grmff a écrit :

Il faut reconnaître que 95% des gens normaux n'ont compris la moitié de votre système qu'à la 3e lecture...

Parce que c'est complexe et pas forcément courant comme situation...

LOL!!!

En effet, ça ne s'applique que dans certains cas pas très courants. J'admets aussi que c'est un peu tiré par les cheveux... ;-)

On est d'accord...
Vos deux cas exposés sont intéressants, formatifs et ouvrent des possibilités. Restreintes...

Il faut reconnaître que 95% des gens normaux n'ont compris la moitié de votre système qu'à la 3e lecture...

Parce que c'est complexe et pas forcément courant comme situation...

LOL!!!

En effet, ça ne s'applique que dans certains cas pas très courants. J'admets aussi que c'est un peu tiré par les cheveux... ;-)

Ceci dit, ça m'a permis d'acquérier sucessivement plusieurs biens immobiliers de manière efficace en maximisant l'effet levier et minimisant l'impact fiscal négatif lié à la possession de biens d'investissement.

Parce que c'est complexe et pas forcément courant comme situation...

J'en ai personnellement souscrit dans 2 types de situations:

1er cas - optimisation fiscale
Il y a environ 4 ans, j'ai acheté un appartement à titre d'investissement. J'avais le capital pour payer l'appartement cash. J'ai par contre emprunté via un bullet le capital qui me permettait en gros de neutraliser l'impact fiscal négatif (revenu cadastral indexé x 1,40 qui est ajouté aux revenus professionnels) car les intérêts du bullet peuvent être déduits. J'ai donc calculé le capital qu'il fallait emprunter pour que chaque année mes interêts correspondent environ au RC indexé x1,40. De ce fait, c'est comme si j'avais emprunté au taux du bullet divisé par 2 (vu la déduction des intérêts). Si je me souviens bien, j'avais emprunté à environ 3% sur 10 ans et le coût "net" du montant emprunté était donc pour moi d'environ 1,5%. Et à l'époque cet argent qui était déjà placé me rapportait plus, donc j'étais gagnant. J'avais aussi nanti un produit financier existant en garantie (BR21) pour éviter les frais d'hypothèque et même de mandat (j'ai fait une promesse d'hypothèque, c'est sans frais). Entretemps, les taux ont baissé (pour les placements comme pour les emprunts) et j'ai racheté le crédit bullet ou plutôt je l'ai refinancé dans une autre banque à un taux d'environ 1%.
Pour l'achat d'un autre appartement, j'ai combiné crédit hypothécaire classique et bullet, dans une logique assez similaire, avec nantissement de mon assurance groupe cette fois.
Vu les taux actuels pour les placements sûrs (typeBR21, comptes à terme, etc.), je ne pense plus qu'il soit intéressant de faire ce genre d'opération pour l'instant.

2ème cas - achat immobilier et capital disponible mais pas liquide
Je viens d'acheter un appartement à titre d'investissement. Une partie du cash dont je dispose est "bloqué" dans une BR21 car elle n'a pas 8 ans et je souhaite éviter la pénalité fiscale en cas de retrait avant que mon contrat n'ai atteint 8 ans et un jour. J'ai donc mis en gage mon contrat et souscrit un crédit bullet pour une période de 2 ans. J'ai eu un taux de 1,5%, ce qui me semble correct. A nouveau, j'ai procédé par nantissement du contrat BR21 en question, sans hypothèque ni mandat hypothécaire (ça n'a pas été simple à faire accepter par la banque car les conditions sont devenues très strictes). Dans 2 ans, je rachète ma BR21 pour rembourser le capital du bullet. Dans ce cas aussi, le coût des intérêts du bullet (en net, tenant compet de l'impact fiscal - en gros 0,75%) est inférieur à ce que me rapporte ma BR21, mais l'objectif était surtout de ne pas devoir payer une lourde pénalité en cas de rachat de ma BR21 avant ses 8 ans.

Voici donc 2 situations où le bullet peut s'avérer intéressant, mais dans les 2 cas il faut avoir de solides garanties et la possibilité de rembourser au terme le capital du bullet.

