GT a écrit :

Ce qui serait intéressant de lire, ce sont les arguments développés devant les juridictions qui ont pris des décisions divergentes et la motivation des jugements.

Et si on demandait à GT, grand spécialiste de la recherche, de nous trouver et publier cela ici... 

Et si PIM" m'offrait un code d'accès aux banques de données utiles ?

Ce qui serait intéressant de lire, ce sont les arguments développés devant les juridictions qui ont pris des décisions divergentes et la motivation des jugements.

Et si on demandait à GT, grand spécialiste de la recherche, de nous trouver et publier cela ici... 

"En fait, cette question n'a jamais été tranchée définitivement en doctrine ou jurisprudence.
"deux thèses sont suivies par les tribunaux"
"la deuxième thèse l'emporte plus souvent actuellement".
"Rien donc ne permet de clore définitivement la discussion"

Seule une décision de la cour de cassation pourrait trancher la question. Encore faudrait-il qu'un justiciable porte l'affaire jusqu'à cette Cour.  En attendant ....le débat reste ouvert.

Ce qui serait intéressant de lire, ce sont les arguments développés devant les juridictions qui ont pris des décisions divergentes et la motivation des jugements.

Bonne journée à tous.

A la demande de Pim, j'interviens dans votre discussion.
En fait, cette question n'a jamais été tranchée définitivement en doctrine ou jurisprudence.

Ce qui est certains, c'est que c'est bien la date de fin de bail (fin du préavis donné donc) qui est prise en compte et pas la date à laquelle le congé est donné.

Par contre, certains auteurs (Merchiers par exemple) affirment que l'indemnité égale à un mois de loyer est due si le bail est résilié au cours ou pour la fin de la troisième année; d'autres prônent que dès lors que le bail se termine la troisième année (techniquement) à minuit, que l'indemnité n'est pas due.

SI les deux thèses sont suivies par les tribunaux, il me semble (même si je ne dispose pas de statistique, tous les jugements n'étant pas publiés) que la deuxième thèse l'emporte plus souvent actuellement.

Rien donc ne permet de clore définitivement la discussion. Par contre, j'indiquerais malgré tout dans le congé la durée du préavis ainsi que par exemple le fait que les lieux seront libérés le 31 janvier 2016 et que la remise des clés et l'état des lieux pourront s'effectuer le matin du 1er février.

Bonne journée!

L'article 3§5 de la loi sur la résidence principale prévoit qu'il  peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et que, toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité.

La question porte sur l'interprétation à donner à l'expression "mettre fin au bail au cours du premier triennat".

La méthode d'interprétation linguistique permet de considérer qu'un bail se clôturant le dernier jour du triennat est un bail auquel il est mis fin en cours de triennat. Le 2éme triennat succède au premier, à la clôture, au terme de celui-ci.

Je n'ignore pas que l'expression "mettre fin au bail au cours du premier triennat" puisse aussi être interprétée en recourant à la recherche de la volonté du législateur qui se manifeste dans les travaux préparatoires de la loi sur le bail de résidence principale. Mais que disent les travaux préparatoires permettant de découvrir  la volonté du législateur sur la portée de l'expression ?

@ D1791 : Je comprends mieux en effet votre dégressivité particulière. C'est la première fois que j'entends parler de cet échelonnement, mais après tout, pourquoi pas ? C'est en effet parfaitement légal et défendable. Perso, mes baux sont aussi de 3 ans, mais avec indemnité linéaire. Ce n'est qu'en cas de conflit grave, menant en justice de paix, que je demande la totalité de cette indemnité. Et ma dernière expérience a été de la voir réduite à un mois; pratique systématique de la nouvelle juge de paix selon son greffe.

Je ne propose que des baux de 3 ans (36 mois).
Depuis peu et grâce/à cause de ce forum, lorsque j'ai un très gros doute sur la solvabilité du preneur, je teste le 1 + 2 ans.

Dans le contexte actuel de notre société, 3 ans c'est une éternité pour un locataire.  En tout cas, c'est ce que je constate dans ma région.
Je veux donc un bail qui permette au locataire de quitter le logement avant l'échéance des 3 ans, en contrepartie de quoi je désire une indemnité.

Par analogie avec ce que la loi prévoit pour les baux de 9 ans, je pense qu'une indemnité dégressive est plus correcte.
Comme je refuse de louer pour un an (hormis gros doute sur la solvabilité), la dégressivité 3-2-1 pour une durée de 1, 2, 3 ans comme la loi la prévoit pour les baux de 9 ans ne me convient pas.

Je ne veux par contre pas pénaliser un locataire qui quitterait "un peu" avant le terme initialement prévu.
S'il trouve le noveau logement de ses rêves en fin de bail, je ne trouve pas correct de ma part d'imposer cette indemnité.

