pense.

En clair, pour un syndic bénévole qui rend des notes de frais réels, il n'y a pas de fiche à remplir.

Si c'est une société qui est syndic et rend des factures, pas de fiches non plus.
Si c'est un syndic personne physique assujeti qui rend des factures avec TVA, pas de fiche non plus je pense (à vérifier)

Et finalement, si vous voulez savoir si votre syndic remet bien les fiches pour le compte de l'ACP, vous devez le demander... au syndic.

GT a écrit :

J'ai obtenu de manière informelle le renseignement que l'ACP doit compléter un relevé 325.20 et une fiche 281.20 dont une des rubriques concerne les indemnités en remboursement de dépenses incombant à la société (en l'espèce l'ACP).

Donc, en pratique, fiches à établir par... le syndic bénévole 

Et surtout, si pas de fiche, le fisc n'a aucune connaissance de l'existence de ces indemnités, par ailleurs fort limitées.

Un forfait est donc possible, à faire valider annuellement par l'AG. :-)))

J'ai obtenu de manière informelle le renseignement que l'ACP doit compléter un relevé 325.20 et une fiche 281.20 dont une des rubriques concerne les indemnités en remboursement de dépenses incombant à la société (en l'espèce l'ACP).

Donc, en pratique, fiches à établir par... le syndic bénévole 

rexou a écrit :

Je profite de ce post pour poser une question annexe concernant un syndic bénévole : dans un immeuble d'une douzaine d'appartements, un CP qui reprendrait le rôle de syndic peut-il demander une participation pour frais administratifs. Par exemple, un forfait mensuel de 10€/appartement qui engloberait la totalité de ses frais ?

Forfait: non (si jon taxable dès le premier €)

Frais réels: oui, mais à approuver explicitement par l'AG suivante.

Fiscalement les indemnités octroyées à un syndic bénévole en remboursement de frais incombant à l'ACP sur base de pièces justificatives ou de manière forfaitaire ne sont pas imposables dans le chef du syndic bénévole sauf, pour l'administration à établir qu'il s'agit de rémunérations déguisées.

J'ai obtenu de manière informelle le renseignement que l'ACP doit compléter un relevé 325.20 et une fiche 281.20 dont une des rubriques concerne les indemnités en remboursement de dépenses incombant à la société (en l'espèce l'ACP).