Oui, il y a un courtier indépendant, que j'ai essayé de contacter sans succès pour vérifier les dires du syndic. J'ai donc pris contact directement avec un (très aimable et très professionnel) juriste de l'assureur lui-même.

Il en résulte ceci:

1. La copropriété peut ne pas déclarer un sinistre et prendre les frais à sa charge. Mais, si à l'occasion d'un nouveau sinistre, le précédent appartenait à la cause, l'assurance pourrait ne pas indemniser et résilier le contrat. Par exemple, un début d'incendie dans une installation électrique obsolète, réparée à nos frais, suivie d'un sinistre majeur...

2. Lors d'un sinistre, il vaut mieux déclarer à la Cie car elle met en oeuvre les frais de recherche de la cause, l'ouverture de gaines, la thermographie etc. En plus, un expert indépendant - pour les sinistres importants - peut déterminer les limites du dommage. La *cause* du sinistre (une conduite corrodée, par exemple) doit être remplacée aux frais de la copropriété. Par contre, les dommages, dûment constatés par photo ou par l'expert avant devis, sont, eux, couverts.

Sur ce point, en se taisant, le syndic fait passer la totalité des dégâts sur la copropriété.

3. Les franchises sont bien calculées par "pilier" et donc les dégâts d'une tentative de vol sont indemnisés avec une franchise inférieure - dans notre cas - à ceux dus à une rupture de canalisation.

Reste à déterminer si cela sera suffisant pour foutre cet abruti de syndic, qui m'a fait une leçon délirante sur "les sinistres sans dégâts".

Merci à toute l'équipe de PIM pour son support. Il faudra songer à publier un bouquin des interventions les plus intéressantes ici, non?

Notre immeuble a environ 50 ans et les tuyaux commencent à percer un peu partout. Après 2 sinistres moyens il y a 5 ans sur nos 35 lots, notre assureur a revu notre franchise à la hausse (de 200 à 1500 euros pour faire court). Cette franchise devait diminuer si la sinistrabilité de l'immeuble "revenait à un niveau raisonnable en 2 ans".

Or, depuis, nous avons subi trois sinistres qui n'ont pas été déclarés à l'assureur. C'est la copropriété qui les a totalement pris en charge, bien au-delà de la franchise après sa révision. C'est évidemment un double coût (assurance et sinistre) pour tout le monde. Le dernier sinistre a, lui, bien été déclaré mais l'assureur a maintenu sa franchise à 1500 euros.

Il me semble que la copropriété navigue à la marge. D'un côté, le syndic prétend (sans produire d'écrit) que s'il déclare tous les sinistres, l'assureur pourrait refuser toute couverture - donc, dégâts tempête, aux tiers, vol et incendie - de la copropriété (je me souviens d'un vieux cours d'assurance où, précisément, les assureurs jouent sur la franchise pour limiter leurs pertes). L'assureur n'a jamais écrit cela: il a mentionné une surprime pendant une période temporaire. D'autre part, je m'interroge sur ce qu'il adviendrait à la copropriété si, après un gros sinistre, l'assureur apprenait que le syndic lui en a caché trois.

Toujours partisan de l'honnêteté, je comprendrais que la franchise passe à 3000 euros par exemple. Mais je la trouverais très mauvaise que l'assureur refuse un remboursement d'incendie majeur - par exemple - parce qu'il n'a pu évaluer précisément la sinistrabilité de l'immeuble. Qu'en pensez-vous?