La dernière nouvelle dans ce dossier je constate qu'a la réception d'une lettre recommandée reçue  hier avec accusé de réception la locataire me fait une proposition.
L'enveloppe dans laquelle se trouvait son courrier et sur laquelle elle indique mon adresse a la main , je constate a la lecture de ce courrier dactylographier   qu'il n'est pas signé et ainsi que le double par courrier simple reçu ce matin.
Je me méfie de cette locataire, elle n'ose pas mouiller sa chemise et attends de voir ma réaction.
Un courrier non signé est il valable tenant compte que celui-ci a bien été expédié par l'intéressée ????

Euh Jacq vous venez demander conseil ou avis, je vous pose 2 x une question ! Jamais de réponse...

D'une expérience personnelle mal terminée, j'ai retenu qu'en matière de bail commercial, je prend toujours un avocat !

les 2 x ( en 16 ans ) où j'ai pris un avocat en matière de location , 1 x pour bail de résidence principale , l'autre fois pour bail commercial, j'ai gagné....donc les autres parties ont perdu, malgré qu'elles avaient pris un avocat et croyaient qu'en en prenant un elles gagneraient !

ce n'est pas toujours nécessaire Françis, même pour un bail commercial

mais parfois oui, ça peut l'être

mais ce que je conseille aussi c'est de bien, à la signature du contrat, prévenir le locataire qu'on a une défense en justice qui en cas de litige nous paye avocats et experts et que donc si ça coince on n'hésite pas à aller en justice
souvent ça fait son petit effet et dissuade le loc de faire de son nez

Le bail a été signé en juin 2012 et prends effet au 1er juillet 2012,  nous sommes dans le deuxième triennat il reste donc bien 23 mois a exécuter.
Par recommandé l'intéressé m'écrit: n'ayant pas de réponse a mon mail ( par principe je ne réponds jamais a des mails seulement si ils  sont amicaux) je met fin au bail au 30 juillet 2016 sachant très bien que vous ne pourriez pas obtenir plus de 6 mois d'indemnités souhaitez vous que nous allions devant le juge de paix, je passe toutes les fabulations que cette locataire m'a écrit, suite a ma réponse par recommandé j'ai reçu de sa part trois lettres RC,  dans sa dernière lettre elle reconnaît que si je fais appel a un avocat qu'elle aura en plus des frais supplémentaire et qu'elle ne souhaite pas de procédure? mais un arrangement.
D'où ma question combien de mois ais je droit d'indemnités tenant compte que je n'ai pas reçu de préavis mais mis devant le fait accompli et de trouver un magasin vide.
Enrico a écrit: en général c'est 6 mois de préavis , PLUS 6 mois d'indemnités ..si la personne ne veut pas, ça se règle en justice et souvent, mais pas toujours, les juges diminuent à 3 mois le préavis et l'indemnité.

Êtes vous tous d'accord sur ce point de vue, il y a u proverbe qui dit il vaut mieux un mauvais arrangement qu'un bon procès, devrais je donc  me contenter de 6 mois maximum? Alors que si c'était moi qui l'avait mis dehors elle aurait u droit a 3 ans.
Trop tard pour moi de mettre d'application l'art 1184 du code civil le magasin a été vidé ce dimanche.

jacq, sorry, mais sauf erreur, vous n'avez pas répondu à la simple question que j'ai posée : qu'est ce qui est prévu dans votre bail pour le préavis et l'indemnité en cas de résiliation anticipée de la part du locataire ?
SVP pour notre info, faites nous le savoir , merci

et aussi quand est ce que son départ vous a été notifié ?

