Je reviens sur mon idée de réactualisation des loyers très anciens.

J'ai dû le faire pour un locataire qui avait un bail tellement ancien (occupation depuis 1975 - "nouveau" bail de 1984...) que j'ai préféré repartir sur de nouvelles bases. J'ai donc mis fin au bail initial, et refait un nouveau bail avec les nouvelles conditions. J'ai donc donné le congé, et resigné immédiatement un nouveau bail qui prend court au 1/1/2017. (C'était en juin dernier)

Je dois le refaire maintenant. Mais je me pose tout de même la question: nouveau bail ou avenant?

Avantage du nouveau bail
- fait suivant le bail standard d'aujourd'hui (ancien bail de l'ancien proprio)
- conditions clarifiées pour les charges et les assurances (forfait de charges communes et abandon de recours dans les nouvelles conditions)
- indexation possible

Inconvénients:
- Je fais aussi 6 mois + 6 mois? C'est ridicule pour une locataire présente depuis plus de 15 ans...
- Indemnités dans les 3 premières années? Idem.
- Plus de réactualisation du loyer avant 9 ans. Dans le cas de la locataire précédente qui est là depuis 1975, j'ai peu de risque vu son age (et encore, vu ce qu'elle m'offre à boire à chaque passage...). Mais ici, je ne suis pas favorable à laisser le loyer comme cela pendant 9 ans de plus.

Bref, je penche vers un avenant.

Des idées sur ce qu'il faut mettre dedans?

Je ferais un avenant qui récapitule l'historique et qui mentionne que les parties ont convenu qu'à dater du 01/01/2017 le bail du ..... (1975 ou 1984) est adapté aux exigences légales de la loi sur BRP selon les conditions suivantes: et là vous reprenez votre bail classique, avec mention du loyer dû au 1/1/2017, l'indexation, avec indice de référence (a priori celui de décembre 2016), etc. et en y supprimant les clauses devenues obsolètes et y précisant que le billeur renonce pour 9 ans à sa faculté de réactualisation.

Et puis enregistrer l'avenant signé ;-)

J'ai dû le faire pour un locataire qui avait un bail tellement ancien (occupation depuis 1975 - "nouveau" bail de 1984...) que j'ai préféré repartir sur de nouvelles bases. J'ai donc mis fin au bail initial, et refait un nouveau bail avec les nouvelles conditions. J'ai donc donné le congé, et resigné immédiatement un nouveau bail qui prend court au 1/1/2017. (C'était en juin dernier)

Je dois le refaire maintenant. Mais je me pose tout de même la question: nouveau bail ou avenant?

Avantage du nouveau bail
- fait suivant le bail standard d'aujourd'hui (ancien bail de l'ancien proprio)
- conditions clarifiées pour les charges et les assurances (forfait de charges communes et abandon de recours dans les nouvelles conditions)
- indexation possible

Inconvénients:
- Je fais aussi 6 mois + 6 mois? C'est ridicule pour une locataire présente depuis plus de 15 ans...
- Indemnités dans les 3 premières années? Idem.
- Plus de réactualisation du loyer avant 9 ans. Dans le cas de la locataire précédente qui est là depuis 1975, j'ai peu de risque vu son age (et encore, vu ce qu'elle m'offre à boire à chaque passage...). Mais ici, je ne suis pas favorable à laisser le loyer comme cela pendant 9 ans de plus.

Bref, je penche vers un avenant.

Des idées sur ce qu'il faut mettre dedans?

J'ai donc regardé les loyers payés actuellement, et je les ai comparé avec les loyers "du jour". J'obtiens une différence moyenne de 8%. Mes loyers pourraient être augmentés en moyenne de 8%.

En enlevant les "spéciaux", et en prenant les 10% les plus "graves", j'obtiens une augmentation de 30% des loyers concernés, ce qui représente 30% de l'augmentation potentielle.

En clair, en renégociant 10% des loyers les plus bas par rapport au marché, je rattrape deux fois l'indexation perdue.

Comment et sur quelle base renégocier le loyer? Simple. Les loyers les plus bas sont aussi les plus anciens. Et donc les baux qui ont généralement plus de 9 ans. A chaque triennat, il est donc possible de renégocier le loyer.... ou y mettre fin.

C'est quelque chose que je n'avais que peu fait par le passé. En réalité, je ne l'ai fait qu'une fois l'an dernier. Deux biens sur un même palier avaient une différence fort importante (530 pour le nouveau, 350 pour le bail de 25 ans) J'ai donc "négocié" une augmentation de 100€ pour le "vieux" bail. C'était d'accord ou dehors. La "négociation" se faisait avec un administrateur de bien particulièrement mal emb... peu communicateur. En retard de loyer pour son administré et qui ne répondait pas à mes courriers.

J'ai donc décidé de réactualiser les loyers pour palier d'une part à la non-indexation, et d'autre part à la très forte augmentation de mes impôts (due pour une part à la régionalisation, et pour une part à la diminution de mes intérêts hypothécaire, tant en taux qu'en nominal)

Je me base donc sur l'article du code civil suivant:

Je vous passe la suite de l'article, qui donne la procédure judiciaire si il n'y a pas d'accord entre propriétaire et locataire. Je ne compte pas utiliser cette "procédure" mais simplement mettre fin aux baux des locataires qui n'acceptent pas l'augmentation.

Pour ce qui est de l'augmentation, je compte faire comme avec mon premier "cas": couper la poire en deux.
Loyer actuel de 350 et loyer normal de 530? Je passe à 450€. Et dans 3 ans à 490€.
Loyer actuel de 320 et loyer normal de 460? Je passe à 390€. Et dans 3 ans à 425€
Loyer actuel de 350 et loyer normal de 395? Je passe à 425€. Et dans 3 ans à 460€
Etc.

Si on me demande de négocier à la baisse, ou la raison pour laquelle je ne passe pas au loyer normal immédiatement, j'expliquerai la raison: appartement jamais rénové, donc loyer plus bas. Et c'est vrai que ces appartements ont généralement des cuisines d'avant mon achat. Donc, généralement, pratiquement pas de cuisine...

Mes questions maintenant:
1. Qu'en pensez-vous?
2. Comment faire? Un avenant? Un courrier de proposition signé "pour accord"? Enregistrer ce courrier? Enregistrer cet avenant?
3. Quel risque?