Et si Pim supprime ce message et le vôtre, j'applaudirai cette décision.

@Phil7578

Précision : la demande en justice tendant à modifier la répartition ou le calcul des charges doit être transcrite pour être reçue (cassation 5 janvier 2012) (cfr. Action en modification de la répartition ou du calcul des charges communes :
http://gillescarnoy.be/2013/08/21/actio … communes/)

Si je comprends bien,

vous voulez dire  que la citation doit aussi  faire l'objet de l'inscription d'une M.M. ( Mention Marginale) par l'avocat  auprès du service des hypothèques afin que tout candidat acquéreur  puisse être informé (via les notaires) de cette modification possible sur l'acte de base de la copropriété pendant la procédure.

1: "Un notaire m'a donné ...": avant le 01.09.2014?

Non, en juillet 2015.
En relisant mes notes prises suite à cet entretien, le seul doute qui me reste est "où sont ses honoraires dans l'estimation ?".

L'estimation complète était je le rappelle :
Coût total = x heures à 100 EUR/h HTVA (préparation du texte) + 300 EUR TTC (pour droits d'enregistrement, d'écriture, de transcription).

Je lui ai indiqué que nos statuts actuels étaient composés de ~10 p. pour l'AB, de ~15 p. pour le RC, et d'un ROI (irrelevant ici).
Il a pris ces chiffres comme estimation du volume des statuts futurs.

Il a qualifié la somme de 300 EUR TTC de "débours", et a indiqué que ceux-ci n'étaient pas soumis à la TVA.
Ce qui me fait penser que les honoraires de 37 à 370 EUR pour modification d'acte de base ne sont pas inclus dans ce montant (et ce contrairement à ce que j'ai supposé dans un de mes derniers messages). En effet, ces honoraires sont soumis à la TVA.
Je pense donc maintenant qu'il a implicitement inclus ses honoraires dans le tarif horaire de préparation des documents, pour simplifier l'explication.

Donc au final, compte tenu de tout ce qui précède, je parie que l'estimation devrait se formuler plus précisément comme suit :

Coût total =
x heures à 100 EUR/h HTVA (préparation du texte par l'étude du notaire)
+ [37 à 370 EUR HTVA] d'honoraires du notaire
+ ~300 EUR TTC (pour droits d'enregistrement 50 EUR/acte, d'écriture 50 EUR/acte, de transcription 10,70 x ~15 EUR).

Ce que j'essaierai de vérifier avec lui si j'en ai l'occasion.

Oui, j'ai vu merci. Votre réponse précédente m'a fait changer d'avis ! Vive les statuts unilingues.

Le notaire P-Y ERNEUX a rédigé un article intitulé "Les aspects de droits d'enregistrement de la copropriété forcée" (Conseil francophone de la fédération royale du notariat belge, Actualités notariales de la copropriété, Bruylant, 2015, pages 127 et svtes). 

Avant d'analyser la matière appliquée à différents cas de figure, il renvoie aux articles 109 et suivants du code des droits d'enregistrement  ainsi qu'à la pratique administrative ( non exempte de critiques à son estime) reprise dans la circulaire n°4 du 3 juillet 1998 ayant pour objet de définir les règles de perception applicables lors de la présentation à l'enregistrement d'un acte relatif à la copropriété.
http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

phil7578 a écrit :

Si oui, l'acte authentique - en deux langues, nous sommes à Bruxelles - coûte environ combien?

1- Un notaire m'a donné une estimation de 300 EUR TTC pour notre copropriété.
J'ignore s'il y a des paramètres susceptibles de faire varier ce montant pour d'autres cas que le nôtre.

2- Nos statuts - à Bruxelles - sont rédigés uniquement en français.
Je pense que c'est une bonne idée de prévoir des statuts dans les deux langues, mais je ne pense pas que ce soit obligatoire.
Quelqu'un peut-il confirmer / infirmer ?

1: "Un notaire m'a donné ...": avant le 01.09.2014?
2: passage des statuts unilingues vers bilingues impossible à réaliser sans des frais importants (voir ma réplique précédente). Donc à déconseiller. Mais les dispositions de l'Art. 577-13/1 sont suffisantes, si les statuts (ou leur mise à jour) datent d'après le 01.09.2010. En effet tout CP peut demander la traduction dans l'autre langue.

luc a écrit :

Finalement je maintiens qu'il est possible que dans certains cas de sortie d'indivision un droit de 1% est due. La page qui y réfère explicitement se trouve sur Wikipedia.

Je suppose que cette phrase est à considérer comme réponse à ma question du 01-09-2015 10:14:01

Je ne suis pas d'accord avec vous.

Ces 1 % (d'ailleurs 2,5 % si Flandre) ne concernent que les droits dus dans le cas de sorties d'indivision et cessions entre indivis initiaux, dans le cadre d'indivisions classiques.
Ici, on se trouve dans des copropriétés et indivisions forcées, comme vous vous plaisez d'ailleurs souvent à le souligner.

