Vous pouvez consulter les ouvrages de l'avocat Paul RENIER
http://www.renier-demanet.be/site/index.php/cabinet/5

Je ne saurais que vous conseiller la plus grande prudence en matière de bail à ferme. Les baux commerciaux, c'et déjà compliqué. Mais les baux à ferme, c'est pire!!

B.A.-BA du bail à ferme

Extraits

Durée du bail

Depuis 1929, la durée d’un bail à ferme est de minimum 9 ans, puis se prolonge automatiquement pour 9 ans et continue à durée indéterminée (après ces 18 ans). On ne peut prévoir une durée moindre, même si les deux parties sont d’accord, car la loi est impérative (on ne peut y déroger). Si le propriétaire veut reprendre la terre pour exploitation personnelle, il doit respecter un préavis de 3 ans et motiver le congé pour exploitation personnelle (Art.9 du bail à ferme, voir plus bas).

Extrait de la loi sur le bail à ferme, Art. 4.
« La durée d’un bail à ferme est fixée par les parties; elle ne peut être inférieure à neuf ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à neuf ans. A défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration, par périodes successives de neuf ans, même si la durée de la première occupation a excédé neuf ans ».

En 1988, des baux de longue durée (27 ans ou plus) et des baux de carrière (jusqu’à la pension – 65 ans – du fermier) ont été mis en place. Les baux de longue durée et de carrière nécessitent un acte notarial. La sous-location ou la cession de bail sont possibles sans que la période fixe ne puisse toutefois être dépassée. Pas de cession privilégiée (recommencer une nouvelle période de 9 ans).
Les articles 6 – 16 de la loi sur le bail à ferme précisent les modalités permettant de mettre fin au bail.

Cas particulier : le congé pour exploitation personnelle
Il est défini dans l’article 9 de la loi sur le bail à ferme.
•    L’exploitation par le propriétaire doit être effective et continue pendant minimum 9 ans (l’exploitant assume sans intermédiaire la direction journalière de l’entreprise et possède les capacités physiques et techniques à cet effet).
•    Le bailleur a moins de 65 ans ou moins de 60 ans (si pas exploitant agricole pendant minimum 3 ans).
•    Le bailleur n’a pas cessé son exploitation et donnée en bail
•    Le bailleur ne peut être titulaire d’un usufruit sur le terrain
•    L’exploitant doit répondre à l’une des conditions suivantes (Art.9) : être titulaire d’un diplôme en agronomie ou être (ou avoir été) exploitant agricole pendant au moins un an au cours des 5 dernières années ou avoir participé effectivement à une exploitation agricole pendant au moins un an.
Ne constitue pas une exploitation personnelle (Art. 10) : sylviculture, sapins de Noël (sauf exceptions), vente d’herbes ou de récoltes sur pied sans que l’exploitant se charge des travaux ordinaires de culture et d’entretien, prise en pension du bétail.

Note : Activité agricole à titre principal ou complémentaire ?
Pour être agriculteur à titre principal, il faut passer l’essentiel de son temps de travail et tirer l’essentiel de ses revenus de son activité agricole. C’est difficile à prouver. Depuis 1988, lorsque le propriétaire souhaite reprendre sa terre pour exploitation personnelle, il doit être agriculteur à titre principal uniquement. Beaucoup de décisions de jurisprudence !

Je vends une parcelle de terrain à batir actuellement occupée par un fermier. La parcelle fait 30a. Le fermage est de 75€.  A quoi dois je m'attendre pour que le fermier me laisse la terre libre de fermage?

Merci d'avance