https://www.lebonbail.be/articles/autor … e-bailleur

Roland ROSOUX  qui n'est pas stagiaire au SPF Finances (voir en lien CV express : http://www.unionetactions.be/Edition-du … mediation) , fait également état des conséquences dans le chef du bailleur d'une affectation partielle à l'exercice d'une activité par le locataire personne physique ( Roland ROSOUX, Pratique de l'impôt des personnes physiques, nouvelle déclaration 2000, Vol. I, Editions comptabilité et Productivité , pages 268 et 269) dont il a été question ci-dessus :

Taxation des revenus issus de la location à une personne physique qui l'utilise à des fins professionnelles

Deux cas de figure sont alors possibles:

Si le bail n’est pas enregistré ou est enregistré mais ne précise pas la partie professionnelle et la partie privée du loyer : le revenu immobilier imposable correspond aux loyers réellement perçus (diminué de frais forfaitaires).

Si le bail est enregistré et précise la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs : le revenu immobilier imposable pour la partie habitation est le revenu cadastral indexé majoré de 40% et celui pour la partie professionnelle est le loyer réellement perçu (diminué de frais forfaitaires).

Pour alimenter ce pertinent débat, lu ceci dans notre FAQ

La clause de prise en charge par le locataire de tous les suppléments d'impôts (et autres coûts qui en découlent) devraient effectivement se trouver dans tous bons baux de résidence principal ou non.
Pensez aux nombreux étudiants qui ont maintenant une activité professionnelle à côté de leurs études (développement d'apps, sites internet, livraisons à vélo, ...).
Ils doivent prendre une inscription TVA et donc, de facto, doivent donner une adresse d'exploitation (qui peut être le domicile des parents mais aussi le kot ou le petit studio....).

Par contre, cela ne concerne pas le cas ici qui relève de la sous-location partielle à une société = revenus divers. 

Mais la clause automatique dans le bail ne fait aucun mal et est la seule protection du bailleur.

Le bailleur n'a aucun moyen de contester un usage professionnel dénoncer à un locataire lors d'un contrôle fiscal.
Il ne peut agir que contre son locataire pour récupérer son supplément d'impôts.

La société paie son loyer au locataire (qui est moindre que le loyer total du bien et représente les locaux utilisés par la société comme un bureau, garage et espaces communs). Elle peut aussi rembourser des charges au prorata de son usage.
Le locataire paie son loyer au bailleur.
Le locataire déclare dans sa déclaration fiscale les loyers perçus en revenu divers  (case 1180 de la déclaration),
la société déduit les loyers et charges.
Idéalement mais pas obligatoire, il est conseillé de faire un bail de bureau entre le locataire et la société.

Si tout est vrai dans les faits, tout est justifié, tout est déclaré dans les règles ==> le fisc n'y trouvera rien à dire même si le bail d'origine n'autorise pas la sous-location ou l'usage professionnel.

Cette explication n'est bien entendu valable qu'en l'absence d'abus dans le seul but d'éviter la qualification du loyer pro.

Pas de taxation des loyers si:

•    Locataire personne privée;
•    bail de location d'habitation principale ou secondaire;
•    clause dans le bail de non utilisation professionnelle;
•    pas d'exercice effectif d'activité professionnelle dans l'immeuble;
•    pas de déduction des loyers à titre de frais professionnels;
•    pas de déductions de frais propres à un usage professionnel (chauffage, eau, électricité,...)
•    pas de remboursement de loyers (ou frais d'usage professionnel) à titre de frais propres à l'employeur.

Si l'opération se limite exclusivement à l'inscription du siège social dans une habitation privée louée à titre privé, pas de taxation des loyers.

Non, le fisc considère que dès qu'il y a un Siège Social dans les lieux loués, il y a d'office présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

Et quels que soit la situation réélle, le bail ou que sais-je encore, le fisc va imposer les loyers réels d'office

Après tous les problèmes sont pour le bailleur qui doit engager un avocat et intenter un procès au fisc pour prouver qu'il n'y a pas d'utilisation professionnelle.

Pour les fiscalistes et les agents de l'administration fiscale , par imposition d'office (I.O.), il faut entendre la taxation d'office dont il est question aux articles 351 à 352bis du CIR 92. Il s'agit d'une procédure qui s'applique dans certaines circonstances et qui a une certaine conséquence en matière d'administration de la preuve..

panchito a écrit :

Non, le fisc considère que dès qu'il y a un Siège Social dans les lieux loués, il y a d'office présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

Et quels que soit la situation réélle, le bail ou que sais-je encore, le fisc va imposer les loyers réels d'office

Après tous les problèmes sont pour le bailleur qui doit engager un avocat et intenter un procès au fisc pour prouver qu'il n'y a pas d'utilisation professionnelle.

Curieux de lire un article du code, un commentaire ou une circulaire qui dirait cela  !

Ma curiosité est également éveillée.

Non, le fisc considère que dès qu'il y a un Siège Social dans les lieux loués, il y a d'office présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

Et quels que soit la situation réélle, le bail ou que sais-je encore, le fisc va imposer les loyers réels d'office

Après tous les problèmes sont pour le bailleur qui doit engager un avocat et intenter un procès au fisc pour prouver qu'il n'y a pas d'utilisation professionnelle.

Curieux de lire un article du code, un commentaire ou une circulaire qui dirait cela  !

