Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété...............................c'est effrayant de lire cela en clair en pratique cela signifie que le syndic choisit sa MILICE de gens secrets qui lui donneront de bons ou mauvais renseignements.

C'est effectivement ce que je constate.

Dès lors il ne faut pas s'étonner des dysfonctionnements de la gestion des copropriétés.

J'y vois un sérieux problème.

Je préférais la formule précédente avec un Président de la copropriété.

Pour revenir au sujet: qui décide des (petites) réparations ? Le syndic, qui en est pécuniairement responsable tant qu'il n'a pas fait rapport à l'AG et obtenu décharge.

Le vrai problème structurel est épargner de l'argent à court terme qui coûte plus à long terme
- la suppression des conciergeries (copropriétés moyens)
- la suppression de la boîte aux lettres du syndic (une par entrée), qu'il faisait vider tous les jours dans les immeubles sans concierge.

Dans mon ACP avec tant de problèmes cet aspect (l'entretien quotidien) fonctionne, grâce au lien entre le syndic et la
concierge.

Quand cet aspect ne fonctionne pas (cela a été le cas en 2014), alors le syndic ne fonctionne pas. Ce syndic a donc du quitter aprés un an.

Un exemple concret: la concierge fait le tour le soir des locaux communs et signale les problèmes éventuels au syndic le lendemain. En tout la concierge nous a fait gagner son salaire par ses observations signalés au syndic, qui ont évité des qu'un sinistre d'ordre de 10.000 EUR se répète dans les deux autres entrées. Le ex-gérant (architecte!) qui n'avait pas pris des mesures préventives n'a plus d'agrégation de l'IPI.

En marge je dois bien dire que si la concierge est aussi copropriétaire, cela change la donne. Deux sur cinq l'étaient.

C'est au syndic de respecter l'ensemble des CP et pas uniquement ceux qui font une partie de son travail ou qui renouvelleront son mandat sans discuter ! Le syndic ne doit pas assimiler son mandant, l'ACP, comme étant uniquement la majorité obtenue en AG, mais comme l'ensemble des copropriétaires."

c'est en théorie.

mais en réalité je crois bien que le syndic n'est pas idiot et il ne fera que ce qui agrée  la majorité des CPS qui lui renouvelleront son mandat.

J'y vois ces effets moins sympa :
1. Le besoin ( émanant des parties communes) de réparation pour le bien d'un minorité ne sera pas traité et reporté aux calendes grecques ;
2. Le flux des informations arrivant chez le syndic serait 250 x fois pour le signalement d'une lumière en panne ?????

Une seule chose est certaine dans ce processus de gestion des copropriété : il s'agit du  syndic de l'ACP et non des copropriétaires.

[Et pourtant dans vous n'imaginez pas le nombre de fois où j'ai entendu " c'est au conseil de gérance de régler ce problème ". oui, pour bcp c'est encore le conseil de gérance et c'est encore les membres du conseil qui gèrent l'immeuble
Quant à responsabiliser les CP, depuis que la loi a restreint le nombre de procurations qui peut être données à une même personne les A.G. sont toujours reportées fautes de participants.

Ce post s'éloigne du sujet et par en 'trol'... Mais je vais malgré tout intervenir.

Se que Depuis entend s'entend à d'autres niveaux : 'C'est à la ville, la région, l'état, l’Europe, à régler ce problème' Mais on entend aussi ces même personnes dire : 'Ce n'est pas à moi de s'en occuper', 'On paie déjà assez.' ou 'Cela ne sert à rien d'aller voter'.

Bref pour rester dans le sujet ' Qui décide des réparations ? ', hormis le fait que le syndic doit accomplir tous actes conservatoires et d'administration provisoire, ma réponse est :
C'est l'AG annuelle, sur proposition préalable d'un CP ou du syndic, de décider de  la marche à suivre par le syndic pour assurer les réparations et du budget ad-hoc.
Exemple : Déterminer le montant et le délai des réparations non urgentes, passer un contrat pour réparations/dépannages 7j/7j, donner, ou non, un délai aux CP pour agir avant l'intervention d'un professionnel pour des interventions domestiques ordinaires (Ampoules, nettoyage, ..), etc...

