L'examen des missions confiées au Syndic par le législateur révèle qu'elles sont loin de couvrir l'ensemble des prestations de base qu'il réalise !
Des prescrits légaux que l'on pense normal d'attendre du Syndic tels l'évaluation des contrats et les budgets ne sont pas fréquents (il me semble).
Ces disparités entre les exigences légales et la prestation realisée (ou attendue) concourent a donner aux consommateurs un sentiment que le métier de syndic reste insuffisamment professionnel en 2016
Qieuse a raison

Ce projet de loi de 2012 n’a été ni discuté en commission parlementaire, ni en séance plénière, ni voté. Il est devenu caduc suite aux élections et n'a pas été réactivé par un ou plusieurs parlementaires. Ce texte n’exprime donc pas la volonté du législateur.

Cadre général et contexte

• Entre temps a été voté en 2013 par le législateur le Code du Droit Économique, dans le cadre de la réforme des codes (entamé en 2006). Ce Code a entre autres comme conséquence que l’ACP n’est pas considéré comme un consommateur (application du droit européen).

• Actuellement (2015/2016)  le Code Pénal (edit: lire Code Judiciaire) est en cours de réforme. Ce qui a des conséquences (positives) sur le contentieux des copropriétés. Elle abroge certains procédés classiques de certains avocats procéduriers de l’ACP envers des « opposants ». Exemple : aller en appel pour bloquer l’exécution d’un jugement.

• Le Code des Sociétés sera probablement remplacé vers 2018 par un Code des Entreprises. Ce nouveau code intégra entre autres certaines dispositions concernant les entreprises civiles, comme l’ACP. Il est un fait que certaines dispositions du Code Civil vont être déplacé vers ce Code des Entreprises, dont par exemple l’Art. 577-8 §2/1 CC. Ce qui peut expliquer pourquoi l‘AR n’a pas encore été publié. Actuellement la base légale manque pour rendre obligatoire la publication de certaines informations concernant le syndic dans les annexes du Moniteur et/ou la BCE.

Prestations du syndic

Les prestations du syndic sont tous repris, parfois succinct, dans les Art. 577-3 à 577-14 du Code Civil. Il est un fait que la liberté est laissée à l’AG pour détailler les prestations du syndic plus en détail.

Il est aussi un fait que comme par exemple en France ou en Hollande, le législateur peut aller plus en détail, si on ne tient pas compte avec la souveraineté du propriétaire (Art. 544 du Code Civil).

Étant belge, sensible à l‘autonomie locale qui existe depuis des siècles (un de mes aïeux était vers 1600 déjà impliqué dans un procès immobilier ... qu’il a gagné), j’adhère au principe, exprimé lors les débats en commission parlementaire, de se tenir à une réglementation succincte et laisser la liberté à l’AG souveraine d’aller plus en détail. Dans un contexte Belge on ne légifère que quand c’est nécessaire.

Il est un fait que les dispositions actuelles pourraient être adaptés pour :

1. Rendre d'ordre public, lors de chaque changement de l’acte de base ou règlement de copropriété, le dépôt (électronique) des statuts coordonnés, ensemble avec une copie de l'acte autentique, par analogie avec l’Art. 75 et 90 du Code des Sociétés.

2. Rendre d'ordre public pour un syndic, personne morale, à désigner un représentant permanent envers l’ACP, par analogie avec l’Art. 61 et 62 du Code des Sociétés. Ce qui synchronisera le statut de l’agent immobilier-syndic (loi de 2013) avec le statut du syndic de l’ACP, telle que définit dans le Code Civil. Cette personne serait le mandataire de l'ACP pour la mise à jour électronique du BCE en utilisant les possibilités de l'application "BCE Private Search".

3. Rendre d'ordre public l’application de l’Art. 577-8 §2 CC, en imposant des amendes en cas de non-exécution après par exemple un mois, envers le syndic lui-même (personne physique) ou les gérants/administrateurs du syndic (personne morale). Par analogie avec l’Art. 90 du Code des Sociétés.

4. Rendre obligatoire annuellement pour les ACP de 20 appartements ou plus un rapport de gestion du syndic, à remettre par écrit, ensemble avec l’inventaire comptable annuel et le rapport du commissiare aux comptes, aux membres de l’AG au moins 30 jours avant de pouvoir recevoir décharge lors d'une séance physique d'AG, cela endéans les six mois après la fin de l’année comptable concerné.