Le fisc ne peut pas méconnaitre les contrats entre partie : le bailleur a un contrat avec le locataire, pas avec la société. S'il ne peut démontrer que la société est la locataire effective de l'appartement (par des preuves directs (comme un loyer payé directement au bailleur), pas des présomptions ou le simple fait de l'établissement du siège sociale), il ne peut pas transformer un bail de résidence principal en un bail ordinaire entre bailleur et société  ! 
(les seuls cas que je vois possible serait que le contrat soit fictif, qu'il n'y ai pas d'usage d'habitation et que dans les faits le locataire n'occcupe pas du tout les lieux (par ex. domicilié ailleurs))

Le raisonnement de la présomption ne peut être avancé par le fisc que si le locataire est lui-même indépendant et établi son siège d'exploitation dans les lieux loués (donc en déduit une partie des frais en charges professionnelles !)
Dans ce cas, même si aucun loyer n'est déduit (par exemple uniquement chauffage, électricité, peinture), le fisc peut essayer de faire passer la totalité du loyer en loyer professionnel (et là, ce sera plus compliqué à défendre). Sauf si le bail prévoit une ventilation cohérente usage privé / usage pro.

Dans ce cas, le bailleur n'a aucun problème et aucun avocat à engagé. Ce n'est pas à lui à prouver qu'il n'y a pas usage pro ou que le prorata n'est pas bon. Le bailleur ne peut que subir le résultat du contrôle fiscal de son locataire. Mais il peut directement demander à être remboursé de tout le supplément fiscal (et toutes majorations) qui lui seront imposé par le fisc suite à la requalification du loyer. Le fisc tiendra compte des déductions fiscales auxquels le bailleur aurait droit grâce à cette majoration de revenu immobilier (intérêts sur PH, assurances vie....) pour calculer le supplément à payer et c'est ce montant uniquement (+ majorations) que le bailleur peut demander. Hors de question de demander 100% du loyer comme vous le dites précédemment.
Le bailleur pourrait éventuellement tenter une action devant le Juge de Paix pour le non respect du bail mais c'est un autre débat !

Et quels que soit la situation réélle, le bail ou que sais-je encore, le fisc va imposer les loyers réels d'office

Après tous les problèmes sont pour le bailleur qui doit engager un avocat et intenter un procès au fisc pour prouver qu'il n'y a pas d'utilisation professionnelle.

ça, c'est pour le côté fiscal....  Le respect de votre bail, c'est autre chose.... :
- pas de sous-location, mais en quoi cela gène votre propriétaire si vous mettez le siège social de votre petite société chez vous... Vous restez l'occupant, vous n'y amener pas plus de monde que votre famille (pas d'employé, pas de client qui défile))
- idem pour l'affectation professionnel : pas d'employé, pas de client ou fournisseur qui défilent. Juste un bureau comme beaucoup de monde et un peu de paperasserie comme tout le monde.

C'est donc juste une question de principe de respect du bail et de l'esprit du bail....
Mais cela n'a aucune incidence fiscale !

Exigez d'avoir tout cela sur papier signé par un responsable.

Absolument pas!

Il faut que le bail original ait été enregistré avec la proportion exacte dédicacée à l'usage professionnel.

Sans cela, le bailleur est imposé sur les loyers réels!!

En plus, vous n'aviez pas annoncé la couleur AVANT de signer votre bail.

Je comprends que votre bailleur soit mécontent à présent!

Et si, pour répondre à vos interrogations fiscales vous interrogiez le SPF Finances, de préférence en utilisant le formulaire de contact ? Et en n'omettant de réunir toutes les circonstances de fait ?

http://finances.belgium.be/fr/Contact/

Excellente idée! Je ne savais pas que c'était possible.
Je les aient tout d'abords contacté par téléphone et j'ai obtenu une réponse en moins de 10min. La personne m'a indiqué que la domiciliation d'une société n'implique pas d'usage professionnel du bien (et donc imposition RC*1.4 pour le bailleur) tant que celle ci ne déduit aucune partie du loyer ( = tant qu'il n'y a pas de sous-location). Pour être sûr, je demande une confirmation écrite par email.

Himura a écrit :

Voir ici, qui confirme ce que Panchito indique :
http://www.becompta.be/forums/infrastru … ege-social

--> Siège social = présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

A noter que le poste de be-compta data d'il y a 6 ans, donc avant l'arrêt de Cour d'appel Bruxelles, le 25 octobre 2012 qui donne tort au fisc: "Le fait que le locataire sous-loue une partie du bâtiment à une société, dont il est le gérant, n’implique aucunement qu’il en fait un usage professionnel. Cet usage, c’est en effet la société qui en décide, dont il est certes le gérant, mais qui agit en une autre qualité que sa qualité de locataire."

Dans le cas soumis, il n'est pas question d'une sous-location.

Et si, pour répondre à vos interrogations fiscales vous interrogiez le SPF Finances, de préférence en utilisant le formulaire de contact ? Et en n'omettant de réunir toutes les circonstances de fait ?

http://finances.belgium.be/fr/Contact/

Voir ici, qui confirme ce que Panchito indique :
http://www.becompta.be/forums/infrastru … ege-social

--> Siège social = présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

Si tel est le cas la quotité professionnelle pourrait être 1% a usage pro and 99% a résidence, ce quit réduire a quasi 0 l'impôt sur les revenus réel pour le bailleur? (sous réserve que la société travail dans les bureaux des clients, et que le siégé social n'est qu'une adresse ou se trouve la comptabilité et les status)

A noter que le poste de be-compta data d'il y a 6 ans, donc avant l'arrêt de Cour d'appel Bruxelles, le 25 octobre 2012 qui donne tort au fisc: "Le fait que le locataire sous-loue une partie du bâtiment à une société, dont il est le gérant, n’implique aucunement qu’il en fait un usage professionnel. Cet usage, c’est en effet la société qui en décide, dont il est certes le gérant, mais qui agit en une autre qualité que sa qualité de locataire."

C'est bien le coeur de la question. La jurisprudence que j'ai trouvé couvre principalement la sous-location et pas la domiciliation.