S'il y a modification des quotités via changement de l'acte de base, il n'y a pas cession de parts indivises.

Si cession d'une partie de couloir à un lot privatif, il y a 1% à payer, puisque cette partie sort de l'indivision des parties communes.

En marge: la Flandre est je crois revenu à 1%

Finalement je maintiens qu'il est possible que dans certains cas de sortie d'indivision un droit de 1% est due. La page qui y réfère explicitement se trouve sur Wikipedia.

Je suppose que cette phrase est à considérer comme réponse à ma question du 01-09-2015 10:14:01

Je ne suis pas d'accord avec vous.

Ces 1 % (d'ailleurs 2,5 % si Flandre) ne concernent que les droits dus dans le cas de sorties d'indivision et cessions entre indivis initiaux, dans le cadre d'indivisions classiques.
Ici, on se trouve dans des copropriétés et indivisions forcées, comme vous vous plaisez d'ailleurs souvent à le souligner.

S'il y a modification des quotités via changement de l'acte de base, il n'y a pas cession de parts indivises.

grmff a écrit :

300€? Par appartement?

Non, pour toute la copropriété, comprenant droit d'enregistrement, droit d'écriture et droit de transcription de l'acte authentique.

Donc pas la préparation du texte (toilettage ou autre).

Pour info, concernant les HONORAIRES DE NOTAIRE pour une modification des statuts d'une ACP, sans garantie d'exhaustivité ni d'interprétation correcte des textes :

Tarif des honoraires des notaires, annexé à AR 1950-12-16/30 :

1) Art 1 2° [hors tarif] "diligences faites aux bureaux des hypothèques" : à la discrétion du notaire, puisque hors tarif ?

2) Art 17, 4bis. [...] Acte modificatif de l'acte de base : min. 37 EUR - max. 370 EUR, à la discrétion du notaire dans cette fourchette.

3) Art 17, 4ter. Acte rédigé en deux ou plusieurs langues : par langue supplémentaire (0,20 EUR) par ligne.

Je reste sur ma position de 50 EUR/page, ayant posé la question à un notaire en 2014, lors le passage d'un acte de vente.

OK, merci Luc, c'est donc notaire contre notaire. Je tenterai de confronter le mien si j'en ai l'occasion.

http://www.legalworld.be/legalworld/con … gType=2060

De manière optimiste, le texte me fait estimer un salaire de 5,01 EUR/acte pour un document dématérialisé envoyé par courriel.
De manière pessimiste, le texte me pousse à y rajouter un montant de 10,70 EUR/page A4.

Je mets donc en doute le montant de 50 EUR/page avancé précédemment par un intervenant.

Par ailleurs, j'en viens également à penser que les HONORAIRES DU NOTAIRE pourraient bien également être compris dans cette estimation de 300 EUR TTC. Dans l'article suivant de 2006, on voit que les honoraires pour modification de statuts d'une ASBL étaient de maximum 100 EUR. Bien que ça ne prouve rien, celà me semble être une opération de nature comparable à la modification des statuts d'une ACP.

D'abord, étant sur la voie de créer une ASBL, je sais qu'il ne faut pas un acte authentique ... donc coût réduit pour une ASBL.

Puis je renvoie pour les frais d'un acte de base (ou sa modification) à la page suivante du site des notaires:
La transcription de l'acte au bureau des hypothèques. Je reste sur ma position de 50 EUR/page, ayant posé la question à un notaire en 2014, lors le passage d'un acte de vente.

Finalement je maintiens qu'il est possible que dans certains cas de sortie d'indivision un droit de 1% est due. La page qui y réfère explicitement se trouve sur Wikipedia.

grmff a écrit :

300€? Par appartement?

Non, pour toute la copropriété, comprenant droit d'enregistrement, droit d'écriture et droit de transcription de l'acte authentique.

Donc pas la préparation du texte (toilettage ou autre).

Pour info, concernant les DROITS DE TRANSCRIPTION, voir l'article suivant concernant les salaires des conservateurs des hypothèques :

http://www.legalworld.be/legalworld/con … gType=2060

De manière optimiste, le texte me fait estimer un salaire de 5,01 EUR/acte pour un document dématérialisé envoyé par courriel.
De manière pessimiste, le texte me pousse à y rajouter un montant de 10,70 EUR/page A4.

Je mets donc en doute le montant de 50 EUR/page avancé précédemment par un intervenant.