5. Permettre à remplacer le recommandé postal par la procédure prévue par l’Art. 2281 du Code Civil (envoi électronique). Dans ce cadre rendre obligatoire pour les ACP de 20 appartements ou plus de prévoir par ACP des mailbox électronique (et pas liès au domaine internet du syndic), pour l’ACP elle-même, son syndic et son commissaire aux comptes, qui devront être publié. Ex : acp@acpmonreve.be, syndic@acpmonreve.be, cac2016@acpmonreve.be ou vme@vmemijndroom.be, syndicus@vmemijndroom.be, rk2016@vmemijndroom.be .

Résumé

Mon opinion est qu’il n'est pas efficace de définir plus en détails la mission du syndic, mais qu’il est nécessaire de fermer certains trous dans la législation actuelle.

Il existe une possibilité de bannir les utilisateurs pendant un temps défini par la modération. Histoire qu'ils aillent se calmer ailleurs pendant un certain temps. Je me demande si cette fonction ne devrait pas être utilisée, parfois.

Je demande dans ce cas d'effacer aussi toute référence explicite à un syndic bruxellois, donné par ninifel

Pas vu: c'est où ?

ninifel a écrit :

@Luc

Puisque tu ne respectes pas ma demande par mail je dois la réitèrer ici : je te demande de supprimer tes messages donnant des détails personnels du genre "J’ai voulu.... de son ex-avocat par ninifel." qui ne concernent et n'intéressent pas tout le monde. Ceux qui veulent un benchmark des avocats bruxellois en copropriété m'écriront en MP

Vous avez tout à fait raison.
Il n'y a aucune raison d'invoquer des informations privées sur un espace public.
Je vais nettoyer moi-même ! (chouette boulot, modérateur)

Etrange demande de la part de quelqu'un qui a diffusé à répétition le nom et l'adresse de son ACP, avec invitation à venir sur place, après avoir exposé en détail les dysfonctionnements de cette copropriété !!!

Qu'en penseraient les copropriétaires de la Licorne ???

ninifel a écrit :

@Luc
Puisque tu ne respectes pas ma demande par mail je dois la réitèrer ici : je te demande de supprimer tes messages donnant des détails personnels du genre "J’ai voulu.... de son ex-avocat par ninifel." qui ne concernent et n'intéressent pas tout le monde. Ceux qui veulent un benchmark des avocats bruxellois en copropriété m'écriront en MP

Vous avez tout à fait raison.
Il n'y a aucune raison d'invoquer des informations privées sur un espace public.
Je vais nettoyer moi-même ! (chouette boulot, modérateur)

Je demande dans ce cas d'effacer aussi toute référence explicite à un syndic bruxellois, donné par ninifel

@Luc

Puisque tu ne respectes pas ma demande par mail je dois la réitèrer ici : je te demande de supprimer tes messages donnant des détails personnels du genre "J’ai voulu.... de son ex-avocat par ninifel." qui ne concernent et n'intéressent pas tout le monde. Ceux qui veulent un benchmark des avocats bruxellois en copropriété m'écriront en MP

Vous avez tout à fait raison.
Il n'y a aucune raison d'invoquer des informations privées sur un espace public.
Je vais nettoyer moi-même ! (chouette boulot, modérateur)

Et au final, ça sert à quoi tous ces échanges sur la signification d'une expression "millénaire" qui n'a aucune importance dans cette discussion ?

L’utilisation de mots compliqués, qui ont chacun leur signification propre selon le contexte, n’est pas utile dans le contexte d’un forum.

Ayant l’habitude de n’affirmer quelque chose que quand j’ai trois preuves, parfois de qualité et/ou accessibilité différente, j’utilise presque toujours si possible ,Wikipédia comme un « début de preuve » sur un forum, puisqu’accessible pour tous et multilingue.
Mes deux autres sources étaient dans ce cas spécifique les dictionnaires renommés Webster (anglais) et Larousse.

Mais j’ai aussi trouvé ce qui suit :

http://cnrtl.fr/definition/academie9/motu%20proprio

•    MOTU PROPRIO,

XVIe siècle. Locution du latin ecclésiastique signifiant « de son propre mouvement ». S'emploie surtout en parlant des décisions que le pape prend sans consultation préalable, et qui sont moins solennelles que les constitutions. Le Pape le nomma motu proprio ou de motu proprio. Adjt. Des actes motu proprio. Subst. Un motu proprio. Des motu proprio. • Par ext. Dans le langage courant. Il a fait cela motu proprio, spontanément, de sa propre initiative et, parfois péj., sans consulter personne.

