Depuis 2007, c'est la loi sur les baux de résidence principale qui s'applique. A cette occasion, tout a été fait (loi Onckelinx) pour bétonner les droits des locataires pendant 9 ans. Les baux 3-6-9 ont été supprimés.

Louer en travaux à prix réduit est donc une très mauvaise idée.

Faites les travaux et ensuite relouez au prix adéquat.

Historiquement, c'est la loi du 20 février 1991 sur la bail de résidence principale appelée communément "loi Wathelet"(père) qui créa dans le Code civil une nouvelle section  - c'est à dire un ensemble de dispositions ( 12 en tout) - consacrée uniquement aux contrats de bail qui portent sur le logement principal du locataire. Cette nouvelle section est la section II du chapitre du code civil relatif aux contrats de louages.
Selon le Ministre Wathelet, le débat passionné au sein de la société civile et les réflexions et propositions parlementaires assurèrent au texte définitif l'équilibre entre les sensibilités multiples et parfois contradictoires qui s'exprimèrent.

Mais visiblement, Roger n'a pas les fonds pour faire les travaux, et c'est la raison pour laquelle c'est resté vide.

Louer (pour faire rentrer des sous-sous dans la caisse) moins cher (parce que c'est justifié) est une solution. Pas idéale, mais une solution. Et si cela aide un locataire précarisé le temps des travaux, c'est du gagnant-gagnant.

C'est pourquoi je préconisais la solution d'un bail à loyer normal, avec un loyer réduit le temps des travaux.

Louer en travaux à prix réduit est donc une très mauvaise idée.

Faites les travaux et ensuite relouez au prix adéquat.

C'est pourtant clair: quand le propriétaire met fin à un bail de type court, il ne peut pas augmenter le loyer (hors index)

Cette règle est faite pour éviter que le propriétaire passe son temps à virer les locataires à haute vitesse pour augmenter les loyers plus vite que l'index.

Personnellement, je n'ai quasi jamais eu à virer un locataire en fin de bail de type court. Et quand j'ai eu à le faire, cela n'était pas pour augmenter le loyer, mais pour me débarrasser d'un fouteur de m... Le loyer pour le nouveau locataire restait identique.

Je ne vois donc pas le problème avec cette règle. (Si ce n'est qu'elle est inapplicable, source d'incertitude juridique, source de tension entre propriétaire et locataire, entrave le libre droit de contracter et insinue que tous les propriétaires sont des marchands de sommeil)

d'accord je comprends mieux le principe , qui n'a rien à voir avec moi puisque j'ai offert un échange de "bons procédés" (loyer réduit de moitié car dérangement travaux et personne à revenus modeste "en transit")
Mais ma question portait surtout sur la durée à laquelle on serait ensuite obligé de maintenir ce prix, 3 ans d'après la loi sur loyers 2013, 9 ans pour le Code civil....

Revenons au code civil si vous voulez bien. Si vous avez un jugement mettant fin au bail aux torts du locataire, ce n'est pas vous qui avez mis fin au bail moyennant congé.

Par ailleurs, je soupconne une occupation sans titre et sans droit à l'issue du bail résilié par la Justice de Paix. Dès lors en cas de conclusion d'un nouveau bail il n'y a pas de baux successifs.

Cette règle est faite pour éviter que le propriétaire passe son temps à virer les locataires à haute vitesse pour augmenter les loyers plus vite que l'index.

Personnellement, je n'ai quasi jamais eu à virer un locataire en fin de bail de type court. Et quand j'ai eu à le faire, cela n'était pas pour augmenter le loyer, mais pour me débarrasser d'un fouteur de m... Le loyer pour le nouveau locataire restait identique.

Je ne vois donc pas le problème avec cette règle. (Si ce n'est qu'elle est inapplicable, source d'incertitude juridique, source de tension entre propriétaire et locataire, entrave le libre droit de contracter et insinue que tous les propriétaires sont des marchands de sommeil)

Revenons au code civil si vous voulez bien. Si vous avez un jugement mettant fin au bail aux torts du locataire, ce n'est pas vous qui avez mis fin au bail moyennant congé.

