La locataire a accepté de me payer 6 mois d'indemnité pour résiliation anticipée, ainsi que de prester les 6 mois de préavis, que vu, que j'ai trouvé très vite un nouveau locataire, j'ai réduis à 3 mois et ce sans aucun vide locatif

Tout se termine bien, j'ai du mettre un peu la pression, menacer de tribunal au cas où et voilà, tout se règle à l'amiable....si on peut dire   

Donc logiquement tout est en ordre et on se dirige vers une fin de bail cool....

max11 a écrit :

En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.

D'où l'intérêt de consulter un avocat sur le contenu d'un projet de contrat de bail commercial avant la signature de celui-ci et certainement lorsque le preneur a manifesté sa décision d'y mettre fin de manière anticipée avant de lui adresser une réponse.

Je précise aussi que la réponse que j'ai envoyée à la dame c'est justement après avoir consulté mon avocat.
Même si ce n'était pas vraiment nécessaire
Le bail précise les conditions à respecter en cas de résiliation anticipée, elles sont légales, la locataire a signé le bail, je n'ai donc fait, en somme, que les lui rappeler.

max11 a écrit :

En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.

D'où l'intérêt de consulter un avocat sur le contenu d'un projet de contrat de bail commercial avant la signature de celui-ci et certainement lorsque le preneur a manifesté sa décision d'y mettre fin de manière anticipée avant de lui adresser une réponse.

Le modèle de bail commercial que j'utilise est celui du SNP GT, je les utilise depuis 15 ans et ils sont très complets et à jour, donc pas de problème de ce côté là.

En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.

D'où l'intérêt de consulter un avocat sur le contenu d'un projet de contrat de bail commercial avant la signature de celui-ci et certainement lorsque le preneur a manifesté sa décision d'y mettre fin de manière anticipée avant de lui adresser une réponse.

A mon avis (de non juriste), on ne peut pas obliger quelqu'un à poursuivre un contrat jusqu'à son terme.
La locataire vous a signifié qu'elle mettait fin au contrat de bail au 01 juillet 2017, le contrat est donc rompu.

Vous êtes maintenant dans la phase de négociation des conditions de cette rupture :
- 6 mois de préavis et une indemnité de 6 mois comme prévu au bail
- 6 mois de préavis et rien d'autre comme semble vous le proposer votre locataire
- La totalité des loyers qui auraient dû être payé si le contrat avait été à son terme si la rupture de contrat ne correspond pas aux conditions du bail
- un accord entre les parties
- un "accord convenu" avec un juge

Je crois que vous êtes donc plutôt dans la phase des négociations des termes de fin de bail avant d'aller voir le juge à défaut d'accord. Mais votre bail semble bien appelé à se terminer le 30 juin (à valider par un juge ou un notaire pour un bail commercial).

En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.

Ah là les deux dernières lignes de votre post m'intéressent vraiment beaucoup...on peut en discuter en privé ?

Ou en public, ça peut intéresser tout le monde...

Vous êtes maintenant dans la phase de négociation des conditions de cette rupture :
- 6 mois de préavis et une indemnité de 6 mois comme prévu au bail
- 6 mois de préavis et rien d'autre comme semble vous le proposer votre locataire
- La totalité des loyers qui auraient dû être payé si le contrat avait été à son terme si la rupture de contrat ne correspond pas aux conditions du bail
- un accord entre les parties
- un "accord convenu" avec un juge

Je crois que vous êtes donc plutôt dans la phase des négociations des termes de fin de bail avant d'aller voir le juge à défaut d'accord. Mais votre bail semble bien appelé à se terminer le 30 juin (à valider par un juge ou un notaire pour un bail commercial).

En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.

Je lui envoye un courrier lui rappelant que je peux, comme indiqué dans le contrat, soit exiger qu'elle termine son bail, soit la laisser partir moyennant préavis de six mois ET indemnité de 6 mois, si elle s'engage par écrit à respecter ces conditions.
Et je lui propose donc la seconde solution, tout en précisant que cette proposition n'est valable que si elle l'accepte entièrement dans un délai précis
Délai dépassé
Aucune réponse à mon mail, aucune réaction

Je vais donc passer le relais à mon avocat et lui demander conseil, mais vu qu'elle n'accepte pas ces conditions, il n'y a plus qu'une issue : ma proposition n'est plus valable et donc ce sera  respect du bail jusqu'à son terme, soit fin juin 2019.....

Ca va être hard, mais pas envie de lâcher le morceau, surtout vu le comportement de cette dame depuis un peu plus d'un an

Ce sont des choses différentes, Erico. Je pense que vous avez mal compris mon message.
Ca serait un abus de droit si vous exigiez les 6 mois d'indemnités, alors que le locataire sortant vous avait présenté un autre locataire pour reprendre le bail, et qu'il vous convenait, par exemple.

Ok là on se comprend mieux, mais bon déjà accepter un candidat présenté par un locataire défaillant, je ne crois pas que je le ferais, car , en général qui se ressemble s'assemble...

Et puis plus j'ai des déconvenues, plus je suis exigeant avec les candidatures, quitte à laisser mon bien vide plusieurs mois....

Et puis tous ces gens qui veulent jouer au commerçant ça commence à me saoûler....mieux vaut qu'ils restent fonctionnaires ou salariés avec leur mentalité de gagne petit et d'en faire le moins possible....d'être malade pour un oui ou un non, etc, etc...

Si je ne me trompe pas, l'abus de droit est plutôt mis en avant lorsqu'une partie exige une chose alors qu'elle n'en subit pas réellement le préjudice.
Le cas fréquent, c'est de réclamer 3 mois d'indemnités alors que le locataire suivant a déjà été trouvé et rentre directement dans les lieux.

Je crois donc que si on peut démontrer le préjudice réel subi, et qu'il correspond à l'indemnité réclamée, il ne peut y avoir d'abus de droit.
Dans le cas présent, la mise en exergue de l'impossibilité de retrouver un locataire commercial avant la durée restante de la fin du bail.

Euh quand le loc vous notifie son souhait de résiliation anticipée, rien, absolument rien ne vous dit quand vous retrouverez un candidat sérieux, honnète et solvable pour le remplacer
Donc à ce moment là vous décidez , ou pas, d'accepter la résiliation anticipée moyennant une indemnité prévue dans le bail, en général de 6 mois
Le jour où le loc quitte, oui peut être vous avez déjà son successeur et donc, oui bénéfice net, ....mais parfois il vous faut plusieurs mois après son départ pour trouver un successeur qui vous agrée
Donc oui c'est une loterie et à la loterie, parfois on gagne, parfois on perd...

Je crois donc que si on peut démontrer le préjudice réel subi, et qu'il correspond à l'indemnité réclamée, il ne peut y avoir d'abus de droit.
Dans le cas présent, la mise en exergue de l'impossibilité de retrouver un locataire commercial avant la durée restante de la fin du bail.

Les baux étudiants d'une durée de 1 an sont systématiquement cassés par le juge de paix de Wavre (en charge de trancher les litiges de LLN) quand le locataire le demande. Sans indemnité si aucune n'est prévue au bail.

Du coup, les agences font un bail de un an, avec possibilité pour le locataire d'y mettre fin moyennant préavis de 3 mois et indemnité de 3 mois. Et le juge accepte le procédé qui revient relativement au même...

oui mais je parle de baux plus classiques, si on peut dire

bail de résidence principale  ou bail commercial