rexou a écrit :

Il est vrai que j'ai déjà entendu dire qu'une décision prise en AG qui modifie l'acte de base (comme par exemple la modification d'une clé de répartition des charges ?) ne serait pas opposable à un acheteur ultérieur si absence d'acte notarié pour l'authentifier.

Exact. C'est un arrêt de Cassation d'avant 2010 qui a confirmé cette interprétation du Code Civil. La loi de 2010 a ajouté comment une décision de l'AG, en attente de cet acte authentique, peut-être immédiatement opposable aux résidents, membres de l'AG et copropriétaires.

Luc, pourriez-vous avoir la gentillesse de préciser les références de l'arrêt de cassation ? Merci

Il est vrai que j'ai déjà entendu dire qu'une décision prise en AG qui modifie l'acte de base (comme par exemple la modification d'une clé de répartition des charges ?) ne serait pas opposable à un acheteur ultérieur si absence d'acte notarié pour l'authentifier.

Exact. C'est un arrêt de Cassation d'avant 2010 qui a confirmé cette interprétation du Code Civil. La loi de 2010 a ajouté comment une décision de l'AG, en attente de cet acte authentique, peut-être immédiatement opposable aux résidents, membres de l'AG et copropriétaires.

L'AB est prioritaire sur le "on a toujours fait comme cela"  : ce n'est pas parce que les garages n'interviennent pas depuis 20 ans en dépit de ce que prévoit l'AB non modifié que la situation doit perduré. Si un propriétaire demande à ce qu'on applique l'AB, il doit être entendu sans possibilité de contestation.

Relisez la question: c'est justement le problème: rien n'est spécifié dans l'AB à ce sujet...

Ninifel a écrit :

le Juge a tranché la question en faveur de l'ACP.

la politique du fait accompli qui est admis par une majorité a force de loi en matière de copropriété auprès des juges de paix, selon mon expérience.

C'est l'évidence même puisque si un ou plusieurs copropriétaires n'étaient pas d'accord avec ce qui se faisait depuis plus de 20 ans, il leur aurait suffi de faire mettre à l'ordre du jour d'une AGO/AGE un point concernant la répartition des charges pour pallier au manque de précision de l'acte de base orignal.
Ensuite il suffit d'aller chez le notaire pour entériner le nouvel acte de base.

Donc si personne n'a jamais mis de révision de répartition à l'ordre du jour de la moindre AG et que donc l'ACP ne s'est jamais prononcé en faveur d'une révision, cela ne sert à rien d'aller en justice. Comment voulez-vous qu'un juge vous donne raison si vous ne suivez pas les modalités prévues par la loi sur la copropriété?
Seule l'AG est souveraine.

D'accord pour la question des proratas dans les FF mais pas par rapport au sujet initial de ce fil !
L'AB est prioritaire sur le "on a toujours fait comme cela"  : ce n'est pas parce que les garages n'interviennent pas depuis 20 ans en dépit de ce que prévoit l'AB non modifié que la situation doit perduré. Si un propriétaire demande à ce qu'on applique l'AB, il doit être entendu sans possibilité de contestation.
Si les autres veulent rester dans la répartition de 20 ans, c'est à eux à faire les démarches et obtenir une modification de l'AB pour l'avenir.
Par contre, à vérifier (?), je trouverais logique qu'on ne puisse pas revenir en arrière sur des comptes approuvés et non contestés.

J'ai été confronté à ce thème avec les frais de chaufferie : ni l'AB ni les PVs ni les décomptes communiqués pour l'achat n'indiquaient 20% de frais fixes.

Je ne crois pas que ce soit le même genre de modification de répartition : vous parlez ici d'une méthode de calcul de répartition des frais de chauffage individuels : la quote part des frais fixes en quotités et frais variables suivant index. Ce n'est donc pas la modification de quotité individuelle.
Plutôt une évolution par rapport à la technologie des répartiteurs, aux économie d'énergie, ... ou d'autres raisons du style...   
Je ne pense pas que cela doive faire l'objet d'une modification à l'AB (mais bien d'une décision en AG).
En tout cas, je ne l'ai jamais vu et n'ai jamais entendu une telle demande.

Par contre, modifier une clé de répartition ou modifier les personnes devant participer aux frais me semblent impliquer une modification de l'AB.
Par exemple, décider que les appartements du dernier étage ne doivent plus participer aux frais de chauffage car ils installent des chaudières individuelles.

C'est mon raisonnement mais aucune idée s'il est bon juridiquement, ni si un juge suivrait

le Juge a tranché la question en faveur de l'ACP.

la politique du fait accompli qui est admis par une majorité a force de loi en matière de copropriété auprès des juges de paix, selon mon expérience.

C'est l'évidence même puisque si un ou plusieurs copropriétaires n'étaient pas d'accord avec ce qui se faisait depuis plus de 20 ans, il leur aurait suffi de faire mettre à l'ordre du jour d'une AGO/AGE un point concernant la répartition des charges pour pallier au manque de précision de l'acte de base orignal.
Ensuite il suffit d'aller chez le notaire pour entériner le nouvel acte de base.