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bon les 23 mois à exécuter vous oubliez vous ne les aurez jamais, ni à l'amiable, ni en justice

et en justice, à mon avis vous n'aurez pas plus que ce que j'ai déjà dit : 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnités

elle ne semble pas contre une indemnité de 6 mois, moi je demanderais verbalement : 6 mois d'indemnité + l' équivalent d'1 mois de préavis, car elle ne vous a pas trop laissé le temps de vous retourner

si elle est ok pour ça, on met ça par écrit chez le juge de paix  et c'est bon et en acceptant de passer devant le juge plutôt que devant le notaire, vous faites un geste car le notaire c'est coûteux et pour sa pomme

si elle n'est pas d'accord, alors il faut être plus ferme et plus exigeant

perso j'ai déjà du faire face en 16 ans à 5 résiliations anticipées de baux commerciaux ( j'en possède 2 côte à côte )... (dans mes contrats il est donc prévu : 6 mois de préavis et 6 mois d'indemnités ) 4  se sont réglées sans problèmes entre les locs est moi, mes exigences ont été, au cas par cas,  les suivantes   :  1 ) pas d'indemnités et 1 mois de préavis ( c'étaient des copains et j'avais de suite un locataire repreneur ) -   2 ) 6 mois d'indemnités et 3 mois de préavis - 3 ) 6 mois de préavis et 6 mois d'indemnité, c'était une mutuelle, ils avaient les moyens donc pas de cadeau, même si on était en bons termes - 4 ) 1 mois de préavis et 6 mois d'indemnités ( bon il était pas trop d'accord lui, je lui ai dit :  " ok je vous fais une fleur, ça ne vous convient pas, donc on respecte le contrat à la lettre, ce sera 6 +6 et on va en justice...et je vous assure que question ELS je vais être très très stric...sur ce il a accepté très vite 1 + 6 ) ......donc ces 4 locs partants ont accepté mes exigences, que sauf pour la mutuelle j'ai chaque fois revu à la baisse rapport au contrat, pour la 5 ème résiliation ça ça a été coton...je demandais 6 + 6 elle me louait 2 rez, avec 2 contrats différents...elle est partie sans rien payer ( et m'avait fait plein d'emmerdes pendant la location )...juge de paix, ça a duré 6 mois je crois et le juge m'a accordé 3+3 pour chaque rez...frais de justice et des deux avocats à sa charge bien sûr

Article 1184 du Code civil

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
 

Article 1188 du Code civil

Le débiteur ne peut plus réclamer le bénéfice du terme lorsqu'il a fait faillite, ou lorsque par son fait il a diminué les sûretés qu'il avait données par le contrat à son créancier.

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Résiliation anticipée du bail et abus de droit

L’article 1184 du Code civil prévoit certes que la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l’exécution de la convention, lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts. Encore convient-il que, ce faisant, le créancier n’abuse pas de son droit. Le juge de paix du 1er canton de Tournai vient de le rappeler très opportunément dans une espèce où le manquement consistait en une résiliation anticipée fautive du contrat de bail par le locataire (J.P. Tournai (1er canton), 25 mai 2005, J.T., 2005, p. 524).

Rappel des principes

Le choix du créancier

En vertu de l’article 1184, al. 2, du Code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ».

Le créancier dispose seul de ce choix.

Le débiteur défaillant ne peut le contraindre à demander la résolution du bail.

C’est ainsi que le juge de paix de Grivegnée a, dans une décision du 12 décembre 1984, précisé à juste titre que le locataire ne peut réclamer au juge la résolution du bail en dehors des termes résultant de la convention ou de la loi et ne peut fonder son action sur le fait qu’il a unilatéralement quitté les lieux (J.P. Grivegnée, 12 décembre 1984, Jur. Liège, 1985, p. 344)

Le juge ne peut davantage contraindre le bailleur à opter pour la résolution :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention, lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. Viole ce principe le jugement qui prononce d’autorité la résolution du bail en condamnant les locataires à payer l’indemnité forfaitaire alors que les bailleurs réclamaient la poursuite du bail et la condamnation des preneurs au paiement du loyer. Le jugement fondé sur la considération que l’exécution du bail causerait un préjudice plus grave que la résolution pour les preneurs qui, de bonne foi, ont donné congé à une date trop rapprochée doit être cassé. » (Cass. 5 septembre 1980, Pas., 1981, p. 17 ; Cass., 22 mai 1981, Pas., 1981, p. 1267, tous deux cités par B. Louveaux, « Le droit du bail. Régime générale », De Boeck Université, 1993, pp. 210-211).

D’aucuns considéraient également qu’autoriser un bailleur à poursuivre la condamnation de son locataire à exécuter ses engagements jusqu’au terme du contrat revenait à forcer ce dernier à demeurer dans les lieux, ce qui était contraire au principe constitutionnel de la liberté individuelle.