GT a écrit :

Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio".

Oui, c'est un élément pertinent, sous condition qu'étant l'avocat d'un autre propriétaire il a défendu de fait le paiement d'honoraires (à son client et au syndic) sans autorisation préalable de l'AG (autorisation explicite ou contractuelle). Ce qui est le cas dans une affaire traité dans mon ACP. Il a obtenu "l'acquittement" pour son client au plan civil, mais admis qu'il y avait matière pour une plainte pénale. Qui n'a pas (encore) été déposé. L'ACP doit encore décider si elle va en appel ou non. AGE le 23.02.2016.

Un avocat peut certes prendre des positions diamétralement opposées, selon qui est son client. Je ne le conteste pas. Mais je conteste qu'on utilise des extraits des conclusions de son (ex-)avocat pour prouver son cas sur un forum public. C'est en soi toujours partial (l'avocat défend toujours la thèse et/ou intérêts  de son client).

Quant aux fonctions de l’ex-avocat de ninifel je n’ai que cité ce qu’il écrit lui-même sur son site.

Je ne comprends pas votre raisonnement.
Le problème concerne uniquement l'utilisation de l'expression "motu proprio" et du sens à donner à celle-ci. Sans plus.
Que vient faire ici une affaire de votre ACP ?

Sauf erreur, à l'ULB, le maître de conférences fait partie du corps enseignant et exerce à temps partiel.

Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio".

Oui, c'est un élément pertinent, sous condition qu'étant l'avocat d'un autre propriétaire il a défendu de fait le paiement d'honoraires (à son client et au syndic) sans autorisation préalable de l'AG (autorisation explicite ou contractuelle). Ce qui est le cas dans une affaire traité dans mon ACP. Il a obtenu "l'acquittement" pour son client au plan civil, mais admis qu'il y avait matière pour une plainte pénale. Qui n'a pas (encore) été déposé. L'ACP doit encore décider si elle va en appel ou non. AGE le 23.02.2016.

Un avocat peut certes prendre des positions diamétralement opposées, selon qui est son client. Je ne le conteste pas. Mais je conteste qu'on utilise des extraits des conclusions de son (ex-)avocat pour prouver son cas sur un forum public. C'est en soi toujours partial (l'avocat défend toujours la thèse et/ou intérêts  de son client).

Quant aux fonctions de l’ex-avocat de ninifel je n’ai que cité ce qu’il écrit lui-même sur son site.

ninifel a écrit :

@Luc... l'avocat Me Riquier a lui-même utilisé la terminologie Motu Proprio au sujet des dépenses du syndic fixée par lui-même sans accord préalable de son mandataire. Wikipedia n'est pas prof de droit 

Je crois que Me Riquier est un Maître de conférences et n'est pas non plus un prof de droit. Il a été votre avocat, je crois, et aussi l'avocat d'un des membres de l'ex-pouvoir en place dans mon ACP. Je m'abstiens de tout autre commentaire.

Dans le contexte de l' intervention de Ninifel, il me semble que l'utilisation de  l'expression latine "motu proprio" signifie  sous forme adverbiale "d'initiative", "spontanément", "de  lui-même".

Personnellement, elle ne me choque pas dès lors qu'elle est compréhensible après une brève recherche.

A ma connaissance Eric RIQUIER est avocat au barreau de Bruxelles et assistant à la faculté de droit de l'ULB.

Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio". 

Je précise que Maître RIQUIER n'est pas et n'a jamais été mon avocat. En revanche, j'ai lu certains ouvrages ou articles de sa plume. Ses positions sont aussi citées dans des articles de doctrine relatifs à la copropriété.

@Luc... l'avocat Me Riquier a lui-même utilisé la terminologie Motu Proprio au sujet des dépenses du syndic fixée par lui-même sans accord préalable de son mandataire. Wikipedia n'est pas prof de droit 

Je crois que Me Riquier est un Maître de conférences et n'est pas non plus un prof de droit. Il a été votre avocat, je crois, et aussi l'avocat d'un des membres de l'ex-pouvoir en place dans mon ACP. Je m'abstiens de tout autre commentaire.

A titre d'information plus d’explications sur Wikipédia concernant les mots :

• Motu Proprio

• Facture

Extrait de la dernière page: