Je dois visé une rentabilité + courte, dans des zones les - chères

Cela me permet surtout de ne pas faire d'erreur, je visite et je fixe combien si j'étais location j'accepterai de payer, pour la suite j'applique mon calcul

Qu'il ne me serai pas possible d'appliquer à Lasnes par exemple ;-)

Je visite et estime le prix que je pourrai louer, je fais x100 et c'est le prix que j'offre hors frais de notaire et travaux (max 20 %)

Exemple petite maison 2 chambres pouvant être louer 600 euros, je met maximum 60000 euros + maximum 12000 de travaux + frais de notaire

Calcul du prêt : financement 80 % prêts hyp et 20 % pret perso, frais de notaire + travaux sur fond propre

Prêt perso = les 20 % en 10 ans max

Calcul de la durée du prêt hyp : (loyer- pret perso x 12 x 0.9) - cadastre - assurance = la mensualité, suivant la mensualité j'adapte la durée du prêt hyp

En utilisant 0.9, il reste toujours de quoi palier à un vide locatif sur le compte

A partir de la dixième année j'ai comme retour ce que je ne paye plus du prêt perso

Ma façon de calculé est peut être originale, mais c'est + simple pour moi

Les 1160 sont la mensualité que vous remboursez à la banque.

Les 858.32€ correspondent à la part de capital que vous remboursez à la banque dans votre mensualité d'emprunt. Ce remboursement en capital vient grossir votre patrimoine. Ce n'est pas du cash flow, mais c'est une augmentation de votre patrimoine. En clair, vous ne l'avez pas dans la poche, mais si vous revendez, vous vous rendez compte que vous avez moins à rembourser que votre prêt initial. Et si vous en revendez pas, au bout de 15 ans, vous n'avez plus rien à rembourser à la banque.

Un exemple d'investissment?

Achat d'un immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
Frais de notaires de (grosso très modo) 35.000€
Loyer de 1800€/mois
Prêt en 15 ans sur 80% soit 176.000€ : 1131€
Assurance de 800€/an
Précompte de 2200€/an

Bilan: investissement de 80.000€ de fonds propres
Cash flow annuel : 12x(1800*0.95 - 1131) - 800 - 2200 = 3950€/an -> 5%
Bénéfice annuel (première année) : 12x(1800*0.95 - 1160 + 858.32) - 800 - 2200 + 2%x220.000€ = 18.432€ / an -> 23%/an (mais ne le dites pas à votre banquier, c'est pas crédible pour un banquier. Vous ne passerez pas pour quelqu'un de sérieux et vous n'aurez pas votre crédit...)

Bonjour grmff,

dans votre calcul de bénéfice annuel, vous déduisez 1160 et additonnez 858.32 dans la première partie de calcul, à quoi correspondent ces chiffres ?

Merci d'avance

Himura a écrit :

Je crois que si vous arrivez à cibler ce coaching pour les investisseurs "actuels", qui sont, je crois, les cinquantenaires disposant d'un bon capital à investir, souhaitant le diversifier dans l'immobilier, mais sans réelles connaissances ni envie que ça soit trop accaparant... Il y a sûrement un marché à prendre.

Mais il est pris!

Je ne dirais pas qu'un marché est pris uniquement parce que quelqu'un propose une solution.
J'y vois un marché de niche toujours largement exploitable pour qui veut s'y lancer - et peut-être encore plus facilement hors Bruxelles.

Comme dit Grmff!, il y a toute une série de petits gurus, qui publient des livres (comment faire fortune en 10 ans)

En le disant comme de cette manière, cela donne l'impression que ces livres et ces méthodes sont toutes "du vent".

Or, pas mal de gens publient, donnent des conseils, partagent... leur expérience. Ce n'est pas du vent. C'est basé sur du concret. C'est possible. Et ce n'est pas si compliqué. Il faut "juste" de la rigueur, du temps, un peu de méthode. Et les corones de se lancer. Parce que toute construction commence par la première brique.

Tant qu'on a pas commencé (à rembourser son premier prêt hypothécaire), on est toujours au même point.

Je crois que si vous arrivez à cibler ce coaching pour les investisseurs "actuels", qui sont, je crois, les cinquantenaires disposant d'un bon capital à investir, souhaitant le diversifier dans l'immobilier, mais sans réelles connaissances ni envie que ça soit trop accaparant... Il y a sûrement un marché à prendre.

Mais il est pris!

Comme dit Grmff!, il y a toute une série de petits gurus, qui publient des livres (comment faire fortune en 10 ans)

Comment faire fortune en 10 ans

Et vous avez aussi toute une série de coaches (dont certains anciens agents immobilier) qui arrondissent leurs fins de mois en donnant des conférences à Bruxelles.

Pour les cinquantenaires disposant d'un capital à investir, TREVI organise très régulièrement des conférences également.

Avec leur pack sérénité en plus ils gèrent tout pour vous!

Chaque jour, ils vous envoient par mail, le bien du jour, avec tous les calculs de rentabilité faits pour vous. Y a plus qu'à signer!

Je me demande si je ne vais pas me mettre à donner des cours d'investissement, moi.

Olivier Seban le fait bien en France...

Vous pensez que c'est un concept possible?

Vous seriez intéressé par un forfait "Coaching investissement"? On peut discuter du contenu... Il est évident que vous auriez un condensé réactualisé de tout ce que j'ai pu pondre sur pim.be...    Mais, ce serait  personnalisé. Avec un suivi avant votre acquisition, et un suivi après. Pendant un an, par exemple. 500€ pour le coaching avant et 1000€ à la conclusion de votre investissement. Avec un an de service après vente.

Je crois que si vous arrivez à cibler ce coaching pour les investisseurs "actuels", qui sont, je crois, les cinquantenaires disposant d'un bon capital à investir, souhaitant le diversifier dans l'immobilier, mais sans réelles connaissances ni envie que ça soit trop accaparant... Il y a sûrement un marché à prendre.

Olivier Seban le fait bien en France...

Vous pensez que c'est un concept possible?

Vous seriez intéressé par un forfait "Coaching investissement"? On peut discuter du contenu... Il est évident que vous auriez un condensé réactualisé de tout ce que j'ai pu pondre sur pim.be...    Mais, ce serait  personnalisé. Avec un suivi avant votre acquisition, et un suivi après. Pendant un an, par exemple. 500€ pour le coaching avant et 1000€ à la conclusion de votre investissement. Avec un an de service après vente.

Rassuré?

J'ai le souvenir d'une discussion antérieure identique où d'autres intervenant faisaient le même genre de chose dans d'autres villes, y compris Bruxelles.