Dans un arrêt du 30 janvier 2003 (Cass., 30 janvier 2003, J.L.M.B., 2004, p. 673 et s.), la Cour de cassation a balayé cet argument d’un revers de la main :

« La partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l’exécution de la convention, lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts. Ce choix ne peut être dicté par le juge ou par le débiteur.

Le jugement qui refuse au bailleur le droit d’exerce cette option parce que l’exécution en nature serait impossible, aux motifs que la liberté individuelle exclut la possibilité d’imposer, le cas échéant sous astreinte, l’occupation d’un immeuble par un locataire qui s’y refuse, viole cette disposition ».

Abus de droit

La liberté dont jouit le bailleur créancier n’est toutefois pas sans limite.

En exerçant son choix, il peut en effet se rendre coupable d’un abus de droit.

Il y a abus de droit lorsqu’une partie agit dans son seul intérêt en vue de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que, ce faisant, il fait subir à son débiteur.

C’est donc le choix, sans avantage marquant, de la voie la plus préjudiciable à l’autre partie qui crée l’abus (B. Louveaux, o.c., p. 211)

Il appartient au juge du fond d’apprécier, au cas par cas, s’il y a ou non abus de droit dans le chef du bailleur qui sollicite la condamnation de son locataire à respecter ses engagements contractuels jusqu’au terme du bail (pour des exemples tirés de la jurisprudence, voir B. Louveaux, o.c., p. 212).

Les faits de la cause

Les faits qui ont entouré la décision du juge de paix du premier canton de Tournai du 25 mai 2005 sont les suivants.

Suivant un bail conclu le 19 janvier 2004, Monsieur B. a donné en location à Monsieur T. un appartement à Tournai, pour une durée d’un an prenant cours le 1er février 2004.

Monsieur T. ayant ensuite perdu son emploi, sa carte de séjour provisoire en Belgique est venue à expiration et il a alors été contraint de retourner en Tunisie en août 2004.

Il a vainement tenté de rencontrer Monsieur B. afin de l’informer de la situation en manière telle que le 25 août 2004, il lui a adressé un courrier pour lui signifier qu’il avait libéré l’appartement et qu’il avait déposé les clefs dans la boîte aux lettres.

Monsieur B. l’a assigné devant le juge de paix du premier canton de Tournai afin d’obtenir sa condamnation à exécuter ses engagements contractuels (le principal étant bien sûr le paiement du loyer) jusqu’au terme du contrat, soit jusqu’au 31 janvier 2005.

Le juge a considéré que cette demande était constitutive d’abus de droit, et qu’il convenait donc d’en débouter Monsieur B.

Les indices relevés par le juge étaient les suivants :

• le locataire n’a pas quitté l’immeuble pour un motif futile mais parce qu’il a perdu son emploi et n’a plus pu séjourner en Belgique ;
• il a informé rapidement son bailleur de la situation, par plusieurs courriers, après avoir vainement tenté de le rencontrer ;
• une proposition raisonnable d’indemnisation à été formulée à l’amiable au bailleur, qu’il a refusée ;
• et enfin (et non des moindres) le bailleur n’a, informé de la libération de l’immeuble, effectué aucune démarche en vue de trouver un nouveau locataire alors que, compte tenu du marché locatif dans la ville de Tournai, il aurait pu aisément trouver un nouveau locataire.

Le juge a alors accordé à Monsieur B. une indemnité de résiliation anticipée équivalente à trois mois de loyer, soit 1.305,00 EUR.

Recommandations pratiques

Le locataire qui, sur la base de ce jugement, estimerait qu’il peut en toutes circonstances imposer à son bailleur une résiliation anticipée du bail, accompagnée du paiement de l’indemnité prévue en pareil cas, commettrait une grosse erreur.

Pour pouvoir espérer échapper au respect de ses obligations contractuelles jusqu’au terme du bail, il doit agir de bonne foi et démontrer que c’est contraint et forcé qu’il est amené à mettre un terme anticipé à la convention, en proposant alors à son bailleur de lui payer les indemnités prévues.