C'est ensuite aux CP de prévenir dans un délai normal le syndic de tout fait qui concerne la copropriété. C'est aux CP de prendre l'initiative pour les interventions domestiques ordinaires dans le respect des lois et règlements internes ou externes (Plus facile et rentable dans des petites ACP). C'est aux CP d'agir en bon père de famille face aux situations de danger, prendre les mesures d'urgences et prévenir les personnes concernées (syndic, occupants, pompiers,...)
C'est aussi aux CP de faire des propositions constructives et sérieuses à l'ordre du jour de l'AG et de donner à l'ACP les moyens de fonctionner.

C'est au syndic de respecter l'ensemble des CP et pas uniquement ceux qui font une partie de son travail ou qui renouvelleront son mandat sans discuter ! Le syndic ne doit pas assimiler son mandant, l'ACP, comme étant uniquement la majorité obtenue en AG, mais comme l'ensemble des copropriétaires.

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété...............................c'est effrayant de lire cela en clair en pratique cela signifie que le syndic choisit sa MILICE de gens secrets qui lui donneront de bons ou mauvais renseignements.

C'est effectivement ce que je constate.

Dès lors il ne faut pas s'étonner des dysfonctionnements de la gestion des copropriétés.

J'y vois un sérieux problème.

Je préférais la formule précédente avec un Président de la copropriété.

La formule du Président n'est pas idéale non plus, il y a des radins, des dépensiers, il y en a qui s'imaginent avoir tous les droits, ils ont aussi leurs " têtes" ....et tous les Présidents n'habitent pas l'immeuble .
Les syndics doivent avoir des collaborateurs qui s'occupent d' un certain nombre d'immeubles .
Les petits syndics doivent prendre un nombre raisonnable de copropriétés afin de pouvoir les gérer correctement

C'est effectivement ce que je constate.

Dès lors il ne faut pas s'étonner des dysfonctionnements de la gestion des copropriétés.

J'y vois un sérieux problème.

Je préférais la formule précédente avec un Président de la copropriété.

Depuis le dernière loi sur la copropriété (2010), ce que vous appelez encore le Conseil de Gérance n'existe plus.

Ce n'est pas moi qui parle du conseil de gérance mais des copropriétaires et pas que dans les immeubles où je suis propriétaire.
J'ai même entendu " c'est le conseil de gérance qui doit remplacer les lampes , sinon pourquoi on le paye ?"

Je lis " Le pouvoir (et les responsabilités) appartient donc à tous les CP's lorsqu'ils sont réunis en AG." mais on neva tout de même pas faire une AG pour une crotte de chien à gérer, des sacs poubelles éventrés sur le trottoir , une électricité défaillante, une fiente de pigeon, une tuile eternit cassée....il faut tout de même s'organiser pour savoir qui a le devoir ( qui est légalement le responsable) de faire un signalement au syndic.

Sachant que le syndic n'est pas le syndic des copropriétaires.

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété, pour pouvoir appliquer dans l'ordre suivante:

1. la disposition légale et impérative suivante:

2. les dispositions statutaires prises par l'AG en application de la disposition suivante:

3. les dispositions contractuelles dans le contrat du syndic, si valablement opposables aux CP.

Sachant que le syndic n'est pas le syndic des copropriétaires.

Voyez-vous comme nos lois sont bien faites. Tout a été pensé pour éviter les abus de pouvoir d'un copropriétaire ultra-majoritaire qui en plus irait faire du porte à porte pour récolter des procurations.

Quelle idée de brosser une AG alors que des décisions capitales pour leur portefeuille vont y être prises!

Ickx a écrit :

Le Président autrefois un CP occupant qui tenait un role d'interface entre l'immeuble et le syndic n'a plus ni droit ni devoir ( me semble-til)

Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

Non, la loi l'a supprimé pour conscientiser tous les CP de leurs responsabilité et éviter les abus de pouvoirs

.

Et pourtant dans vous n'imaginez pas le nombre de fois où j'ai entendu " c'est au conseil de gérance de régler ce problème ". oui, pour bcp c'est encore le conseil de gérance et c'est encore les membres du conseil qui gèrent l'immeuble
Quant à responsabiliser les CP, depuis que la loi a restreint le nombre de procurations qui peut être données à une même personne les A.G. sont toujours reportées fautes de participants.

Le Président autrefois un CP occupant qui tenait un role d'interface entre l'immeuble et le syndic n'a plus ni droit ni devoir ( me semble-til)

Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

Non, la loi l'a supprimé pour conscientiser tous les CP de leurs responsabilité et éviter les abus de pouvoirs.

Le pouvoir (et les responsabilités) appartient donc à tous les CP's lorsqu'ils sont réunis en AG.