Le code civil dit:

(§ 1bis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peur, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.

Vous n'êtes donc pas du tout dans les conditions pour que le locataire suivant réclame sur une augmentation de loyer.

Par ailleurs, il est à noter que, même si un préavis est en court, un juge pourra mettre fin au bail anticipativement aux torts du locataire. J'ai déjà eu le cas. Congé mettant fin au bail fin juin, cassé par le juge aux trots du locataire à fin mai avec 3 mois d'indemnité!

Merci, donc le jugement prime sur le reste....
même si je ne suis pas dans le cas (mais ça peut tjrs arriver) je suis surpris de lire 9 ans de maintien forcé du "prix bas" sur le code civil, alors que dans la loi sur les loyers il est mis 3 ans max :
"soit, le bailleur met un terme au contrat et le locataire s’en va.
Lorsque le bailleur passe un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut excéder le loyer de base du locataire précédent, adapté à l’indice des prix"

le code civil n'a pas été revu? (quand je lis toutes les coquilles..)
sur quel règle doit-on se baser alors ?

Le code civil dit:

Vous n'êtes donc pas du tout dans les conditions pour que le locataire suivant réclame sur une augmentation de loyer.

Par ailleurs, il est à noter que, même si un préavis est en court, un juge pourra mettre fin au bail anticipativement aux torts du locataire. J'ai déjà eu le cas. Congé mettant fin au bail fin juin, cassé par le juge aux trots du locataire à fin mai avec 3 mois d'indemnité!

Quand d'après le jugement il y a résiliation? Quand le locataire devait quitter les lieux? Quand l'appartement a été libéré? Quand commence le bail suivant?

je vais essayer de mieux schématiser :
concerne  année 2014
1) 2 baux successifs courts identiques (on va dire  qu'ils ne font qu'un pour simplifier) avec le meme gars
2) fin ultime prévue : fin aout
3) mi-mai : 1ers courriels du locataire comme quoi "est en train de quitter la région, n'est plus jamais là"
4) mon préavis : 30 mai (apparemment non signalé dans la requête, voir point suivant)
5) jugement : 21 juillet  expulsion autorisée, +remboursement etc
6) jugement "postal" jamais retiré par le locataire (preuve supplémentaire que ne revenait plus sur les lieux ?)
7) locataire continue de trainer à déménager malgré mes rappels (boulot en semaine, pas de remorque/camion etc)
8)  finalement remise des clés début novembre
--------------
courant 2015 = néant (pas assez de moyens de faire ensemble les travaux de rénov. nécessaires/étude de projets/demandes de prix )
fin 2015 : (certains) travaux envisagés ET nouveau bail de type court "dépannage" (à prix réduit), envisageable dans la ou les semaines qui viennent
"prix réduit" ou bien,  si l'on peut dire que le locataire précédent est parti de lui-même (ou que le jugement prime tout), alors je fais comme on m'a dit ici, prix normal avec re-versement d'indemnités au locataire....
Je suis de ttes façons obligé de faire ça, sinon je vais être coincé pour le suivant, le 3ème (si celui-ci voulait un bail de max 3 ans)
donc prix bas "officiel", j'oublie, je préfère alors renoncer à ce bail

d'où mon questionnement : comment interpréter le départ du locataire précédent (sur lequel vous répondiez donc) : parti de lui-même vu ses mails, ou est-ce mon préavis qui joue, ou est-ce le jugement qui a suivi mais qui ne prend pas en compte mon préavis (puisque expulsion)

Quand d'après le jugement il y a résiliation? Quand le locataire devait quitter les lieux? Quand l'appartement a été libéré? Quand commence le bail suivant?