De leur côté, les bailleurs ne doivent pas renoncer systématiquement et immédiatement à une demande d’exécution forcée des engagements de leurs locataires jusqu’au terme du contrat. Dans certains cas, une telle demande est totalement justifiée. Prenons l’exemple des immeubles de bureau à Bruxelles. Il est de notoriété publique qu’il y a, dans ce secteur, plus d’offres que de demandes, et qu’il n’est donc pas aisé de retrouver facilement un locataire. En pareil cas, il pourrait être parfaitement justifié pour le bailleur de refuser la résolution anticipée de son locataire et exiger que celui-ci respecte ses engagements jusqu’au terme du contrat.

En fait, pour les uns comme pour les autres, tout est question de circonstances, et il ne saurait leur être suffisamment recommandé de prendre conseil auprès d’un professionnel pour les guider opportunément dans leur choix.

Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier (Xirius – Avocats)

Personnellement, je connais le cas d'un propriétaire qui avait reçu un courrier de l'avocat spécialisé en immobilier de son commerçant. L'avocat du propriétaire a trouvé une faille dans le courrier de son confrère, et a rendu ce courrier caduc pour une virgule mal placée. Malheureusement, cet avocat, aussi spécialisé en immobilier, a répondu avec une virgule de travers aussi, et s'est fait rembarré. L'important de l'histoire n'est pas de savoir qui avait tort et qui avait raison. L'idée est de vous démontrer que même des avocats spécialisés qui s'écrivent dans un cas simple arrivent encore à se planter!

Personnellement, je ne négocierais rien par écrit...

Si vous arrivez à obtenir 6 mois d'indemnité et 3 mois de préavis, c'est très bon. (et c'est mieux que 3 mois d'indemnité et 6 mois de préavis...)

Dans tous les courriers officiels voici la phrase  que j'écris en fin de courrier:
La présente lettre vous est adressée sous toutes les réserves d'usage et de droits  sans reconnaissances aucune a quel que titre que se soit

Êtes vous tous d'accord sur ce point de vue, il y a u proverbe qui dit il vaut mieux un mauvais arrangement qu'un bon procès, devrais je donc  me contenter de 6 mois maximum? Alors que si c'était moi qui l'avait mis dehors elle aurait u droit a 3 ans.
Trop tard pour moi de mettre d'application l'art 1184 du code civil le magasin a été vidé ce dimanche.

si un préavis est prévu ( sinon le bail serait bien mal torché ) déjà il n'est pas respecté, donc loc en faute

faut voir aussi si le loc a prévenu jacq par écrit ou oralement

de toutes façons, PREMIERE  chose à faire, pour moi, si un préavis est prévu et si une indemnité est prévue, adresser un courrier au loc lui disant qu'on prend note de son souhait de résilier anticipativement mais qu'en l'occurence il ne respecte pas les conditions prévues dans le bail en cas de résiliation anticipée et que donc on ne peut accepter cela..... et on en profite pour lui rappeler ces conditions par écrit et on l'enjoint de les respecter

ça c'est la première chose à faire rapidement et officiellement...ensuite on laisse venir

quand j'ai eu ce  cas il y a quelques années, c'est comme ça que mon avocat m'a conseillé de faire...

et aussi de connaître le loyer. 23 mois et on dépasse probablement les 10.000 €. À ce niveau, l'indemnité de procédure s'élève à 1.320 €.

Je ne pense pas qu'il y ai une indemnité de procédure basée sur la convention  (mais à valider par un spécialiste de ce forum.... ).
Il ne s'agit pas pour le Juge de trancher un litige mais d'acter une résiliation du bail et les conditions de cette résiliation.
La loi impose ce passage par le juge. Il ne serait pas logique de devoir payer une telle indemnité de procédure basée sur l'accord de résiliation.

Le litige, ce serait le non respect des conditions... 

Question intéressante (car la logique n'est pas toujours de mise non plus....) qui demanderait une réponse documentée comme on sait en recevoir ici....   

ce serait  quand même bien qu'on sache d'abord ce qui est exactement prévu dans le bail !

et aussi de connaître le loyer. 23 mois et on dépasse probablement les 10.000 €. À ce niveau, l'indemnité de procédure s'élève à 1.320 €.