Le Syndic n'est plus que le bras qui exécute les décisions prises par les CP's en AG qui seule est souveraine.

Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

panchito a écrit :

Dupuis a écrit :

Le problème dans une copropriété c'est que les copropriétaires n'ont personne à qui s'adresser pour que le syndic qui ne fait pas son boulot soit inquiété .

Dans les copropriétés où j'ai des biens, nous avons un site Internet où les CP peuvent trouver tous les contrats qui lient l'ACP (Assurance, PV, Acte de BAse etc...)

Pourquoi ne pas faire mettre ce point à l'ODJ de votre prochaine AG?

Evidemment, cela coute de l'argent!

En ce qui concerne le choix du syndic je ne suis pas seule à décider et comme vous dites les syndics qui ont un site internet pour les
CP ça coûte cher et les copro se plaignent déjà que tout est trop cher . Dans une copropriété il y a des investisseurs qui veulent que ça rapporte, il y a à des gens qui ont une petite pension etc....

Bienvenue dans le monde de la copropriété.

L'assemblée générale dispose des pouvoirs les plus étendus pour décider souverainement des intérêts communs  de l'immeuble ou du groupe d'immeubles en se conformant à la loi et aux statuts.

Si un copropriétaire n'est pas d'accord avec une proposition de résolution, il l'exprime par son vote négatif lors de l'AG.

Si la proposition est votée elle s'imposera à lui également.

Ce copropriétaire opposant peut néanmoins demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive.

La recommandation faite par un groupe de travail au ministre GEENS insère après les mots "une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive "  la condition suivante : "si elle lui cause un préjudice personnel"

Quant au coût de la mise à disposition d'une plateforme internet dédiée à la copropriété, quel est-il ? Quels sont les chiffres ?

Si vous constatez que le syndic ne respecte pas la loi ou les statuts vous pouvez également déposer une plainte à l'IPI qui l'examinera sous l'angle du respect des règles déontologiques qui s'imposent aux syndics agrées et prendra, le cas échéant, une décision disciplinaire. Il existe une hiérarchie dans les sanctions. L'évocation de cette possibilité de plainte peut faire réfléchir le syndic.

ickx a écrit :

Qqqchose n'est pas au point dans le système en place, à mon avis.

Je sais. Dans mon ACP de 250 appartements, le problème se pose d'une façon plus aigue vu le volume.

La tendance depuis les années 90 (=avant "mon temps") va vers trois commissaires, spécialisés:

• Commissaire des comptes généraux (= Fonds de roulement) (primus inter pares

• Commissaire des comptes "travaux" (= Fond de Réserve)

• Commissaire des comptes budgétaires  (= provisions périodiques)

La note de débat sera diffusé en interne avant le 12.05.2017. Une info succincte est déja publié sur mon Blog le 12.02.2017. Un article plus concret suivra (adaptation proposé des statuts).

Tout ceci reste dans le cadre du Code civil actuel.

L'article 577-8/2,C. civil introduit par la loi du 2 juin 2010 prévoit que l'AG désigne un commissaire aux comptes.

La recommandation d'un groupe de travail au ministre GEENS en vue d'une modification notamment de cet article prévoit que l'AG désigne un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes.

Dupuis a écrit :

Le problème dans une copropriété c'est que les copropriétaires n'ont personne à qui s'adresser pour que le syndic qui ne fait pas son boulot soit inquiété .

Mais, si vous n'en êtes pas satisfait, pourquoi donc renouvelez-vous son mandat chaque année?

Il rapporte à l'AG. Lors de l'AG statutaire, avant de quémander décharge et quitus, il doit vous faire un rapport fidèle de toutes ses activités. Ensuite c'est à vous les CP de voir si vous lui donner quitus et décharge. Voir plus si vous en êtes vraiment satisfait, vous pouver le réélire pour une nouvelle année.

Dans les copropriétés où j'ai des biens, nous avons un site Internet où les CP peuvent trouver tous les contrats qui lient l'ACP (Assurance, PV, Acte de BAse etc...)

Pourquoi ne pas faire mettre ce point à l'ODJ de votre prochaine AG?

Evidemment, cela coute de l'argent!

En ce qui concerne le choix du syndic je ne suis pas seule à décider et comme vous dites les syndics qui ont un site internet pour les
CP ça coûte cher et les copro se plaignent déjà que tout est trop cher . Dans une copropriété il y a des investisseurs qui veulent que ça rapporte, il y a à des gens qui ont une petite pension etc....