Mais attention aux frais d'entrée branche 21 et branche 23, qui sont parfois bien plus élevés que les taxes. Attention aux conditions de sorties. Attention au taux d'intérêt qui peut être beaucoup plus élevé en crédit bullet.

Bref, c'est un produit structuré qui mélange bourse, invest papier et invest réel brique. Pas prévu pour un crédit en bon père de famille. C'est beaucoup plus complexe, avec des tenants et aboutissants difficilement cernable, et une possibilité de requalification de la fiscalité à la sortie.

Les branches 21 et 23 se voient taxées sur le capital à la sortie si vous revendez avant les 8 ans.

Le délai fiscal de 8 ans ne s'applique que pour la branche 21 : en cas de sortie pendant la période des 8 premières années, vous serez fiscalisé à 30% sur un rendement fictif de 4.75% - rien à voir avec le rendement réel actuel.
Si vous sortez après 8 ans, plus aucune fiscalité n'est due.

En branche 23, vous pouvez sortir à tout moment sans qu'il n'y ait d'impact fiscal à la sortie.

A l'entrée, par contre, il y a toujours une taxe de 2% qui est due, que l'on soit en branche 21 ou 23.

Par ailleurs, je ne partage pas totalement votre avis très tranché sur le crédit bullet.
Il ne faut pas jeter le crédit bullet dans tous les cas de figure.
Je pense par exemple à l'intérêt fiscal du crédit bullet lors de l'acquisition d'une seconde résidence dans certains pays étrangers, mais ce n'est pas l'objet de la question initiale.

Moralité: oubliez cette idée. C'est ridicule comme système avec les intérêts qu'on paye pour un crédit bullet et qu'on touche sur une branche 21/23 qui sert à reconstituer le capital.

B) La mensualité d'un crédit bullet/rentier ne se compose que des intérêts - à l'échéance, vous devez rembourser la totalité de la somme empruntée.

"Ce type de crédit n'est pas à conseiller à tout un chacun. Seuls les emprunteurs certains de pouvoir compter sur un futur capital peuvent s'y risquer."

https://www.creditpolis.be/fr/news/1117 … ue-choisir

C) Voir article de lecho.be
http://www.lecho.be/monargent/credit/Le … er/9893873

Bonne journée,

Je viens vers vous pour une question très simple et un conseil également:

A) la question : quelle alternative existe au crédit hypothécaire ? (cela doit je pense exister)

B) le conseil : Lors d'une visite chez un courtier en crédit il m'a été proposé une alternative :
-> le crédit bullet (désolé pour l'orthgraphe)
-> en somme la moitié du crédit en format hypothécaire et l'autre moitié sous forme d'une épargne (placement).

Le premier souci est que :
- je ne sais pas si ce placement est un placement en branche 21 ou 23 (si j'ai bien compris le principe).
--> la 21 ou la 23 ont des spécificités différents dont le risque.
--> comment savoir si cela dépend de la branche 21 ou 23.
L'arguement du courtier :
Depuis des années que cela existe je n'ai jamais connu quelqu'un en souci à l'échéance.
--> ça m'inquiète car si pas de risque, pourquoi dès lors organiser un suivi chaque année ?

C) Avec les bruits qui courent et la limitation à 80% du bien vénal d'une maison, sachant que je suis actuellement propriétaire avec un crédit hypothécaire en cours. (qui doit-être rémboursé) - s'achant qu'il y a un risque de perte sur le logement actuel?
- Pensez-vous judicieux de prendre le risque de vendre mon bien actuel et de me lancer dans la recherche d'un autre bien une fois un document ferme signé ? Car j'ai peur de passer du statut de propriétaire à celui de locataire car je ne pourrais plus obtenir un crédit ?
- De même cela me pose toujours le souci de trouver une autre maison dans un délais de 4 mois .... exsite-t'il des closes me permettant d'éviter de me retrouver "à la rue" ?

"précision nous travaillons à deux avec des revenus que l'on va catégoriser comme "correctes"

Je vous remercie pour vos conseils ... et réponses.

Connaissez-vous un excellent courtier qui peut me "prendre en main" dans la région de Charleroi ?

Bien à vous,

Scarymover