merci pr les infos, mais concernant l'expulsion c'est "fait" (il est parti de lui-même, il y a un an)...désolé si l'énoncé de départ est un peu tordu ou pas clair...En fait je revenais sur cette affaire (classée, d'où le fait que je ne me souvenais plus bien) pour évaluer mes risques si je fais un AUTRE bail court avec un NOUVEAU locataire maintenant....
d'où mon questionnement : comment interpréter le départ du locataire précédent (sur lequel vous répondiez donc) : parti de lui-même vu ses mails, ou est-ce mon préavis qui joue, ou est-ce le jugement qui a suivi mais qui ne prend pas en compte mon préavis (puisque expulsion)

je recopie l'extrait du jugement pour être plus clair :
"disons le bail avenu entre parties résilié aux torts de la partie défenderesse (...) condamnons (celle-ci à libérer les lieux (...) A defaut par elle de ce faire, la partie demanderesse est autorisée à la faire expulser (...)"

À ma connaissance le seul moyen d'expulser un locataire récalcitrant, c'est d'avoir un jugement. Vous avez un jugement. À vous de voir, si votre locataire libère volontairement le logement. À défaut faite ce qui est écrit dans le jugement:  la partie demanderesse est autorisée à la faire expulser. Il faut simplement vérifier si le jugement est exécutoire même en cas d'appel ou éventuellement d'opposition.

L'expulsion coûte environ 1.000 €. Pour ce faire,  vous vous rendez au greffe du tribunal avec la copie du jugement et vous demandez l'expédition. Ensuite vous remettez l'expédition à un huissier de justice de votre choix de préférence dans l'arrondissement judiciaire du tribunal.

Commencez par mettre un peu d'ordre dans vos affaires.  Si vous ignorez où vous en êtes, on en sera encore moins. Par ailleurs, vous n'aurez aucune chance en Justice de Paix.

voilà, désolé, je l'avais "trop bien" mis de coté....:)
je recopie l'extrait du jugement pour être plus clair :
"disons le bail avenu entre parties résilié aux torts de la partie défenderesse (...) condamnons (celle-ci à libérer les lieux (...) A defaut par elle de ce faire, la partie demanderesse est autorisée à la faire expulser (...)"

donc oui j'ai rédigé la requête sur place en urgence et sûrement pas parlé de mon préavis...puisque (si j'interprète bien), le juge a cassé le contrat et prononcé l'expulsion (potentielle)
que voulez vous dire avec " vous n'aurez aucune chance en Justice de Paix" ? A quel niveau ou sujet svp ?
merci

(NB je vais vérifier mais je pense que le Juge a résilié, peut-être n'avais-je pas mentionné mon préavis, que le locataire n'a pas retiré à la poste mais qu'il a qd même reçu par mail)

Commencez par mettre un peu d'ordre dans vos affaires.  Si vous ignorez où vous en êtes, on en sera encore moins. Par ailleurs, vous n'aurez aucune chance en Justice de Paix.

ok merci vous écrivez "Par ailleurs, à partir du moment où vous avez fait votre renom, vous ne savez pas demander la résiliation du bail"

donc si on suit cette logique, ce n'est pas la décision du juge qui prime (sur mon préavis) mais qlqpart, l'ordre chronologique
(NB je vais vérifier mais je pense que le Juge a résilié, peut-être n'avais-je pas mentionné mon préavis, que le locataire n'a pas retiré à la poste mais qu'il a qd même reçu par mail)

Donc, toujours dans cette logique, est-ce ça "compte" (je suppose que oui) si le locataire m'a écrit AVANT mon préavis qu'il se préparait à quitter la région et n'était plus jamais dans les lieux ? il manifeste bien sa volonté de ne pas reconduire le bail....(même si ce n'est pas un préavis dans les formes)...Ensuite peu après mon préavis, il me confirme encore par mail qu'il déménage bientôt à savoir quasi 2 mois AVANT la date officielle de fin du contrat - ce qui devrait confirmer sa décision de partir du mail précédant mon renom et confirmer que c'est bien de sa propre initiative de partir puisqu'il part plus tôt que demandé....?
merci d'av., histoire d'avoir un peu de certitude :-)