Donc si personne n'a jamais mis de révision de répartition à l'ordre du jour de la moindre AG et que donc l'ACP ne s'est jamais prononcé en faveur d'une révision, cela ne sert à rien d'aller en justice. Comment voulez-vous qu'un juge vous donne raison si vous ne suivez pas les modalités prévues par la loi sur la copropriété?
Seule l'AG est souveraine.

Qu'en est-il exactement ? Appel aux experts ! 

Pourquoi un acte authentique ? Je n'ai jamais entendu dire que ce soit nécessaire. Un acheteur avisé demande à voir les derniers décomptes et il peut y découvrir selon quel mode de répartition les frais d'ascenseur sont comptabilisés. Dès lors, je ne vois pas où serait l'éventuel problème.

Je n'en sais rien, c'est pour cela que je pose la question 

On voit bien dans ce fil que la lecture des décomptes n'est pas suffisante : si le syndic se trompe dans l'application de la clé de répartition et que personne ne dit rien (par exemple parce qu'il n'y a pas de gros travaux ascenseur ou autres raisons... ), on peut croire que les garages ne doivent pas intervenir.
Mais lors de la mise en conformité, on "découvre" que l'AB ne prévoit la dispense des garages que pour l'entretien et l'utilisation  mais pas pour les travaux & réparations  ==> le propriétaire d'un garage découvre qu'il doit payer sa part pour les travaux d'ascenseur ou commencer à faire des recherches dans 20 ans de PV...
Ici, c'est l'ascenseur mais cela peut se poser pour la cour des garages, l'air de manœuvre, la toiture des garages, la chaufferie,....

Je ne crois pas que le simple fait  "qu'on a toujours fait comme cela" soit suffisant pour acter la modification de l'AB...

panchito a écrit :

Effectivement, votre Syndic doit:
1/ Répartir les charges en fonction de ce qui est indiqué dans votre acte de base
2/ Suivant les décisions prises en AG par les copropriétaires et qui viendraient à modifier/compléter la répartition prévue à l'acte de base

Est-ce qu'une décision de modifier durablement la répartition prévue à l'acte de base ne doit pas faire l'objet d'un acte authentique ?
Comment un nouveau propriétaire (ou un nouveau syndic) est mis au courant de décisions prises plusieurs années auparavant  ?

Je sais qu'il existe (ou devrait exister) un (des) registre des PV depuis la construction de l'immeuble mais qui va lire une trentaine de PV avant d'acheter un appartement pour voir s'il y trouve une modification de l'AB ? De plus l'AB étant un "document authentique" il me semblerait logique que sa modification fasse l'objet d'un "document authentique".

Un avenant à l'AB me semblerait un minimum bien que n'étant pas une garantie que le vendeur transmette à l'acheteur (mais, généralement, le syndic possède l'AB et ses avenants). Ce serait déjà un plus....

Pourquoi un acte authentique ? Je n'ai jamais entendu dire que ce soit nécessaire. Un acheteur avisé demande à voir les derniers décomptes et il peut y découvrir selon quel mode de répartition les frais d'ascenseur sont comptabilisés. Dès lors, je ne vois pas où serait l'éventuel problème.

Effectivement, votre Syndic doit:
1/ Répartir les charges en fonction de ce qui est indiqué dans votre acte de base
2/ Suivant les décisions prises en AG par les copropriétaires et qui viendraient à modifier/compléter la répartition prévue à l'acte de base

Est-ce qu'une décision de modifier durablement la répartition prévue à l'acte de base ne doit pas faire l'objet d'un acte authentique ?
Comment un nouveau propriétaire (ou un nouveau syndic) est mis au courant de décisions prises plusieurs années auparavant  ?

Je sais qu'il existe (ou devrait exister) un (des) registre des PV depuis la construction de l'immeuble mais qui va lire une trentaine de PV avant d'acheter un appartement pour voir s'il y trouve une modification de l'AB ? De plus l'AB étant un "document authentique" il me semblerait logique que sa modification fasse l'objet d'un "document authentique".

Un avenant à l'AB me semblerait un minimum bien que n'étant pas une garantie que le vendeur transmette à l'acheteur (mais, généralement, le syndic possède l'AB et ses avenants). Ce serait déjà un plus....

La deuxième est de s'opposer à la décision d'accepter les comptes par voie de justice.

Votre Syndic n'a aucun pouvoir de décision. Il n'a même pas de part dans votre copropriété....

A partir du moment où il y a une situation établie depuis au moins 20 ans (peut-être par décision d’AG), le syndic peut-il décider seul de changer cette répartition ?

Le syndic ne décide pas, c'est l'AG qui décide. Le rôle du syndic est d'exécuter les décisions de l'AG dans le respect de la loi, des reglement et des statuts de l'ACP