Par ailleurs, j'en viens également à penser que les HONORAIRES DU NOTAIRE pourraient bien également être compris dans cette estimation de 300 EUR TTC. Dans l'article suivant de 2006, on voit que les honoraires pour modification de statuts d'une ASBL étaient de maximum 100 EUR. Bien que ça ne prouve rien, celà me semble être une opération de nature comparable à la modification des statuts d'une ACP.

http://www.lalibre.be/economie/libre-en … 6db9ae80f4

POUR RESUMER mes derniers messages :

En l'absence de références complémentaires de la part d'autres intervenants, j'estimerai crédible l'estimation de 300 EUR TTC donnée par le notaire (bien que pas certaine du tout en raison de la complexité des textes et l'expérience des autres intervenants) :

- Enregistrement : droit fixe général en RBC : 50 EUR/acte
- Ecriture : acte notarié : 50 EUR/acte
- Transcription : dématérialisé : 5,01 EUR/acte
- Honoraires notaire : passation d'acte : le reste, soit max. 195 EUR.

Par précaution, je tiendrai compte d'un total de 600 EUR TTC, au cas où un montant de 10,70 EUR/page A4 devait être dû, pour nos statuts estimés à 25 pages A4.

grmff a écrit :

300€? Par appartement?

Non, pour toute la copropriété, comprenant droit d'enregistrement, droit d'écriture et droit de transcription de l'acte authentique.

Donc pas la préparation du texte (toilettage ou autre).

Pour info, concernant les DROITS D'ENREGISTREMENT, voir "Article 11 Code Enregistrement - Région de Bruxelles-Capitale" :

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

Dans le cas présent, il me semble que le "droit fixe général" (50 EUR/acte) s'applique, ce qui est cohérent avec les informations déjà fournies par d'autres intervenants.

grmff a écrit :

300€? Par appartement?

Non, pour toute la copropriété, comprenant droit d'enregistrement, droit d'écriture et droit de transcription de l'acte authentique.

Donc pas la préparation du texte (toilettage ou autre).

Pour info, en ce qui concerne les DROITS D'ECRITURE, voir le CODE DES DROITS ET TAXES DIVERS :

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

Dans le cas présent, il me semble que s'appliquent :
- l'article 3 (50 EUR/acte)
- ou peut-être l'article 4 (95 EUR/acte) si l'ACP devait être assimilée à une société pour les droits d'écriture.

C'est l'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010 qui a mis à charge du syndic l'obligation (il est TENU - obligation non pas de moyen mais de résultat)  "de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, ..., une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique".

Si je vous lis bien, l'AG avait voté pour la mise en conformité déjà en 2011 ou 2012 (= l'adaptation aux art.577-3 à 577-14, CC des textes énumérés à l'art. 19, § 2 , CC) sans opter pour des modifications de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur non visées par les articles 577-3 à 577-14, CC.  Exact ? Que disent les PV 2001 ou 2012?

Si c'est bien exact, vous constaterez que le syndic n'a pas suivi la décision de l'AG de limiter son intervention à l'adaptation de textes puisque vous venez de recevoir un projet (tous les copropriétaires ont-ils reçu ce projet ?)où l'ancienne répartition des charges d'ascenseur aux millièmes ( je suppose prévue dans le règlement de copropriété ! exact car c'est ce règlement qui prévoit la répartition des quotes-parts de charges ? ) est remplacée par une répartition par étage. Il a agi en dehors d'un mandat donné par l'AG.

Pourquoi ? Lobby de certaines personnes qui "comptent" ds la copropriété et qui espèrent voir leurs interventions minorées dans le coût des travaux de mise en conformité des ascenseurs ?

Quoi qu'il en soit, toute modification aux statuts qui concerne la répartition des charges de copropriété se réalise à la majorité des 4/5 des voix.

Le copropriétaire qui critique la répartition des charges doit d'abord demander au syndic ,selon la procédure, la mise d'un point particulier à l'ordre du jour dans lequel il formulera sa plainte et invitera l'AG à modifier ses statuts comme il le précisera expressément (p.e. utilisation non pas du critère de la valeur respective des lots privatifs mais de l'utilité pr ces lots privatifs des biens et services communs donnant lieu à ces charges) et de manière chiffrée.

Si la modification de la répartition des charges est décidée en AG, elle devra être mentionnée ds le Règlement de copropriété et nécessitera la rédaction d'un acte authentique modificatif des statuts  (art. 577-4, § 1) et une transcription.

Mais, si l'AG refuse sa demande, il pourra ensuite invoquer l'art. 577-9, § 6 , CC pour demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.

Précision : la demande en justice tendant à modifier la répartition ou le calcul des charges doit être transcrite pour être reçue (cassation 5 janvier 2012) (cfr. Action en modification de la répartition ou du calcul des charges communes :
http://gillescarnoy.be/2013/08/21/actio … communes/)

Si l'acte change les droits de propriété des parties communes, il y a au moins une taxe de 1% sur la valeur des parties qui ont changé de copropriétaire.

Merci d'expliciter cette affirmation (de préférence dans un nouveau sujet)