Je propose donc une indemnité linéaire de 3 mois pendant les 2 premières années (24 mois) et je propose une dégressivité rapide la dernière année 2 mois pour 2 ans et un trimestre, 1 mois pour 2 ans et 2 trimestres et enfin aucune indemnité pour les 2 derniers trimestres.

Votre commentaire "Cela n'empêche pas un juge de réduire cette indemnité à 1 mois " me renforce dans mon sentiment qu'il vaut mieux avoir non seulement une attitude d'équilibre des rapports entre parties, mais aussi qu'en me rapprochant de la philosophie du bail de 9 ans, je renforce mes arguments face à un juge.

Je suis très attaché à la liberté contractuelle, mais je sais qu'il ne faut pas abuser d'un droit ou d'une liberté et j'ai la faiblesse de penser que si mon bail de court terme converge avec l'esprit de la loi sur le bail de long terme,  je ne donne pas de grain à moudre aux législateurs qui voudraient imposer chaque virgule de la relation bailleur-preneur.

Par ailleurs, il m'arrive de ne pas toujours réclamer cette indemnité, mais c'est une autre histoire.

GT a écrit :

Selon mon premier avis (je n'ai consulté ni la doctrine, ni la jurisprudence) , une indemnité sera due au bailleur car le bail aura pris fin au cours du premier triennat (en fin de premier triennat = en cours de premier triennat).

Pas d'accord. Le bail prend fin AU TERME du 1er triennat et pas en cours de ce triennat.

Je n'ai pas consulté la doctrine ni la jurisprudence. Simple logique. Mais je ne suis pas juge. :-)

Le bail prend fin au terme du triennat. Je n'en disconviens pas.

Pour autant que les mots aient un sens (méthode d'interprétation linguistique), le triennat expire le dernier jour du mois sur le coup de minuit (triennat = période qui débute à un moment et qui se termine à un autre moment). Et le 2ème triennat (potentiel) aurait débuté le 1er jour du mois suivant.

Voilé les faits que je relève, sans plus. J'ai donné un premier avis. Il ne s'agissait pas d'une position péremptoire.
Ensuite, j'ai consulté ma documentation.

En quoi la logique ne serait-elle pas respectée ? Quelle est cette logique énoncée prétendument non respectée ? La méthode systémique (dite aussi logique) est une des méthodes d'interprétation du droit. Elle consiste à dégager le sens d'un texte à l'aide de son contexte législatif. Dans le cas soumis, quel est le contexte ?

Selon mon premier avis (je n'ai consulté ni la doctrine, ni la jurisprudence) , une indemnité sera due au bailleur car le bail aura pris fin au cours du premier triennat (en fin de premier triennat = en cours de premier triennat).

Pas d'accord. Le bail prend fin AU TERME du 1er triennat et pas en cours de ce triennat.

Je n'ai pas consulté la doctrine ni la jurisprudence. Simple logique. Mais je ne suis pas juge. :-)

Pour éviter cette discussion dans mes baux de court terme sur le moment auquel l'indemnité décroît, j'ai spécifié que c'est le moment auquel le renom est donné qui détermine son montant :

"...le préavis devra être confirmé, par écrit, au plus tard 3 mois avant le terme du présent bail.  Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois."

Pardonnez-moi si j'ai raté une marche...  Bail de court terme dites-vous. Et "renon envoyé avant fin des 24e, 27e ou 30e mois" ??? C'est probablement possible et légal, mais ne correspond à rien de courant...

Perso, pour un bail court (3 ans), je prévois une indemnité linéaire et irréductible de 3 mois. Cela n'empêche pas un juge de réduire cette indemnité à 1 mois pour rupture dans la 1re année et dans le cadre d'un jugement par défaut.

Je crois que je vais résilier en ne donnant aucune date précise (donc pas comme dans le modèle proposé par immoweb par exemple) sauf justement la date où j'aurai quitté les lieux ("je résilie le bail et vous donne un préavis de 3 mois, l'appart sera libéré pour le 01/02/2016").

Pas bon. Dépassement de la date de fin de bail !

Il est préférable d'indiquer que vous donnez votre préavis qui prend cours le 1er novembre pour se terminer le 31 janvier, AU TERME de la 3e année d'occupation.

Vous pouvez utilement mentionner aussi que vous proposez la remise des clés et état des lieux de sortie à la meilleure convenance du bailleur, à partir du 28 janvier par exemple.

"...le préavis devra être confirmé, par écrit, au plus tard 3 mois avant le terme du présent bail.  Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois."

Je crois que je vais résilier en ne donnant aucune date précise (donc pas comme dans le modèle proposé par immoweb par exemple) sauf justement la date où j'aurai quitté les lieux ("je résilie le bail et vous donne un préavis de 3 mois, l'appart sera libéré pour le 01/02/2016").

précisez "à minuit et 01 seconde, de manière à être dans la 4e année"