Par son arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009, la Cour constitutionnelle a jugé que cette différence de traitement repose sur un critère objectif, étant la durée du bail.

En outre, la Cour relève que le régime du congé à tout moment ne concerne que le bail de neuf ans, en sorte qu’appliquer la sanction du non enregistrement qui est propre aux modalités de ce congé, perturberait  l’économie de la différence de régime des contrats de bail de neuf ans et des contrats de bail de trois ans maximum.

Et la Cour ajoute que le législateur pouvait partir du principe que les effets civils du non-enregistrement étaient plus sérieux dans le cas des contrats de bail conclus pour une longue durée. Dans cette optique, conclut la Cour, la mesure n’a donc pas d’effet déraisonnable.

La Cour constitutionnelle a répété cette motivation dans les arrêts n° 10/2010 du 14 février 2010 et n° 50/2010 du 29 avril 2010, qui concernaient la même question.

La cause est donc entendue.  La motivation de la Cour constitutionnelle est exempte de critique ; en revanche, le législateur n’a pas été très cohérent en se limitant de cette manière au bail de longue durée.

La résiliation du bail par le locataire dans un contrat non enregistré

En clair, les baux de résidence d'une durée de 9 années qui n'ont pas été enregistrés pourront être résiliés à tout moment par le locataire sans que celui-ci ne doive donner de préavis ou payer une indemnité au bailleur tels que prévus dans la loi et le contrat. Cela peut donc avoir des conséquences dommageables pour un bailleur qui n'aurait pas enregistré le bail, et qui pourrait alors subir un vide locatif imprévu sans que celui-ci ne soit compensé par les indemnités compensatoires.

Cela étant, il y a lieu d'indiquer que le locataire a néanmoins intérêt à faire enregistrer son bail s’il craint la vente imminente ou prochaine du bien loué par le propriétaire. En effet, le bail enregistré devient opposable au futur acquéreur qui devra supporter les termes contractuels du bail conclu.

Le cas particulier des baux de courte durée

Enfin et selon un récent arrêt de la Cour Constitutionnelle, cette sanction civile n'est pas applicable aux baux de courte durée, de 3 années ou moins. Par contre ces baux de courte durée prorogés tacitement en fin de délai sans opposition du propriétaire sont réputés conclus pour une durée de 9 ans et la sanction devient dès lors applicable.

Récapitulons.
Un locataire ne devra pas donner de préavis ni payer d'indemnité de résiliation si le contrat répond à tous ces critères:
•le contrat est un bail de résidence principale;
•le bail a été conclu (ou réputé conclu) pour une durée de 9 ans;
•le contrat de bail n'a pas été enregistré.

(Je n'ai pas encore cherché la référence exacte de l'arrêt en question)